Щоправда,
повільно і нерівномірно. У деяких сегментах в 2013 році спостерігалося навіть
зростання, але, як показує більш детальне вивчення, лише умовне, пише domik.ua.
За підсумками
2013 року найвищі показники зниження і зростання ціни спостерігалися в двох
центральних районах Києва — Печерському та Шевченківському: у Печерському
районі в 2013 році ціни впали в цілому на 5,7%, у Шевченківському настільки ж
виросли.
Щоправда, по
окремих масивах і сегментах в обох районах показники не такі однозначні.
Наприклад, у
Печерському районі подорожчали квартири на Липках — на 4,9%, до $4048 за
квадратний метр. Проте на решті масивах району — відчутно впали в ціні: на
4,9%, до $3503 за кв.м у центральній частині Печерського району, на 6,5%, до $2283
за кв.м. на Нижньому Печерську. Найбільш стабільна ціна квартир на Печерську — $2727
за кв.м — це на 3,1% менше, ніж на початку 2013 року.
Правда, причина
такої динаміки, всупереч очікуванням, не в тому, що ціни знижуються в цілому,
а, традиційно, в структурі пропозиції: середня ціна квартири зросла у всіх
масивах району, що означає зміщення в бік більш дорогих пропозицій. Останнє, у
свою чергу, швидше за все, пояснюється тим, що такі квартири, на відміну від
більш дешевих, просто не продаються. Або продаються дуже довго.
Специфіка
Нижнього Печерська, як ми вже писали, в тому, що тут багато новобудов, квартири
від забудовників в яких на етапі будівництва або навіть після його закінчення коштують
помітного дешевше, ніж на вторинному ринку. Звідси і загальний спад.
З цим же
пов'язане і зниження цін на трикімнатні квартири як на Нижньому Печерську, так
і в Печерському районі в цілому — кількість пропозицій такого типу квартир в
новобудовах на загальному тлі помітно зросла. В цілому по району в 2013 році
саме трикімнатні квартири за ціною квадратного метра подешевшали більше за
інших — на 18,4%. Зниження ціни в сегменті двокімнатних склало 6,7%, однокімнатні
подешевшали ще менше — на 3,6%. А ось чотирикімнатні квартири, більшу частину
яких тут — по праву або з великою натяжкою — відносять до елітної нерухомості,
і які найдорожчі в Печерському районі, навпаки подорожчали, хоч і всього на
3,6%.
В цілому,
Печерський район — один з небагатьох в Києві достатньо компактних і однорідних,
як відносно цін на квартири, так і житлового фонду: тут переважають
дореволюційні будинки, «сталінки», цегляні «хрущовки» і новобудови, при цьому,
майже немає типових для спальних районів панельних будинків.
Примітно, що і
без того найдорожчі квартири в дореволюційних будинках у Печерському районі за
рік подорожчали, хоч і всього на 1,7%, до $3725 за квадратний метр. А ось
квартири в новобудовах в Печерському районі, навпаки, істотно, подешевшали — на
10%, до $2902 за кв.м. Причина, знову ж таки, в тому, що цей сегмент останнім
часом помітно розбавили дешевші пропозиції від забудовників. «Сталінки» теж
подешевшали — на 8,7%, до $2985 за кв.м — і сьогодні, як і рік тому лише незначно
дорожче новобудов, хоча протягом більшої частини року ціна останніх була
помітно вище.
Ціна квадратного
метра в цегляних відомчих будинках за рік зросла на 3,2%, до $2814. Пропозицій
в таких будинках у Печерському районі небагато, але структура пропозицій
помітно змістилася у бік більш дорогих, в тому числі, і за ціною квадратного
метра, квартир. Якщо рік тому абсолютна більшість пропозицій у цьому сегменті
становили однокімнатні квартири, а трикімнатні — всього 20% пропозиції, то
сьогодні кількість одно-, двох і трикімнатних приблизно однаково, а кількість
продаваних чотирикімнатних і зовсім помітно зросла.
На 1,7%, до $2433
за кв.м подорожчали квартири в цегляних «хрущовках». Тут, на відміну від інших
сегментів району, найдорожчими за ціною квадратного метра як були, так і
залишилися однокімнатні квартири, але їх частка в загальній кількості
пропозицій зменшилася з 58% до 40%, в той час як частка найдешевших за ціною
квадрата трикімнатних зросла з 15% до 25%. Крім того, з 26% до 34% зросла
частка продаваних двокімнатних квартир, які, до того ж, ще й подорожчали на
7,3%. Помітне зростання одночасно кількості та ціни пропозицій в окремих
сегментах, як ми пам'ятаємо, зазвичай відбувається в тому випадку, якщо
квартири в цьому сегменті продаються погано.
Що стосується найбільш
бюджетних квартир в панельних «хрущовках» і «чешках», вони у Печерському районі
подешевшали на 9,8%, до $2144 за кв.м.
Як бачимо, в
найдорожчому за ціною квартир Печерському районі ринкову динаміку забезпечили
два суперечливих фактора: збільшення в загальній кількості пропозицій як частки
дорогих квартир, так і відносно дешевих — в новобудовах від забудовників.
Шевченківський
район відрізняється від Печерського, в першу чергу, тим, що включає масиви як в
історичному центрі, так і на окраїнах, тому ні про яку однорідність тут мова не
йде.
Але найцікавіше,
що при загальному зростанні ціни по району, на масивах спостерігаємо спад.
Виняток становить тільки Татарка, де ціна квадратного метра за рік зросла на
5,8%, до $2129.
Найбільше зниження
ціни на Нивках — квартири там подешевшали на 8,4%, до $1509 за кв.м. Трохи
менше зниження цін на квартири в історичному центрі Києва — на 6,3%, до $2857
за кв.м. На 4%, до $2070 за кв.м впали в ціні квартири на Лук'янівці, на 3,6%,
до $1690 — на Сирці. Найменше зниження на Шулявці — всього 1,5%, ціна
квадратного метра там сьогодні $1979.
Що примітно,
зміщення пропозицій на користь більш дорогих масивів тут не відбулося. Хіба що
вдвічі збільшилася частка пропозиції квартир на Татарці, де вони якраз дорожчають.
Правда,
подорожчання це теж умовне: головним чином, за рахунок того, що вдвічі зросла
пропозиція трикімнатних квартир, а їх ціна — на 4,8%. Одно- та двокімнатні
квартири подешевшали на 3,4% і 1,7% відповідно, та й частка їх у загальній
кількості пропозицій помітно знизилася. Крім того, на Татарці на 7,9%
подорожчали квартири в «сталінках», частка яких близько 20% в загальній
кількості продаваних на масиві квартир.
Зростання цін у
цілому по Шевченківському району обумовлене також подорожчанням дво- і трикімнатних
квартир. Двокімнатні подорожчали на 4,4%, трикімнатні — на 5,6%. Однокімнатні
наприкінці 2013 р. коштували стільки ж, скільки і на початку, хоча протягом
року спостерігалися помітні коливання. А ось чотирикімнатні подешевшали на 15%.
Правда, цей сегмент, по-перше, нечисленний, а по-друге, в кінці 2012 — початку
2013 р. для нього було характерно помітне, але нетривале зростання цін.
Що стосується
динаміки цін по різних типах будинків у Шевченківському районі, то в жодному із
сегментів квартири відчутно не подорожчали. Більш того, квартири в
дореволюційних будинках впали в ціні на 7,9%, в «сталінках» — на 4,6%, в
новобудовах менше — на 1,2%, в цегляних «хрущовках» ціна така ж, як і рік тому,
хоч і коливалася протягом року. Це найбільш масові типи житла в Шевченківському
районі.
Незначно, менше
1%, подорожчали квартири в цегляних відомчих будинках і будинках серії «типова
панель», але як перші, так і другі нечисленні, тому це зростання навряд чи
можна вважати показовим.
Панельні
«хрущовки» і «чешки» в Шевченківському районі подешевшали в 2013 році на 5,3%.
При цьому помітно
виросли в загальній кількості пропозицій частки більш дорогих сегментів — «сталінок»
і новобудов, а найбільш масових цегляних «хрущовок», навпаки, знизилася. Це ще
одна з причин статистичного зростання цін по району.
Зростання це, як
бачимо, настільки ж умовне, як і зниження в Печерському районі. Подорожчання,
якщо і спостерігається, то лише в окремих сегментах. І навіть воно викликане
здебільшого застійними процесами на ринку, ніж реальним попитом на квартири
певних типів в тих чи інших районах і масивах. Сегменти, які дійсно
користуються попитом, — а це переважно однокімнатні квартири в цегляних
«хрущовках» і новобудови — протягом року в ціні були досить стабільні.
Наталія Рева, Domik.ua-нерухомість