Найбільш помітна
тенденція 2013 року на ринку нерухомості — зміщення уваги потенційних покупців
у бік новобудов. Як результат, вторинка за ціною «наздогнала» первинку, пише «Дело».
Протягом усього
2013 року будівництво житла в Україні демонструвало непогані темпи як за
рахунок будівництва нових об'єктів, так і за рахунок введення в експлуатацію
довгобудів. Це призвело до того, що в деяких сегментах обсяги продажу житла на
вторинному ринку вперше за багато років були нижче, ніж на первинному ринку.
Так, до кінця року співвідношення проданого первинного і вторинного житла
становило 78 % на 27 %, хоча ще на початку року частка первинного житла
становила 63 %, а вторинного — 37 %.
«Попит на
хрущовки і сталінки і зовсім опустився до мінімуму — ця категорія житла
поступово переходить в «неліквід». В тому числі і через соціальне
неблагополуччя більшості районів, де такі будинки знаходяться, їх застарілість
і відсутність перспектив реконструкції
або модернізації. Крім того, у 2013 році практично не було іпотечного
кредитування — життєво важливого драйвера для вторинного ринку (на первинному
ринку до 70-80% продажів відбувається за рахунок розстрочки від забудовника)»,
— розповідає керівник відділу продажів ЖК «Park Stone»Дмитро Шостя.
Яке житло у 2013 році купував українець
За рахунок
активного будівництва нових об'єктів на українському ринку нерухомості у 2013
році викристалізувався новий сегмент — житло «комфорт-класу» (умовно): вже не
економ-, але ще не бізнес-клас. Таке житло характеризується поліпшеними
плануваннями однокімнатних квартир площею до 50 кв. м, «двійок» до 60 кв. м і трикімнатних
квартир до 80 кв. м.
Середня вартість такого житла в передмісті становить 7,6 тис. грн / кв. м, а в
Києві — 13 тис. грн / кв. м.
Обов'язковим
атрибутом житла комфорт-класу є розвинена інфраструктура, наявність в
пішохідній доступності дитячого садка, школи, магазину, аптеки. А також
облаштована прибудинкова територія з дитячим майданчиком і паркомісцями.
Рік, що минає,
також показав, що в Україні відродився попит на двокімнатні та трикімнатні
квартири. Звичайно, кількість проданих однокімнатних квартир у відсотковому
співвідношенні все ще перевищує продаж «двійок» і «трійок», але вже з середини
2013 року двокімнатні квартири стали продавати на 15-20 % більше, ніж за
аналогічний період минулого року. А в кінці року забудовники економ-сегмента
навіть зіткнулися з нестачею двокімнатних і трикімнатних квартир для
потенційних покупців. «Причина в тому, що цього року все ще активно продавалися
будинки, запроектовані в 2008-2009 роках, коли криза не дозволяла будувати «велике»
житло», — пояснює Дмитро Шостя.
Знаковим
завершенням року стали масові продажі нового елітного житла в центрі Києва. У
листопаді-грудні пропозиція в цьому сегменті зросла на 10-15%. Крім того, на
ринок поступово стали повертатися «інвестори» — люди, які купують житло «під
здачу» або для подальшого перепродажу. Пов'язано це, природно, з нестабільною
економічною ситуацією в країні: якщо до кризи нерухомість купувалася для
заробітку, то сьогодні мова йде про те, що квартира може бути набагато більш
надійним інструментом збереження грошей, ніж депозит в банку.
Міста-сателіти витісняють новобудови Києва
Якісне житло в
найближчому передмісті Києва з гарною транспортною доступністю стає більш кращим,
ніж квартири в важкодоступних, депресивних районах Києва. «Тим більше, що
з'явилися житлові комплекси нового для українського ринку формату — європейське
житло за містом з інфраструктурою міського рівня. Відмітна особливість таких
проектів — малоповерхові (максимум 6 поверхів), стильні за архітектурою будинки,
раціональні комфортні планування, розвинена інфраструктура (такі собі міні-містечка),
обов'язкова наявність внутрішніх дворів з парками і прогулянковими зонами і,
головне, — доступна ціна», — розповідає керівник проекту «Житловий комплекс»
Столичний» Валерій Залізний.
Новобудова в
передмісті ще й непогане джерело доходу — за рік вартість нерухомості в
передмісті виросла на 18-20%, тоді як у Києві цей показник склав всього 4 %.
«Ціна квадратного
метра якісного житла в приміській новобудові не може бути нижче 6000 грн; якщо
ціна виявляється нижче цієї суми, значить або забудовник економить на якості
будівництва, або є приховані тарифи і доплати, які згодом значно збільшують
заявлену вартість, або це проблемна новобудова», — продовжує Залізний.
Великі зміни
У році, що майже
пройшов, традиційна сезонність на ринку нерухомості була скорегована
законодавчими та процедурними змінами, що набрали чинності.
«Так, січень 2013
року показав невисоку активність не тільки з причини традиційних новорічно-різдвяних
канікул, але і внаслідок зміни процедури реєстрації права власності на нерухоме
майно. Тільки до кінця січня механізм реєстрації угод за новою процедурою
налагодився, і ринок увійшов у свій звичний ритм. З лютого по квітень рівень
капіталовкладень і кількість угод планомірно росли на 6-8 % на місяць, і в
квітні ми побачили весняний сплеск зі зростанням рівня капіталовкладень у
нерухомість на 70 %. У цей період були досить великі частки придбань у високому
ціновому сегменті $200-300 тис. — 10 %, а також на ринку елітної нерухомості
(понад $300 тис.) — 8,5 %. Користувалися попитом також офісні та комерційні
приміщення та заміські будинки», — розповідає Ірина Луханіна, генеральний
директор АН «Благовіст».
У травні на
активність ринку вплинув особливо тривалий цього року святковий період. Однак
червень-липень показали себе дуже активно для літнього відпускного сезону.
Частково це було пов'язано з очікуванням введення нової системи оцінки, яку
потім (буквально в день очікуваного введення) перенесли на три місяці.
Осінь була
традиційно активною. Попитом користувалася бізнес-нерухомість (комерційні
приміщення, офіси). Незважаючи на введення з 1 вересня обмеження на суму
готівкових розрахунків, воно відбилося на результатах тільки безпосередньо
вересня. Ринок швидко навчився працювати за новими правилами, банки представили
ринку вигідні пропозиції за такими видами розрахунків. Хочеться відзначити, що
практика проведення грошей через банк підвищила безпеку угоди для обох сторін.
При цьому витрати зросли несуттєво.
Жовтень-листопад
показали себе дуже активними місяцями. Жовтень можна назвати топ-місяцем року.
Листопад через введення нових правил оцінки поступався жовтню (рівень
капіталовкладень на 25 % нижче жовтня). «При цьому таких хвилювань, які
викликало це нововведення влітку, на ринку вже не було. Одним з аргументів було
продовження терміну дії проведеної раніше оцінки на три місяці (до 1 лютого
2014 року), що не дозволило ринку завмерти. Однак частину угод все ж встигли
укласти ще в жовтні, що позначилося на результатах листопада», — резюмує
Луханіна.
Ольга Сороколєтова, газета «ДЕЛО»