У 2009 році попит на складські площі Києва скоротився у два рази в порівнянні з 2008 роком. За підсумками 2009 року орендні ставки на складські комплекси знизилися на 40%. Найбільше падіння спостерігалося у першому півріччі, коли орендні ставки знизилися на 30% у порівнянні з IV кварталом 2008 року.
За даними річного звіту компанії "Knight Frank", які має в своєму розпорядженні ЛІГАБізнесІнформ, у 2009 році було введено в експлуатацію 6 складських комплексів загальною площею 110,7 тис. кв.м. Будівництво складських комплексів зі ступенем готовності нижче 75%, які не мають попередніх договорів оренди, було заморожено.
Відбулося значне розширення ринку пропозиції об'єктів за рахунок складських комплексів, які спочатку будувалися для власних потреб.
Ключові події
Компанія "БФ Склад" ввела в експлуатацію другу чергу складського комплексу класу А площею 49 тис. кв. м, загальна площа якого перевищила 100 тис. кв.м.
ТОВ "Айс Термінал" 3 липня відкрив однойменний автоматизований логістичний комплекс для зберігання та подальшої обробки заморожених продуктів харчування в Броварському районі площею 16 тис. кв.м. Обсяг інвестицій у будівництво комплексу склав $20 млн.
Компанія "Рабен Україна" 26 серпня 2009 відкрила в смт. Велика Димерка (Броварський район) перший в Україні професійний крос-док площею 5,4 тис. кв.м. Власні інвестиції Raben Group на будівництво крос-дока склали €3,4 млн.
Компанія "Aisi Realty Public" (Кіпр) перенесла на I квартал 2010 року введення в експлуатацію логістичного комплексу "Термінал Бровари" загальною площею 49,18 тис. кв.м в Броварах, тоді як раніше планувала ввести його в IV кварталі 2009 року. Крім того, "Aisi Realty Public" знизила орендну ставку для компанії "УВК" приблизно на 30% на приміщення в логістичному комплексі. Ці зміни зафіксовані в переукладанням між компаніями попередньому договорі оренди строком на 10 років.
Британська компанія ISTIL Group має намір інвестувати близько $20 млн. в будівництво логістичного комплексу класу А загальною орендною площею 26 958 кв.м на Бориспільсько-Броварській кільцевій дорозі. Початок будівництва комплексу заплановано на березень 2010 року.
Пропозиція
У 2009 році в Києві і Київській області було введено в експлуатацію 5 професійних складських об'єктів. Загальний обсяг нової пропозиції професійних складів склав 110,7 тис. кв.м, що в 2,6 рази менше, ніж роком раніше. Темпи приросту нової пропозиції скоротилися з 75% в 2008 році до 15% в 2009 році.
При цьому найбільші об'єкти були введені в експлуатацію в другому півріччі 2009 року. На початок 2010 року загальна площа професійних складських площ класу А і В досягла 806 тис. кв.м.
Більшість власників споруджуваних складів з готовністю 75%, які не мають попередніх договорів на оренду приміщень, заморозили у 2009 році будівництво своїх об'єктів. Очікується, що заморожені об'єкти з'являться на ринку не раніше 2011-2012 років, що може сповільнити темпи розвитку сектора після початку зростання економіки.
Крім того, ринок пропозиції розширився за рахунок складських комплексів, які спочатку будувалися для власних потреб. Скорочення обсягів споживання та перегляд планів з розширення бізнесу змушує такі компанії виходити на ринок з зайвими складськими площами.
Попит
Протягом 2009 орендарі шукали можливості скоротити свої витрати та передомовлялися з власниками складських приміщень на більш низьку орендну плату, скорочуючи орендовані площі або переїжджаючи на нові склади на прийнятних умовах. Деякі компанії шукали більш якісні складські приміщення за аналогічними або меншими орендними ставками.
Попит на складські площі (особливо з боку торговельних і логістичних операторів) скоротився більш ніж в 2 рази в порівнянні з 2008 роком. Через відсутність чіткого розуміння того, як буде розвиватися економічна ситуація в країні, багато компаній відклали плановане розширення і переїзд, а деякі компанії взагалі припинили свою діяльність на ринку.
До грудня вакантність в сегменті виросла до 30% проти 10% показника у грудні 2008 року. Це пов'язано як з виходом на ринок значного (110,7 тис. кв.м) кількості складських площ в 2009 році, так і з переїздом ряду орендарів у більш дешеві і менші за площею приміщення.
Комерційні умови
Значно зросла вакантність, яка за рік збільшилася з 10% до 30% в основному за рахунок різкого скорочення попиту і введення нових складських площ, повністю визначила ринок, як ринок орендаря. Це не могло не позначитися на рівні орендних ставок, падіння яких досягало 40%. Найбільше падіння орендних ставок спостерігалося протягом першого півріччя 2009 року, коли ставки скоротилися на 30%.
Станом на кінець 2009 року орендні ставки на професійні складські приміщення в Київському регіоні (в межах 50 км зони від центру міста) знаходилися в ціновому діапазоні $5-7 кв.м в місяць (triple.net) для контрактів терміном на 1 рік.
Орендні договору на складські комплекси полягали переважно в гривнях. Ринок поступово йде від фіксації ставок у доларовому еквіваленті. У той же час власники складської нерухомості намагаються встановити валютний коридор, при виході з якого можуть переглядатися орендні ставки.
Термін нових договорів оренди, що укладаються, складає від року до трьох років. Як правило, у договорах понад 1 року передбачається можливість зміни орендної ставки з боку власника складської нерухомості, виходячи з ринкової кон'юнктури. Через ринкову нестабільність суб'єкти ринку вважають за краще йти від довгострокових договорів оренди (7-10 років), які практикуються в 2007-2008 роках.
Прогноз
На 2010 рік заплановано введення в експлуатацію близько 240 тис. кв.м професійних складських площ. Таким чином, на початок 2011 року обсяг пропозиції складів класу А і В може скласти 1068 тис. кв.м.
Найбільш ймовірно, що протягом першого півріччя 2010 року орендні ставки збережуться на рівні IV кварталу 2009 року в діапазоні не менше $5-7 кв.м в місяць (triple net).
Протягом 2010 року прогнозується незначне збільшення частки вакантних складських площ ще як мінімум на 10-15% за рахунок планованого річного виходу на ринок складських площ та звільнення частини площ у зв'язку з можливим відходом з ринку деяких компаній-орендарів.
Консалтингова компанія "SV Development"