2009 пройшов під знаком нестабільності і прагнення компаній до вироблення нових взаємовідносин з інвесторами.
Як відомо, перші передумови кризи почалися навесні 2008 року і новий 2009 рік всі зустрічали з обережністю і питаннями - «Що буде з будівельним ринком Харкова та України, чи вдасться будівельним компаніям вистояти в умовах повної відсутності банківського кредитування і падіння купівельної спроможності населення?».
На це питання можна відповісти так - хто будував, той і будує. У кого були проблеми з будівництвом до кризи - вони посилилися, хто будував високими темпами - ті продовжують будувати і далі.
До нових умов харківські компанії пристосувалися по-різному. Одні вважали за краще заморозити об'єкти до кращих часів, інші проходять процедуру банкрутства, треті створюють вид «бурхливого будівництва» четверті - продовжують будувати і здавати свої об'єкти, пристосовуючись до нових умов ринку.
У чому ж запорука успішної діяльності будівельних компаній на сьогоднішній день?
СтройОбзором виділені наступні складові:
- невелика кількість об'єктів, що зводяться;
- високий ступінь готовності об'єктів;
- довіра населення до будівельної компанії;
- збалансована складова об'єктів по класності;
- низька собівартість будівництва;
- доступність до фінансових потоків.
Ці шість складових і визначили подальшу долю будівельних компаній.
Продажі
Як повідомили СтройОбзору в будівельних компаніях, продажі впали від 30 до 70%. Це пов'язано зі збільшенням кредитних ставок і, як наслідок, відхід з ринку спекулянтів, завдяки яким ринок був у перегрітому стані. Сьогодні інвестори купують квартири виключно для проживання і за свої гроші. Покупцеві не вигідно брати кредит у банку. Так, якщо в 2008 році ставки коливалися в районі 14-16% річних, то на сьогоднішній момент ставки доходять до 30% річних. Але продажі йдуть, і в певних сегментах намітився дефіцит житла. Так держава викупила у 4 будівельних компаній 301 квартиру для працівників бюджетної сфери загальною площею 20 000 кв.м., створивши тим самим прямі передумови до дефіциту квартир економ-класу на ринку міста. За заявами керівників будівельних компаній і агентств нерухомості, придбати 1-2 кімнатні квартири в зданому будинку вже стало практично неможливо.
Будівництво
У будівництві об'єктів простежується чітка тенденція. Всі об'єкти, що перебувають на стадії до 70% готовності, будівельні компанії вважали за краще заморозити, тому що інвестори купують житло тільки в зданих об'єктах або на завершальному етапі будівництва.
Але є винятки. Незважаючи на кризу, дві будівельні компанії оголосили про нові проекти і почали готувати проектну документацію. Але це швидше виняток з правил.
За даними ДК «Проконсул», за 2009 р. в м. Харкові в експлуатацію було введено 27 житлових будинків: 6 будинків «преміум-класу», 6 - «бізнес-класу», 11 - «економ-класу», 4 - « бізнес + ».
З 27 житлових будинків, введених в експлуатацію в поточному році, здача більше половини об'єктів планувалася на 2008 р.
Терміни здачі цих будинків були перенесені на 2009 р. у зв'язку з конфліктом харківських забудовників з Державним архітектурно-будівельним контролем.
Будівництво заморожене в наступних компаніях:
ТОВ "МКДУ", ТОВ "Smart - лад", ПБК "Прогрес", ЖБК "Стройсоюз", ТОВ ДП ТГ "Екіпаж", СК "Перспектива", АТ "Будівельний торговий дім", ТОВ "Оргтехстрой", Континент Маклер, ПП "Білий слон", ТОВ «Моноліт».
Безперечними лідерами можна назвати компанії, які, не дивлячись на кризу, не заморозили будівельні роботи на своїх об'єктах:
ВАТ "Трест Житлобуд-1", Фірма "ТММ", СК "Констракшн ГрупІнтернешнл", ТОВ "ФК" Респект Будінвест ", ПП АН" Рестріелт ", Компанія" Альянс-Девелопмент ", АТ" Житлобуд - 2 ", ВАТ" ІБК "Авантаж", ТОВ "Укрімпекс", АТЗТ "Куряжський ДСК", АКБ "Меркурій". Ці компанії або виконали свої зобов'язання перед інвесторами повністю (здали об'єкти в експлуатацію), або продовжують будівництво.
ЦІНА
Розкид цін в новобудовах по Харкову коливається від 4000 грн. за кв.м. до 16000 грн.
Нижній поріг ціни був зафіксований СтройОбзором на об'єкті на стадії котловану (роботи не велися), верхній поріг ціни - в зданому будинку, в центральному районі міста.
Ми розбили ціну за класами і представили її у гривневому і доларовому еквіваленті:
Житло економ-класу
З грудня 2008 по грудень 2009 року, ціна в гривневому еквіваленті практично не змінилася і становила 5575 - 5593 грн.
За аналогічний період ціни, заявляє компанія в доларовому еквіваленті, знизилася з 1216 дол до 695долл. за кв.м.
Житло бізнесу-класу
З грудня 2008 по грудень 2009 року ціна в гривневому еквіваленті зросла з 7100 до 8200 грн. за кв.м.
За аналогічний період в доларовому еквіваленті ціна стабільно падала - з 1627 дол до 940 дол за кв.м.
Житло преміум-класу
Зміна ціни в цьому сегменті за період з грудня 2008 по грудень 2009 року було найбільш нестабільним.
В 2009 р. ціна зросла з 10000 грн. до 13000 грн. за кв.м., при цьому спостерігали стрибкоподібні періоди зростання і падіння ціни в середині року.
У доларовому еквіваленті за аналогічний період ціна стабільно знижувалася - з 2670долл. у грудні 2008р. до 1550 долл.в грудні 2009р.
Реалізація
За 2009 рік щомісячна реалізація кв. метрів в новобудовах змінювалася. У жовтні 2008 року продажі становили 8000 кв.м. Після панічних настроїв, у грудні 2008р. продажі впали до рекордних 2000 кв.м., і з тих пір почали невпинно зростати. До грудня 2009 року рівень продажів зрівняли із продажами річної давнини. У процентному співвідношенні частка продажів по класах становить:
Економ-клас: 65%;
Бізнес-клас: 26%;
Преміум-клас: 9%.
На сьогоднішній день на продаж у новобудовах виставлено 270420 кв.м.із них:
Економ-клас: 151169кв.м.;
Бізнес-клас: 79150кв.м.;
Преміум-клас: 40101кв.м.
Кредитування
Протягом 2009 р. в Харкові ні один раз проводилися конференції, інвестиційні форуми, мета яких була залучити інвестиції в Харків і відродити іпотеку.
Приміром, весь обсяг іпотечного ринку України складає 10 млрд. євро. Це 260 євро на одного громадянина України будь-якого віку.
На думку банкірів, розморожування ситуації за кредитами вже зараз в якійсь мірі розпочато, але вкрай обережно, тому що на сьогоднішній момент не дуже зрозуміло, в яку сторону піде ринок нерухомості в Україні. Якщо, не дай Боже, він піде ще вниз, і вартість житла впаде нижче собівартості, то це буде катастрофічна ситуація для галузі та країни. Якщо в Україні збережеться тенденція, яка намітилася зараз у Києві, і ринок не йтиме нижче рентабельності, банки почнуть трохи кредитувати спочатку готове житло, а потім переходити до первинного житла. Кредитування, яке було раніше, у принципі не буде, тому що колишньої бурхливе зростання повторити буде навряд чи можливо.
Прогноз
Будівельну галузь регіону продовжить лихоманити аж до осені 2010 року. Про стабілізацію цін можна з упевненістю сказати, що дно пройдено і далі ціни падати не будуть. Хто хотів продати швидко і дешево, давно це зробив. З іншого боку, все більше дається взнаки відкладений попит. У компаніях збільшилася кількість дзвінків потенційних покупців, що свідчить про те, що інтерес до будівництва знову з'явився. Але повноцінне будівництво відродиться, коли банки знову відновлять іпотечне кредитування.
Джерело: "СтройОбзор. Харківський портал новобудов"