Майбутні
мешканці новобудови, сплативши 100% вартості житла, чекають новосілля. Але
забудовник перед здачею будинку в експлуатацію раптом вимагає... доплатити. Що
робити в таких ситуаціях інвесторам, з'ясовувала «ВД».
Молода
пара Корнєєвих (прізвище змінене) мріяла про квартиру обов'язково в новобудові
і обов'язково в передмісті столиці. Варіант на вул. Білогородській, 51 в Боярці
підійшов ідеально. В кінці 2009 р. забрали одну з останніх «двійок». Знали, що
забудовник, ДП «Дніпровський круг», вже переносив терміни здачі, але тішили
себе тим, що «висотка» майже готова, залишилося тільки ліфти закупити. Майбутні
сусіди на форумі інвесторів будинку теж вселяли надію: хто ж, мовляв,
заморозить першу шістнадцятиповерхівку в місті. «При укладанні договору
забудовник обіцяв, що Новий, 2010 рік відсвяткуємо вже в своїй оселі. В
результаті ми вже майже два роки живемо в орендованій квартирі, в якій трепетно
зберігаємо упаковану сантехніку для нової квартири», -
журиться Сергій Корнєєв. А цієї весни директор забудовника зібрав інвесторів
нещасливої «свічки» на Білогородській і
повідомив, що через неплатоспроможність компанії на добудову будинку необхідно
ще близько 3 млн. грн., яких у забудовника немає, і фінансових надходжень не
передбачається - всі квартири продані.
Заодно з ворогом
В
Україні, за даними Держкомстату, на початок поточного року понад 4,3 тис.
об'єктів незавершеного будівництва, з них близько половини - зі ступенем
готовності більше 70%. Більшість інвесторів вважають за краще пасивно чекати,
коли у забудовника з'явиться фінансовий ресурс на добудову будинку, або ж
держава дофінансує будівництво за бюджетні гроші. Головні мінуси такої позиції
- невідомо, як довго мріяти про власне житло, причому будівництво за цей час
буде руйнуватися і розкрадатися.
Тому
активні інвестори (як правило, чиє майбутнє житло характеризується високим
ступенем готовності) все ж беруться відстоювати свої права. Перші організації
самозахисту інвесторів «недобудови» з'явилися в розпал кризи (див. «довгобуд»,
«ВД» № 9, 2009 р.). Офіційної статистики щодо успішної добудови об'єктів силами
інвесторів сьогодні немає. Але опитані "ВД" експерти назвали від 5 до
15 адрес тільки в Києві, де майбутні мешканці взяли в свої руки доведення
замороженого житла «до пуття», вибравши або співпрацю з забудовником, або ж
повну відмову від його послуг.
На
перший шлях часто штовхають самі забудовники, використовуючи «оптимістичний
настрій» інвесторів будинків з високим ступенем готовності і пропонуючи
додатково «скинутися» на добудову будинку. Наприклад, інвесторам будинку ДП
«Дніпровський круг» розіслали листи з пропозицією доплатити близько 300 грн за
кожний квадратний метр проінвестованих квартир. Близько 30 інвесторів зі 100
вже повністю або частково дофінансували будівництво. Частина інших вважає, що
повністю виконали свої зобов'язання перед забудовником, в інших просто немає
таких грошей (оскільки вони не тільки живуть на орендованих квартирах, а й
виплачують іпотечний кредит). У результаті будівництво все одно стоїть.
Тому,
приймаючи рішення про співпрацю, експерти радять, насамперед, визначити, чи є
для забудовника економічний сенс у подальшій реалізації проекту. Крім грошової
вигоди, у нього можуть бути й інші інтереси: репутація, необхідність виконати
зобов'язання перед міською владою, VIP-інвесторами, власний спокій і т. д. Але
ці інтереси, як правило, все ж менш пріоритетні, ніж грошові. «Якщо в
реалізації проекту для забудовника немає економічної доцільності, не варто
покладатися на такого «союзника», - радить Олексій Гончарук, президент
Асоціації допомоги постраждалим інвесторам. - З такого роду проектів
забудовників треба виключати. При цьому слід пам'ятати, що, йдучи з проекту,
забудовник може «прихопити» з собою непродану в об'єкті нерухомість, оформивши
її на підставних осіб. Правда, ідентифікація таких псевдоінвесторів - завдання
складне, не завжди здійсненне".
Навіть
якщо всі квартири продані, забудовник може знайти лазівку для додаткового
заробітку. Наприклад, власник боярського «довгобуду» «розписав» майбутнім
мешканцям, на що саме йому потрібно 3 млн. грн. Однак інвестори докопалися, що
ціни в кошторисі завищені, щонайменше, вдвічі. Оскільки всі закупівлі
забудовник проводить через «кишенькову» фірму-посередника, послуги якої і
здорожують будівництво.
Своя сила
Якщо
інвестори не довіряють забудовникові або ж він не бажає йти на контакт,
потрібно переходити до плану «Б» - самоорганізуватися у юридичній особі і
своїми силами закінчувати будівництво. «Забудовник не буде добудовувати
будинок, якщо він на цьому не зможе заробити, - упевнений Григорій Свередюк,
голова ради громадської організації із захисту прав пайовиків будинку «Трівіум»,
створеної інвесторами колишньої «недобудови» в Ірпіні по вул. Миру, 3б. -
Спочатку ми теж здавали гроші забудовникові. Але коли побачили, що кошти не в
повному обсязі йдуть на будівництво, через суд відсторонили його від справ,
створивши громадську організацію. За свої гроші наймали підрядників, багато
робіт (кладка плитки, асфальтування невеликих ділянок, озеленення) просто робили
на суботниках, жертвуючи своїми вихідними».
Плюси
створення подібних організацій або ЖБК: інвестори самі контролюють процес
добудови будинку і продажу існуючих вільних площ, отримують додатковий дохід
від використання незавершеного об'єкта та прилеглої території (наприклад, від
розміщення реклами, використання прибудинкової території для встановлення МАФів
і т. д.). Один з головних мінусів - подовження термінів добудови (порівняно з
варіантом співпраці із забудовником). Судові тяжби щодо усунення забудовника,
власне, добудова будинку можуть тривати кілька років без гарантій позитивного
результату, при цьому витрати інвесторів будуть більшими, вважає пан Гончарук.
Відсторонити
недбайливого забудовника від справ можна, створивши юрособу у вигляді ЖБК чи громадської
організації і отримавши права на об'єкт в судовому порядку або ж ініціювавши
процедуру банкрутства забудовника (це може зробити один інвестор або група).
Олена Зубченко, старший юрист ЮФ «Лавринович і Партнери», вважає кращим
варіантом передачу прав на баланс юрособи. Олексій Гончарук радить при цьому
особливу увагу звернути на те, щоб під час виділення земельної ділянки
інвесторами не були порушені права попереднього землекористувача, якого майже
завжди контролює забудовник. Бо подібне порушення створює можливість для
забудовника в майбутньому оскаржити рішення суду.
Ініціювати
банкрутство забудовника експерти не радять. З одного боку, забудовник-банкрут
повністю звільнений від претензій інших (крім інвесторів) кредиторів, тому
ризик добудувати будинок для кого-небудь іншого в такій ситуації нівельований.
«З іншого боку, майже кожний забудовник, який передбачає, що по відношенню до
нього можуть відкрити справу про банкрутство, створює собі заборгованість перед
підконтрольними структурами, тобто укладає з ними фіктивні договори. На
практиці це робить неможливим отримання інвесторами навіть мінімального
відшкодування. Вони отримають рівно стільки, скільки погодиться віддати
забудовник», - попереджає Олексій Гончарук. Олена Зубченко теж не бачить сенсу
використовувати банкрутство забудовника в інтересах інвесторів, бо є велика
небезпека того, що інвестору не компенсують його вимоги (не вистачить майна у
боржника).
Парасолька від «недобудови»
Захиститися
від недобросовісних забудовників з кінця вересня можна буде за допомогою
страхового поліса. Одна з київських СК розробила новий для ринку продукт
«Фінансові ризики інвесторів» для бажаючих убезпечити себе від подвійних
продажів квартир в «новобудовах», заморожування їх будівництва або затримки
введення в експлуатацію. Як повідомила «ВД» Наталія Мартіашвілі, директор
департаменту по роботі з великим бізнесом СК, вартість поліса становитиме від
0,6 до 1,5% вартості квартири. Однак отримати страховку зможуть лише інвестори,
які купили квартири у акредитованого в СК забудовника. При цьому на момент
страхування будинок повинен бути побудований на 45%. Терміни дії поліса - від
місяця до кінця будівництва, включаючи післяпусковий і технічний періоди. На
кожний страховий випадок передбачені різні суми відшкодування, максимальна
компенсація - всі свої вкладені в об'єкт кошти - застрахований інвестор отримає
у разі банкрутства забудовника. Сьогодні СК веде переговори з великими
компаніями, готовими документально підтвердити наявність коштів для будівництва
своїх будинків в заявлені в рекламних брошурах терміни. Правда, охочих
акредитуватися поки небагато.
Роман Дробоцькій, юрист ЮФ
«Астерс»:
-
Якщо плани забудовника проблемного житлового об'єкта неясні, терміни завершення
будівництва не визначені і постійно переносяться, а також у разі, якщо
забудовник намагається отримати додаткові кошти від інвесторів, щоб виконати
свої прострочені зобов'язання, найефективнішим способом захисту є
самоорганізація. Наприклад, шляхом створення житлово-будівельного кооперативу
(ЖБК), до статутного фонду якого інвестори вносять свої права власності на
об'єкт нерухомості, визнання яких слід добиватися через суд. ЖБК також може
стати інструментом для внесення додаткових грошей від інвесторів та
фінансування закінчення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію у разі
сприятливих відносин із забудовником або для залучення іншого підрядника.
Дмитро Жуков, юрист ЮФ «Місечко та
Партнери»:
-
Фінансово-економічна криза, подорожчання будматеріалів чи підвищення
мінімальної заробітної плати (до чого зазвичай у випадку фінансових труднощів і
затримок зі здачею будинку апелюють забудовники) - це не проблеми інвестора.
Згідно з нормами Закону «Про інвестиційну діяльність», а також нормами
Цивільного кодексу, з моменту повної оплати квартира є вашою власністю, і
забудовник не може вимагати від вас як власника доплачувати за те, що вже вам
належить.
Наталія Доценко-Білоус, адвокат ЮФ
«Василь Кісіль і Партнери»:
-
У ситуації припиненого будівельного проекту ми рекомендуємо інвесторам,
насамперед, самоорганізуватися шляхом створення ЖБК як неприбуткової
організації. Далі слід домагатися визнання у судовому порядку прав власності на
об'єкт незавершеного будівництва за кооперативом і завершувати будівництво
шляхом збереження відносин з існуючим забудовником або за допомогою залучення
нового забудовника або стратегічного інвестора. При цьому інвестори можуть
використовувати прилеглі до об'єкта території будівництва, його вертикальних
конструкцій в комерційних цілях (наприклад, для розміщення реклами) для
отримання доходу від використання існуючого незавершеного об'єкта.
Власть Денег