Власник квартири, який здає її в оренду, на перший погляд, має стабільний додатковий і, в деякому розумінні, "казковий" дохід - що не вимагає від нього виконання якої-небудь роботи.
Але частенько "казка" обертається тяжкою працею і часом навіть боротьбою за, здавалося б, по праву належить власнику нерухомість. Про те, як захистити себе і свою нерухомість від несумлінного квартиронаймача розповів адвокат, партнер юридичної фірми «Савченко і Оганесян» Антон Савченко, повідомили «Ринки & Бізнес» в Legal Marketing Solutions.
1. Що робити орендодавцю, якщо орендарі перестали платити і при цьому відмовляються виселятися з квартири?
Розглядаючи таке питання виключно з правової точки зору, орендодавцю має сенс звернутися до суду з вимогами: 1) розірвати договір оренди квартири; 2) примусово виселити орендаря і 3) стягнути з орендаря існуючу заборгованість за оренду квартири. Додатково виникає можливість стягнути та інші витрати (моральну шкоду, оплата послуг адвоката і т.п.).
Слід зазначити, що на сьогоднішній день у цьому питанні закон більше захищає орендаря, ніж орендодавця. Приміром, якщо орендар вирішив виїхати з квартири, йому достатньо повідомити про це орендодавця за три місяці, і на цьому все. У орендодавця ж менш гнучкі умови: власник, який хоче "вигнати" незговірливого орендаря, змушений звертатися до суду з вимогою розірвати договір оренди, до того ж, закон надає таку можливість тільки в певних випадках:
- Якщо орендар не сплатив орендні платежі за шість місяців;
- Якщо договір оренди укладено менш ніж на рік, і орендар не сплачує більше ніж два платежі;
- Якщо орендар руйнує або псує квартиру (будинок).
Також існує можливість вимагати розірвати договір у тому випадку, якщо орендодавець сам має намір жити у квартирі (будинку), проте, якщо орендар налаштований недружелюбно, як правило, ця ситуація все одно вирішується в судовому порядку.
2. Чи може квартировласник виселити орендарів через суд, якщо:
а) квартира здається за законом і є нотаріально завірений договір оренди, в якому обумовлені умови одностороннього розірвання договору в разі несплати та ін;
б) є тільки ріелторський договір на здачу житла, укладений між орендарем та орендодавцем і з умовами одностороннього розірвання договору в разі несплати і пр.
в) взагалі немає ніякого письмового договору?
Власник квартири може виселити свого орендаря тільки на підставі судового рішення.
Необхідно зауважити, що договір оренди квартири (будинку) не обов'язково посвідчувати нотаріально - достатньо простої письмової форми, якщо, звичайно ж, це не договір оренди з правом викупу. У свою чергу, незалежно від форми, в якій укладено договір, закон забороняє одностороннє розірвання з ініціативи орендодавця, і навіть якщо таку умову буде вказано в договорі, воно не матиме юридичної сили.
Якщо сторони не уклали письмового договору, але фактично він виконувався, то такі відносини можуть прирівнюватися до договору оренди з усіма наслідками, що випливають; при цьому якщо сторона (будь то орендар чи орендодавець) заперечує наявність усної домовленості, факт укладення договору допоможе встановити тільки суд.
3. Яке покарання (штрафи тощо) може понести орендодавець, який здавав квартиру і не сплачував прибутковий податок і про це дізналися відповідні органи?
Санкції за порушення порядку ведення обліку доходів фізичних осіб передбачені в ст. 164-1 кодексу України про адміністративні правопорушення і можуть варіюватися від попередження до накладення штрафу в розмірі 136 гривень.
За несвоєчасну сплату податку платнику доведеться заплатити від 10 до 50 відсотків від суми вчасно несплаченого податку.
Слід зауважити, що незалежно від накладення штрафу, суму податку доведеться сплатити.
Катя Хуторна, Rynok.biz