Оренда житла
завдає чимало клопоту, як орендарям, так і орендодавцям. Першим складно знайти
оптимальне співвідношення ціни і якості, а другим — гідних, на їх погляд,
мешканців. Але багато підводних каменів стають помітними вже після підписання
договору.
Господарі і
наймачі житла часто стикаються з різними проблемами, коли доводиться здавати чи
орендувати житло. Уникнути цього допоможе правильно складений договір. Ось
тільки часто і одна, і інша сторони не знають, на які нюанси варто звертати
увагу. Багато хто вважає, що якщо користуються послугами ріелтора, то це
допоможе уникнути неприємних ситуацій. Чи так це насправді і як уберегти себе
від несподіваних конфліктів розбирався UBR.ua.
Конфліктами між
господарями житла та орендарями давно вже нікого не здивуєш. Людям часто
доводиться платити немаленькі гроші за надану їм житлоплощу. Особливо це
стосується великих міст. А ось якість цього житла залишає бажати кращого.
Акуратна, зі свіжим ремонтом квартира вже через пару тижнів проживання може
показати, що за новими шпалерами або кахелем намагався заховати господар.
Як шукати житло?
Інтернет рясніє
оголошеннями про здачу в оренду житла. В основному господарі довіряються
ріелторам, які і розміщують ці оголошення. Та й шукати квартиру так трохи
простіше: дзвониш ріелтору, розповідаєш про свої вимоги, і він шукає тобі
житло. Оплата праці ріелтора не залежить від того, скільки квартир подивився
потенційний орендар: 1 чи 21.
Тільки на цьому
етапі варто пам'ятати про декілька моментів: оплачувати послуги ріелтора тільки
після підписання договору про оренду, подивитися, як давно він працює (на
сайтах з оголошеннями зазвичай є сторінка, на якій видно, скільки квартир в
базі ріелтора і з якого часу він працює).
Ріелтор не несе жодної відповідальності
Покладатися тільки
на ріелтора теж не варто. Його головне завдання - звести орендаря і орендодавця
і отримати свою плату за це. Також ріелтор підписує договір оренди. В основному
цим і закінчується його участь у процесі здачі / оренди житла. Деякі надають
договір на «інформаційні послуги», в якому вказують, у чому полягає суть їхніх
послуг.
«Моє завдання
звести орендодавця і наймача, скласти письмовий договір, в якому прописуються
всі вимоги та умови. Після підписання договору, я забираю заздалегідь
обумовлену з клієнтом комісію, залишаю свої координати і не виконую більше
ніяких обов'язків», — розповідає ріелтор Олексій Леонтьєв.
Юристи радять звертати увагу на документи
Щоб уникнути
можливих конфліктів юрист Наталія Якухно радить орендарям в першу чергу
звертати увагу на:
- документи, які підтверджують особу орендодавця;
- на право укладати договір оренди у
орендодавця при наявності декількох власників, у такому випадку необхідна
письмова (краще нотаріально завірена) згода кожного на здачу квартири в
оренду;
- підписувати договір слід безпосередньо
з господарем квартири (а не з його братом, другом, дружиною, тещею і т. д.),
або з людиною, яка діє на підставі довіреності (з правом здавати житло в
оренду і укладати відповідні договори оренди), виданої господарем
квартири;
- наявність документів, які підтверджують
право власності;
- в якому стані знаходиться сама
квартира і наявні в ній речі, в разі неналежного стану об'єкта оренди або
наявних в ньому речей зафіксувати всі неполадки в договорі;
- оплата послуг ріелтора повинна
проводитися тільки після укладення договору оренди, в іншому випадку це
може виявитися шахрайством.
Орендодавець теж
повинен звертати увагу на ряд моментів, щоб не потрапити на гачок шахраїв:
- документи, що підтверджують особу
орендаря;
- кількість людей, які будуть проживати
/ користуватися;
- з якою метою використовуватиметься
квартира (для проживання, під офіс та ін.);
- оплата послуг ріелтора повинна
проводиться тільки після укладення договору оренди, в іншому випадку це
може виявитися шахрайством.
Коли орендодавець не має права здавати в оренду
житло?
Орендодавець не
має права здавати квартиру в оренду в разі, якщо він не є власником квартири.
Наприклад, син не може здавати в оренду квартиру, яка належить батькам. Також
не можна здавати квартиру, якщо є кілька власників і не всі дали згоду на її
здачу. І, один із найочевидніших, коли орендодавець орендує квартиру і за
умовами договору йому не дозволяється здавати квартиру в суборенду.
Умови оформлення договору
Наталя Якухно
роз'яснює, що стаття 810 Цивільного кодексу України визначає договір оренди
квартири як договір, згідно з яким власник житла надає або зобов'язується
надати орендарю квартиру для проживання в ній на певний термін за певну плату.
Юрист радить для запобігання виникнення спірних питань між орендодавцем та
орендарем вказувати в договорі ряд істотних моментів:
- сам об'єкт оренди, його детальний
опис (оціночна вартість, місце розташування, поверховість, номер
квартири);
- мета його використання;
- паспортні дані орендодавця і орендаря,
адреси їх реєстрації;
- вказати документ про право власності
на квартиру;
- вартість оренди і порядок її зміни,
щоб виключити зловживання з боку орендодавця (обумовити чітко суму і
порядок розрахунків, протягом якого часу повинні проводитися платежі, які
додаткові платежі, крім оренди, будуть оплачуватися, ким і в який термін,
наприклад, комунальні платежі, інтернет, телефон, телебачення тощо). Ціна
оренди повинна бути прив'язана до терміну дії договору, протягом якого
вартість оренди господар квартири не має права змінювати;
- порядок оплати (готівкова /
безготівкова, передача орендодавцю або довіреній особі);
- терміни оплати, а також штрафні
санкції в разі їх порушення. Вказати також суму застави, якщо вона
вноситься при вселенні та порядок її повернення;
- документи, що підтверджують оплату
(передача грошових коштів за актом або розпискою, обов'язкове зазначення
призначення платежу при безготівковому розрахунку);
- порядок відвідування квартири
орендодавцем;
- передбачити необхідність зміни
замків;
- описати стан квартири і речей, які
там знаходяться;
- можливість пролонгації договору;
- право передачі квартири в суборенду;
- умови розірвання договору;
- умови щодо проведення ремонту в разі
неполадок та порядку його компенсації;
- порядок і умови утримання квартири
орендарем;
- порядок і умови, за яких орендодавець
може ініціювати виселення орендаря.
Для укладення
Договору та його продовження присутність ріелтора необов'язкова. Досить
підписів двох сторін: орендодавця і орендаря, правда з боку орендодавця договір
може бути підписаний зі співвласником. Ріелтор в даному випадку не є стороною
договору оренди, а тому його підпис юридичної сили не має.
Щоб уникнути
конфліктних ситуацій, слід квартиру і наявне в ній майно передавати в оренду за
актом приймання-передачі. Документ має підписати орендодавець (у тому числі співвласники)
і орендар, а також особи, які будуть з ним проживати. Варто дотримуватися умов
договору, своєчасно і виключно в передбаченому порядку вносити / передавати
орендну плату та зберігати документи, які її підтверджують. Якщо сторони
укладуть договір з усіма істотними умовами, то кожна зі сторін зможе повноцінно
захистити свої інтереси в судовому порядку в разі їх порушення іншою стороною.
Тетяна Веремєєва, УБР