Чутки про
подорожчання первинної нерухомості під Києвом підштовхнули Domik.ua до проведення власного незалежного
дослідження питання. Результат виявився прогнозованим – інформація про 30 %-е
подорожчанні на первинному ринку Києва та області дещо перебільшена.
Цілком
закономірно, що столична нерухомість була, є і буде найдорожчою в країні, і
характерно це не тільки для України. При цьому бажаючим працювати або вчитися в
такому місті доводиться орендувати або купувати житло. І тоді «на виручку»
приходять передмістя та містечка-сателіти, на ринку нерухомості яких очікують
більш низьких цін при порівнянних з київським рівнем комфорту, розвиненості
інфраструктури та зручності сполучення з містом. Саме тому в центрі уваги
опиняються новобудови в передмісті Києва, що зводяться відповідно до сучасних
вимог до якості житла. Загалом, так і було до недавнього часу.
Однак буквально
за останні місяць-півтора картина почала змінюватися – на первинному ринку
Києва, а за ним і Київській області почалося поступове підвищення гривневих цін,
на сьогоднішній день досягла позначки в 10-12 %. Деякі фахівці також
прогнозують поступове подальше їх зростання, який до кінця року нібито досягне
30 %-ної позначки. Ми вирішили розібратися, наскільки дійсно ситуація серйозна
і чим чревата для покупця. Нашими експертами-респондентами стали менеджери
провідних будівельних компаній, що працюють на ринку Київської області, а також
керівники галузевих об'єднань ріелторів. І хоч думки спочатку розділилися, в
результаті картина виявилася не настільки страшною.
Чи є передумови для зростання вартості?
Економічна криза
в країні, яка обумовлена політичними подіями і військовим вторгненням, вже
сформувала значний відкладений попит: оскільки капіталовкладення в житло не є
потребою першої необхідності, багато потенційних покупців зайняли вичікувальну
позицію. Це означає, що кількість угод купівлі-продажу може значно зрости, як
тільки політичні та фінансово-економічні процеси в країні стабілізуються. Крім
того, в даній ситуації знизився і так не надто високий рівень довіри до
будівельних компаній. Хоча, дотримуючись елементарних правил вибору надійного
забудовника, навіть сьогодні можна бути впевненим в успішному результаті
будівництва.
Тим не менше,
поки ринок поки що знаходиться в стані стагнації. «Співвідношення попиту та
пропозиції 1:10, – говорить Віктор Несін, Ріелторська палата України. – Це
означає, що на одного, притому випадкового покупця, доводиться, як мінімум, 10
пропозицій нового житла приблизно однакового класу та вартості. І це не кажучи
про те, що вторинний ринок на сьогоднішній день вже просто в комі, а первинний
тримається за рахунок більш низької вартості, і якщо в цьому сегменті ціни
досягнуть вторинного, трапиться ринковий колапс. Забудовники це чудово
розуміють, тому зараз спостерігається взагалі унікальна ситуація – бувають
випадки, коли будівельна компанія йде на торг з покупцем, індивідуально навіть
знижуючи ціну. Підвищувати в таких умовах вартість - те саме, що самогубство».
Сьогодні, щоб
зберегти хоча б мінімальний рівень попиту, забудовники пропонують широкий
спектр програм лояльності та підтримки клієнта. І одним з популярних кроків є
фіксація вартості в гривні або «заморожування» курсу при внутрішніх розрахунках
на рівні не вище 9,5. При такій загальній тенденції зростання ціни у окремих
компаній практично неможливе і веде до ще більших фінансових втрат.
Проте ціни
багатьох компаній офіційно змінюються, от тільки чи можна вважати
спостережувану картину зростанням?
Причини подорожчання цілком прозорі
Ми вже не раз
говорили про те, що багато будівельних компаній у зв'язку з кризою прийняли рішення
призупинити проектні роботи і зосередити увагу на завершенні вже розпочатих
об'єктів, виконуючи таким чином раніше взяті на себе зобов'язання. І,
незважаючи на економічні та політичні складнощі, ми бачимо, що будівництва
активно ведуться і багато компаній говорять про те, що вони будуть закінчені в
строк. Але ж прекрасно відомо, що чим ближче завершення будівельних робіт, тим
дорожчий квадратний метр, тому поступове подорожчання житла в новобудовах
нерідко пояснюють одним тільки цим фактором. «Рівень попиту підвищується прямо
пропорційно забудові житлового комплексу, тобто чим більше побудовано, тим
більше і попит, – підтверджують у ЖК «Зелений квартал», м. Бровари. – У такій
ситуації невелике планове підвищення ціни цілком виправдано. У нас, наприклад, 1 кв. м «подорожчав» з 7191
грн до 7362 грн».
«У будівництві
дійсно вже спочатку закладають велику вартість метра до закінчення будівництва,
– солідарні в компанії «СВМ-буд». – Тому немає нічого дивного в тому, що житло
в готових будинках, на перший погляд, продають дорожче. Справедливості заради,
варто сказати, що в нинішніх умовах так чинять не всі. Для нас, наприклад, в
цьому немає жодного сенсу – майже всі квартири в наших новобудовах вже продані».
Є й інші чинники.
Один з них – зростання вартості будівельних матеріалів, пов'язаний, знову-таки,
з економічною ситуацією в країні. Оператори ринку називають цифру в 30 %. «Будь-яке
будівництво, крім будівельних матеріалів, вимагає транспортних витрат,
електроенергії та багато іншого, – доповнює Микола Поповський, компанія «Профрембуд».
– Усі ці витрати з березня поточного року зросли суттєво і будуть зростати далі».
Але далеко не кожен забудовник сьогодні готовий закладати нову вартість
матеріалів і супутніх витрат в ціну житла, адже це може виявитися згубним для
бізнесу. Тому деякі забудовники стали розглядати питання використання
вітчизняних будівельних матеріалів, що, на думку експертів, не тільки допоможе
утримати ціну, а й посприяє розвитку суміжній галузі.
Зростання ціни або індексація?
Враховуючи це, маємо
наступну картину: різке падіння гривні фактично обвалило ціни на первинному
ринку нерухомості. При курсі 8 гривень за долар середня вартість квадратного
метра у столиці та області становила близько 1000 (8 тис. грн) і 812 (6,5 тис.
грн) доларів відповідно. Буквально за пару днів ціни на первинному ринку,
залишаючись стабільними в гривні, в доларовому еквіваленті впали на ті самі 30
% і при сьогоднішньому курсі в 11,5 грн за долар, який, власне, і є середнім
для спостережуваних коливань, склали близько 695 у. е. в Києві та 565 – в
передмістях.
До речі, саме
цією ситуацією і скористалися ті, хто хотів зробити вигідне капіталовкладення.
Маючи валютні накопичення і зігравши на різниці в курсах (а адже мінімальна
вартість гривні була ще менше, ніж 11,5), вони змогли придбати житло фактично
за викидними цінами. А в деяких випадках і, швидко зорієнтувавшись, купити
площу, на яку раніше не вистачило б коштів. Однак на сьогоднішній день ситуація
з гривнею більш-менш стабілізувалася, як мінімум, поки зупинилося її падіння. І
підприємства отримали час підрахувати збитки.
І якщо продуктові
компанії мають можливість поправити свої справи моментальною індексацією, то
будівельні її позбавлені. Таким чином, виходить, що навіть якщо припустити
думку про те, що гривнева ціна первинної нерухомості, згідно з чутками, зросте
до кінця року на 30 %, насправді це означатиме, всього лише, що ми повернулися
до докризової вартості, а до реального зростання цін та стабілізації ситуації в
галузі ще далеко. І хоча у порівнянні із зарплатою, що залишилася поки на
колишньому рівні, ціни можуть здатися ще більш недоступними, мова дійсно піде
лише про індексацію – про те, що ми зараз повсюдно спостерігаємо, наприклад, в
супермаркетах.
«Ми дійсно
спостерігаємо деякі зміни в ціновій політиці будівельних компаній, – розповідає
Сергій Злидень, АФНУ. – Мені здається, що говорити про подорожчання, тим не
менш, рано. Відбувається елементарна індексація гривневих цін, згідно зі
змінами курсу. І я абсолютно впевнений, що на попит це ніяк не вплине, оскільки
накопичення, як правило, тримають у валюті, по відношенню до якої ціни не
тільки не зросли, але й дещо знизилися».
«Насправді, ми не
можемо говорити навіть про індексацію, – не зовсім згоден Дмитро Калганов, «Укрсоцбуд»,
– адже гривня впала майже на 35-40%, при тому, що ціни в будівництві піднялися
всього на 10-12%, що дозволить компаніям в деяких випадках просто гасити збитки
і то частково. Але на попит це дійсно вплинути не зможе – його просто немає. І
навіть якщо явище (подорожчання) стане масовим, попит буде стабільним, оскільки
накопичення у більшості наших громадян традиційно зберігаються в доларах. У
нашому випадку це відбилося на тому, що залишки житла, які ми планували
продавати протягом року, під час пікового коливання курсу було розкуплено мало
не за місяць завдяки тому, що його вартість була зафіксована».
Таким чином,
сьогодні ми спостерігаємо парадоксальну ситуацію: гривневі ціни на квадратний
метр нового житла сьогодні вище, ніж 2-3 місяці тому. Але враховуючи залежність
української економіки від курсу долара, щодо якої, як виявилося, всі зусилля
попередніх років виявилися неефективними, на первинному ринку ми сьогодні, по
суті, спостерігаємо тенденцію до збереження вартості квартир, зниженою в
результаті коливань курсу валют. Отже, для більшої частини населення при решти
на колишньому рівні зарплатах це, звичайно, означатиме віддалити перспективу
обзавестися власним житлом. Але для тих, хто вже має на це кошти, переказані в
долари, ситуація зараз куди більш сприятлива і найближчим часом навряд чи щось
зміниться.
Анна Степанова, Domik.ua-нерухомість