Більшість
ремонтних робіт, заміна основних структурних та технічних елементів квартир та
фасадів, а також обов'язки з благоустрою території знаходяться в сфері
обов'язків ЖЕКів або інших органів управління житловим фондом набагато більшою
мірою, ніж ми до цього звикли.
На сьогоднішній
день ми маємо три основних і найбільш поширених форми управління та підтримки
безпеки багатоквартирних будинків - житлово-експлуатаційні контори, кооперативи
та об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Кожна з них має
свої переваги і недоліки. Але важливо визначити, за що саме мають відповідати
ці об'єднання і надання яких безкоштовних і платних послуг можуть вимагати від
них мешканці.
Житлово-експлуатаційні контори
Найбільш поширений
ще з часів Радянського Союзу вид управління муніципальним житловим
господарством. З тих же часів, до речі, збереглося і переконання основної маси
населення, що ЖЕКи займаються виключно ремонтом в під'їздах і благоустроєм
прибудинкових територій. Однак власникам квартир не зайвим буде знати, що на
цьому їхні функції далеко не вичерпуються. Відповідні співробітники ЖЕКу
зобов'язані не тільки міняти, причому абсолютно безкоштовно, прокладки в крани,
а й встановлювати заново радіатори, змінювати газові та електроплити, навіть
здійснювати дрібний ремонт в квартирах.
Діяльність цієї
структури регулюється низкою офіційних документів - законів, розпоряджень і
наказів, розроблених і затверджених ще в 2003-2005 рр. Так, згідно з цими
документами, щороку навесні і восени ЖЕК зобов'язаний проводити огляд житлового
будинку та, у разі необхідності, здійснювати невідкладний ремонт даху, фасадів,
трубопроводів на горищах і в підвалах, систем водопостачання та опалення.
Теоретично, про це відомо багатьом.
А от про те, що
працюючі лампочки на кожному поверсі, регулярне, у міру забруднення, миття
вікон, крім загального прибирання під'їздів, а також обладнання кожних дверей у
під'їзд доводником дверей - це теж обов'язкові завдання ЖЕКу, які мало хто
сприймає всерйоз.
Крім того, при
кожному огляді будинку повинен складатися акт із зазначенням, виконання яких
робіт потребує дана будова і, виходячи з цього, ЖЕК зобов'язаний планувати
капітальні та поточні ремонти на найближчий рік. Капітальний ремонт також
планується заздалегідь, виходячи з технічної документації будівлі, в якій
вказується термін його експлуатації. Як правило, він становить 50 років.
Крім того, якщо
раптом вам від старих родичів дісталася у спадок квартира в «убитому» стані, і
ви плануєте її здавати, зовсім необов'язково моментально складати кошторис на
косметичний ремонт. Адже ЖЕК зобов'язаний здійснювати заміну цілого ряду
елементів усередині квартир абсолютно безкоштовно, якщо термін їх експлуатації
закінчився. Так, наприклад, газові та електроплити, унітази і зливні бачки,
кухонні мийки і раковини, сталеві ванні повинні замінюватися кожні 20 років.
Термін служби дерев'яних рам, вхідних і внутрішньоквартирних дверей, паркетної
і дощатої підлоги складає близько 40 років. Лінолеум, крани і плитка для підлоги
«живуть» всього 10 років. Зрозуміло, міняти пропонують на найпростіші і дешеві
моделі і варіанти, проте в ряді випадків і це непогано.
На практиці
виявляється, що відстояти свої права в ЖЕКу складно, забирає багато сил, нервів
і часу, але цілком реально. В крайньому випадку юристи рекомендують звертатися
до суду. Процедура ця також досить непроста.
Як боротися з ЖЕКом
Для початку
необхідно скласти заяву на ім'я керівника контори, за якою закріплений ваш
будинок. Заява складається, як правило, у довільній формі, але обов'язково у
двох примірниках, і реєструється в самому ЖЕКу, де не прийняти заяву не мають
права. Якщо мова йде про необхідність ремонту зон загального користування,
краще складати колективну заяву і збирати якомога більше підписів мешканців.
Протягом 30 днів
на заяву повинні відреагувати. Як правило, це виражається у звичайній
«відписці», за якою, якщо тільки мова не йде про що-небудь серйозне, нічого не
буде.
Тоді потрібно
вимагати складання акта інспекції ушкоджень. Інспекція, як правило,
здійснюється викликаними на об'єкт співробітниками ЖЕКу. І зрозуміло, буває, що
в їхніх інтересах - не підписувати відповідні протоколи. У такому випадку слід
знати, що протокол (акт) все одно буде дійсним, якщо його підпишуть двоє
свідків - інші мешканці.
Роботу ЖЕКів
контролюють районні управління житлово-комунального хазяйства, підзвітні
головному управлінню житлово-комунального господарства при міській державній
адміністрації. Тому далі можна писати заяву в будь-яку з цих організацій.
Ефективним може виявитися і звернення до Комітету з прав споживачів (оскільки в
цьому випадку ви, як споживач, не одержуєте якісного обслуговування), і в
депутатську приймальню району, і навіть в Адміністрацію Президента. У кожному
разі, керівництво ЖЕКу буде мати масу неприємностей.
«Наша «хрущовка» була
побудована ще в кінці 50-х рр. минулого століття, і з тих пір тут жодного разу
не проводився капремонт, - розповідає киянка Анна. - Року півтора тому ми з
сусідами помітили значну тріщину на фасаді будинку з двох сторін. Крім того,
виявилося, що тріщина наскрізна і проходить через ряд квартир. Це може означати
тільки одне - будинок в аварійному стані. Було написано колективну заяву в ЖЕК
за підписом майже всіх мешканців під'їзду. Через місяць отримали відповідь,
згідно з яким співробітники контори нібито поставили на тріщину пломби, щоб
поспостерігати динаміку. Насправді пломби з'явилися ще через місяця
півтора-два. Підозрюю, комусь із сусідів набридло чекати. До слова, пломби вже
обсипалися, але більше з ЖЕКу ніхто не приходив». У такому випадку залишається
звертатися до прокуратури або безпосередньо до суду з формулюванням про
«порушення прав». До заяви слід додати всі документи і листування з ЖЕКом, які
вдалося зібрати за час попередніх етапів. У такому випадку, після додаткової
судової експертизи, ЖЕК вже в судовому порядку зобов'яжуть виконати всі
передбачені законодавством роботи. До речі, можна буде вимагати і відшкодування
морального збитку.
Іноді ЖЕКи
теоретично згодні з вимогами мешканців, але відмовляють у виконанні робіт,
мотивуючи це відсутністю грошей у бюджеті організації. У такому випадку юристи
радять робити ремонт своїми силами, зберігаючи всі відповідні кошториси, чеки
та договори, щоб потім знову-таки через суд відшкодувати збитки за рахунок
організацій вищого рівня.
«Живу на
останньому поверсі п'ятиповерхівки, - говорить Світлана Олександрівна,
пенсіонерка, яка проживає в Житомирській області. - Будинок ще не надто старий
і, в принципі, в непоганому стані. Але півроку тому прямо над моєю квартирою
почав текти дах. Фахівці з ЖЕКу пояснили, що грошей з бюджету в достатній
кількості не виділяється. Тому я можу або чекати, коли ЖЕК отримає датування,
або робити ремонт за свій рахунок і подавати в суд на компенсацію. Ремонт я зробила,
а розгляди тривають досі».
ОСББ та кооперативні будинки - права та обов'язки
У цих двох
випадках в процесі управління житловим фондом набагато більше спільного, ніж
відмінностей. Формування статуту, вибори членів правління, голови та ревізійної
комісії, а також частота і порядок денний регламентується різними законодавчими
актами, але функціонують обидві системи досить схоже.
Кооперативні
будинки, за великим рахунком, поступово відходять у минуле. Такого житла, в
принципі, досить багато, але нове будується вже зовсім за іншим принципом - не
паю, а інвестування. З іншого боку, створення ОСББ стає все більш популярним,
причому не тільки для новобудов, а й вторинної нерухомості. Таким чином, можна
сказати, що ОСББ стає фактичним спадкоємцем кооперативу.
Вибір членів
правління та голови відбувається на загальних зборах мешканців (для ОСББ) чи
пайовиків (кооператив). Цим людям доручається від імені всіх мешканців будинку
або кількох будинків (у випадку з ОСББ) укласти договори з підрядниками на
ремонтне і технічне обслуговування житла.
У випадку з
кооперативом під час піку їхньої популярності (і тепер в силу звички) договір
на обслуговування укладався з ЖЕКом району, в якому будувався будинок. І всі
питання, відповідно, вирішуються, знову-таки, через ЖЕК. З невеликими, але
істотними відмінностями від муніципального обслуговування житлових контор.
Оплата послуг проводиться за фактом виконання обсягу робіт. Відповідно, немає
послуги - немає грошей, і в ЖЕКу прекрасно розуміють, що проблем з юрособою у
вигляді кооперативу може бути набагато більше, ніж від окремих
фізосіб-мешканців муніципальних будинків. Відповідно, і до своїх обов'язків
ставляться більш відповідально.
До речі, і
комунальні платежі в кооперативних будинках можуть істотно відрізнятися від
муніципальних. І мова не тільки йде про наявність лічильників. Приміром, жителі
кооперативів часто платять за опалення тільки в зимовий період за фактом
отримання послуги, тоді як звичайні ЖЕКи розбивають платежі на весь рік.
З іншого боку, у
мешканців можуть виникати проблеми і спірні моменти безпосередньо з членами
правління кооперативу. Проте тут все ще простіше - члени правління і голова
переобираються на загальних зборах мешканців.
Управління ОСББ -
посади теж виборні. А члени правління уповноважені укладати договори з
комунальними компаніями на обслуговування будинку. Як показує практика, в
даному випадку перевага віддається укладенню прямих договорів з
компаніями-виконавцями - на вивезення сміття, обслуговування котельні, ліфтів,
заміну труб у разі прориву, ремонт під'їздів та фасадів, озеленення та охорону
території та інше. Зрозуміло, якісне і своєчасне виконання робіт суворо контролюється
самими мешканцями і в разі невдоволення контракт можна переукласти з іншим
виконавцем.
Тут, правда, є
один нюанс. Якщо на зборах мешканців буде погоджено підвищення комунальних
платежів, наприклад, у зв'язку з якимись додатковими витратами, на кшталт
будівництва дитячого або спортивного майданчика, зобов'язані платити будуть
навіть ті, хто голосував проти. Крім того, мешканці, які мають державні пільги,
в даному випадку, за словами юристів, не завжди зможуть ними скористатися. У
кооперативах додаткові витрати не передбачені.
«Нещодавно
придбала квартиру в новобудові в Бучі, - ділиться досвідом Вікторія. - Мешканці
за порадою забудовника об'єдналися в ОСББ. Оскільки будинок ще тільки в процесі
здачі в експлуатацію, збираємося досить часто, щоб вирішувати поточні проблеми
з ремонтом і підключенням комунальних мереж. Майже кожного разу виникає
необхідність додаткових витрат. Дуже сподіваюся, що з часом ситуація зміниться,
і платити будемо менше».
Таким чином,
скрізь є ряд плюсів і мінусів, і що є більш суттєвим для вас, можна вирішити
тільки в індивідуальному порядку. Треба бути готовим до того, що за комфорт і
відсутність проблем, можливо, доведеться платити дещо більше, якщо ваш будинок
управляється ОСББ.
Хоча, з іншого
боку, якщо мова, наприклад, йде про старий будинок на кшталт «хрущовки», з
щілинами в стінах, проваленим дахом і заставленим машинами двором, переводити
його управління з ЖЕКу на ОСББ було б, як мінімум, нерозумно. А якщо вже така
ідея виникла, для початку непогано було б вимагати від ЖЕКу усунути всі
неполадки і провести капітальний (за необхідністю) або хоча б плановий ремонт
зон загального користування. А, крім того, якщо у вас є час і бойовий запал,
можна спробувати зробити ремонт в квартирі і поміняти частину застарілих
елементів засобами ЖЕКу.
Однак, в
будь-якому випадку, треба пам'ятати, що ви як споживач маєте право
розраховувати на якісне та своєчасне обслуговування, незалежно від форми
управління вашим житлом. Адже саме за це ви щомісяця платите значні суми
комунальним службам.
Анна Степанова, Domik.ua-нерухомість