Поки про купівлю нового житла багатьом доводиться лише
мріяти. Потенційні позичальники не можуть знайти «свій» банк, а
банк - «свого» позичальника.
ТЕНДЕНЦІЇ РИНКУ
Іпотека в Україні, заморожена на період кризи, поступово
починає відтавати. У минулому році банки активно розширювали пропозицію: на
ринку з'явилися кредити строком до 20 років, а середні ставки по кредитах на купівлю
житла впевнено рухалися вниз, досягши значення 18-20 відсотків річних.
Незважаючи на це, купівля житла в кредит все ще залишається розкішшю для
рядового українця, адже позичальники, як і раніше, об'єктивно не в змозі
обслуговувати такі дорогі кредити.
Одним з важливих подій у сфері іпотечного кредитування
експерти називають впровадження банками плаваючої ставки. Цей механізм дозволяє
банкам видавати довгострокові кредити навіть в умовах, коли економічна ситуація
в країні нестабільна. Однак позичальники цілком очікувано таке нововведення
сприйняли насторожено.
Як свідчить опитування, проведене порталом Prostobank, на
питання «Чи варто брати іпотеку з плаваючою ставкою?» лише 3,4 відсотка
опитаних відповіли позитивно. При цьому кожний третій респондент зазначає, що
подібний кредит є дуже ризикованим, а 35 відсотків переконані, що якими б не
були ставки, брати іпотеку взагалі немає сенсу!
ЧОГО ЧЕКАТИ У 2011-МУ
Українці вже помітили, що, незважаючи на численні
прогнози обвалу ринку нерухомості, житло дешевшає значно повільніше, ніж можна
було б розраховувати при такому важкодоступному іпотечному кредитуванні і попиті,
який багаторазово знизився. Відсутність покупців на ринку змушує продавців
квартир потроху знижувати ціни, але до обвалу ринку дуже далеко.
У новому році ринок нерухомості демонструє тенденції,
розпочаті в кінці минулого 2010-го. Маючи на руках 50-70 тис. доларів,
потенційні позичальники охочіше йдуть на ринок готових новобудов, ніж на
вторинний ринок. Зі зрозумілих причин покупців цікавлять квартири максимального
ступеню готовності.
У 2011 році експерти не очікують радикальних змін на
ринку іпотечного кредитування. Превалювати, як і раніше, будуть запити і
операції в економ-сегменті (квартири вартістю до $100 тис.). Найімовірніше,
продовжаться тенденції минулого року: збільшення кількості банків, що
пропонують кредити на покупку нерухомості, і поступове зниження ставок. Нагадаємо,
що, на думку експертів ринку нерухомості, говорити про відновлення іпотечного
кредитування можна буде не раніше, ніж коли ставка знизиться до 15-16 відсотків
річних. Однак найпростіші розрахунки показують, що навіть така ставка буде дуже
«кусючою».
Тепер у нас є своя кімната.
Що стосується розміру початкового внеску по іпотеці, то
експерти допускають його зниження в нинішньому році, проте радикального
зменшення очікувати не варто. За прогнозами, аванс менше 25-30 відсотків
вартості заставного майна пропонуватися не буде, оскільки про остаточну
стабілізацію ринку нерухомості говорити ще рано. Словом, все йде до того, що
рано чи пізно ми нарешті переконаємося: вартість житла в країні повинна бути
адекватна доходам громадян цієї країни.
У ТЕМУ
Чорний список професій
Експерти компанії Penny Lane Realty склали ТОП-10
небажаних для банків професій клієнтів, які бажають отримати іпотечний кредит:
1. Працівники соціальної сфери
2. Міліціонери
3. Військовослужбовці
4. Водії
5. Робітники, зайняті в сільському господарстві
6. Співробітники туристичних фірм
7. Судді та інші недоторканні особи
8. Ріелтори
9. Співробітники, зайняті на будівництві, виконроби
10. Особи, які займаються індивідуальним підприємництвом.
Легко помітити, що в банках не надто шанують
малоприбуткові категорії населення, а також тих, чия частина щомісячного доходу
більшою мірою виражена у бонусах, адже відсоток-то не гарантований! З
представниками судової та виконавчої влади фінансові установи не хочуть
зв'язуватися з тієї причини, що з ними непросто судитися і практично нереально
що-небудь стягнути. При цьому експерти компанії уточнили, що далеко не всі
представники названих професій автоматично стають «відмовними». Наявність
хорошої кредитної історії значно збільшує шанси клієнта з чорного списку
отримати кредит.
ТІЛЬКИ ЦИФРИ
За даними інформаційно-аналітичного порталу «Столична
нерухомість», частка київських квартир в ціновому сегменті до 100 тис. доларів
в січні 2011 року склала 36 відсотків. У цьому ціновому сегменті середня вартість
однокімнатних квартир складає $ 67,5 тис., двокімнатних - $ 81,1 тис.,
трикімнатних - $ 87,7 тис. Мінімальна вартість «гостинки» у столиці становить $
37-38 тис.
КОМПЕТЕНТНО
Для відновлення кредитування знадобиться кілька років
- Сьогодні лише 5-6% угод з купівлі житлової нерухомості
на вторинному ринку укладаються завдяки іпотечним кредитам, - відзначає
заступник голови правління АТ «АСТРА БАНК» Антон Погорєлов. - На даний момент
ефективні ставки за іпотечними кредитами досягли 17-18% у гривні (до кризи -
14-15%), термін кредитування - до 20 років. Як і раніше, високим залишається
авансовий платіж, що є обмежуючим фактором для потенційних покупців. Оскільки
значне падіння ставок за програмами кредитування банків для фізосіб відбулося в
минулому році, у 2011-му можна чекати лише незначної корекції в межах 1-1,5%,
розмір авансового внеску може зменшитися до 20% від вартості житла. Однак,
враховуючи наявність відкладеного попиту з боку населення, що потребує
поліпшення житлових умов, ми очікуємо пожвавлення іпотеки. До кінця 2011 року
обсяг іпотечних угод може зрости до 8-10% від загального обсягу укладених
договорів на купівлю житла. Для відновлення іпотечного кредитування банками в
«докризовому» обсязі знадобиться кілька років. Перебіг цього процесу залежатиме
від відродження економіки та стабільного зростання доходів населення.
ПОРАДА «КП»
Іпотечний кредит на придбання житла виправданий лише в
тому випадку, якщо виплати з нього порівнянні з орендною ставкою. Тому при
розрахунку, що вигідніше - купувати квартиру або знімати житло, слід
порівнювати між собою не щомісячні виплати, а фінансові втрати в кожному
конкретному випадку: суму відсотків банку і орендну ставку. І навіть
враховуючи, що вартість оренди (втім, як і вартість квартири) може зростати в ціні,
у багатьох випадках набагато розумніше не заганяти себе в іпотечну кабалу на
довгі роки, а знімати житло, кладучи різницю на депозит і поступово накопичуючи
потрібну суму.
КОМЕНТАР ПСИХОЛОГА
Купівля квартири задовольняє наші інстинкти
Незважаючи на здоровий глузд та поради фахівців тверезо
оцінювати свої можливості і купувати не те, що подобається, а те, що під силу
виплатити, українці продовжують втягувати себе у фінансову кабалу, і, на думку
психолога Марини Деркач, це цілком зрозуміло:
- Купівля нерухомості доставляє нам величезне моральне
задоволення, символізуючи придбання свободи і незалежності. Людина, що здійснює
таку дорогу покупку, не тільки задовольняє свій інстинкт власника, а й набуває
впевненості в собі, її статус зростає, хай навіть і тільки у власних очах.
Фінансові установи, що надають кредити, також сприяють прийняттю рішення,
створюючи ілюзію: гроші треба буде віддавати колись у неозорому майбутньому, проте
квартиру можна купити прямо зараз!
РОЗРАХУНКИ «КП»
«Комсомолка» вирішила підрахувати, скільки потрібно
заробляти, щоб дозволити собі взяти кредит на покупку квартири в столиці. За
основу розрахунку візьмемо кредит на суму 420 тис. грн. (ціна панельної «двійки»
в спальному районі - близько $75 тис. мінус 30 відсотків на перший внесок).
Ставка - 20% річних.
Скориставшись іпотечним калькулятором одного з порталів,
отримуємо, що при терміні кредитування 15 років щомісячний платіж складе 7376
грн.
Враховуючи основне правило організації сімейного бюджету,
яке свідчить, що частка виплат по кредитах не повинна перевищувати 30 відсотків
доходів, отримуємо, що доходи сім'ї, яка зважилася на подібну покупку, повинні
складати близько 25 тис. грн. на місяць! Маючи таку зарплату плюс накопичення в
розмірі 22-23 тис. доларів на перший внесок, можна розраховувати на придбання
квартири вартістю $75 тис.
Наталія Мічковська, ВД
«Комсомольская правда» в Украине»