В Україні все частіше девелопери пропонують орендарям торгових центрів
переходити на оплату оренди не за фіксованою ставкою за кв. м, а у вигляді
відсотка від товарообігу. При цьому виникають дві основні проблеми: як
відстежити реальні доходи від продажів і як переконати банк надати кредити в
ситуації, коли дуже складно прорахувати майбутній кеш флоу.
Все частіше
За спостереженнями директора UTG (Українська Торгова Гільдія) Євгенії
Локтіонової, в Україні з 2005 р. деякі договори оренди в ТЦ укладаються на
умовах оплати не у фіксованій ставці, а у відсотках від товарообігу. Але
особливу популярність цей спосіб придбав всього 2-3 роки тому, коли на ринку
через кризу почали масово переглядатися ставки.
За цей час практика застосування відсотків від обороту поширилася на багато
ТЦ - як кажуть консультанти, на всі якісні і всі нові об'єкти. «Дана схема
особливо поширена серед іноземних продовольчих мереж, а також великих
операторів одягу і взуття, які виступають міні-якорями торгового центру», -
уточнює директор департаменту стратегічного консалтингу та аналітики компанії
CBRE Марина Хрестиніна.
«Спочатку цей метод почали активно застосовувати у своїх проектах в Україні
міжнародні девелопери, які на той момент уже мали багатий досвід його
використання за межами України. Це, наприклад, ТРЦ «Рів'єра» в Одесі, ТРЦ King
Cross Leopolis у Львові. На сьогоднішній день і національні девелопери
застосовують даний принцип у проектах, які ними розвиваються», - розповідає
керівник департаменту торговельної нерухомості компанії DTZ Наталія Миколайчук.
Дійсно, на відсотках працюють оператори як у Києві, так і в регіонах. Є.
Локтіонова приводить в приклад ТРЦ «Глобал UA» (Житомир), ТРЦ «Караван»
(Харків), ТРЦ «Донецьк Сіті» (Донецьк). За словами керуючого директора
«Дивізіону взуття та одягу MTI» (магазини Intertop, Plato, Clarks, Ecco, Geox і
ін) Сергія Бадрітдінова, цей підхід вони вже застосовують у всіх містах, де
присутні магазини мережі, наприклад, в Донецьку, Харкові, Одесі.
Варто зазначити, що мова йде виключно про професійні ТЦ - у стріт-ритейлі
плата у вигляді відсотків поки не прижилася. «Власник у стріті може собі
дозволити диктувати умови. А орендарями магазин на Хрещатику сприймається як
реклама або необхідна іміджева складова, яка може бути збитковою», - пояснює М.
Хрестиніна.
Втім, як розповів співвласник ТЦ Dream Town Олександр Меламуд, в його ТРЦ
таких магазинів - близько 10%, серед них в основному великі якірні орендарі та
міжнародні бренди (Zara, Bershka, Stradivarius, Pull & Bear та інші,
представлені в Україні Inditex Group). Проте він підтвердив, що цей спосіб
оплати вони застосовують у себе з самого початку (перша черга була відкрита у
жовтні 2009 р., друга - в липні 2011 р.), більш того, з деякими операторами вони
працюють за такою схемою ще з часів ТРЦ «Глобус».
Дорожче мінімуму
За словами керуючого директора Colliers International (Росія) Максима
Гасієва, розмір ставки залежить від сили бренду. «Це дозволяє власникові
збирати дані про товарообіг кожного орендаря, порівнювати їх з кількістю
відвідувачів і робити висновок про роботу операторів», - пояснює він.
«Стандартних вилок не існує, це предмет індивідуальної домовленості з кожним
оператором, - каже С. Бадрітдінов. Наприклад, Intertop платить 12%.
На відміну від західної практики, де плата у вигляді відсотка від
товарообігу застосуються в чистому вигляді, в Україні прийнято
підстраховуватися. Тобто орендодавець, встановлюючи для якогось оператора таку
ставку, все одно обумовлює в договорі, що в разі недостатніх грошових потоків
магазин буде платити не менше встановленої для нього фіксованої орендної ставки
за кв. м.
Наприклад, як розповідає А. Меламуд, вони відбирають таких орендарів за
принципом довіри, тоді як товар значення не має. «З іншого боку, залежить ще
ось від чого. Припустимо, ми все робимо добре, а оператор усе робить погано.
Чому ми повинні в цій ситуації страждати? Це ж залежить не тільки від того,
наскільки білі і пухнасті компанії, а ще й від його професіоналізму», -
говорить бізнесмен.
Як уточнює Н. Миколайчук, звичайно ж розмір відсотка з товарообігу в
основному залежить від категорії торгового оператора і варіюється в таких межах
(не без винятків): продуктові супермаркети і гіпермаркети, DIY 3% -4,5%,
супермаркети електроніки 3% -5 %, магазини одягу і взуття, в тому числі
магазини спорттоварів 8% -14%, оператори розваг, у тому числі громадське
харчування 7% -10%.
Заважають банки та сірість
Незважаючи на те, що консультанти і власники ТЦ називають практику оплати
оренди у вигляді відсотків від обороту загальносвітовою та правильною, в
Україні поки є чимало стримуючих факторів. Причому один з них створюється
банками, які займаються кредитним фінансуванням торгових об'єктів. «Щоб проект
реалізувався, інвестор на кожному етапі будівництва і планування повинен
розуміти, що бюджет ТЦ дозволить йому в розумні терміни окупити проект. На
жаль, відсоток від товарообігу - величина досить мінлива, і фінансистам на неї
складно спиратися », - пояснює М. Гасієв. Таким чином, банк вимагає, щоб
власник ТЦ заклав у бюджет точні фіксовані ставки, тому що відсотки від
товарообігу не дозволяють банкірам прорахувати прибутковість і ризики.
Крім того, власники і керуючі ТЦ, незважаючи на очевидну вигоду від
«процентного» методу, не завжди поспішають його пропонувати операторам через
характерне для українців бажання обдурити і податкову, і інших. Тобто
орендодавець просто не завжди може відстежити реальний товарообіг. «Ми не
контролюємо. Теоретично це можна контролювати за звітами бухгалтерії, але ми не
хочемо цим займатися. Якби у нас було б так само прозоро, як на Заході, то ми із
задоволенням би працювали на відсотку з обороту, тоді все б більше заробляли.
Ми всі були б в одній упряжці. У всіх був би стимул. Але в такій ситуації, як у
нашій країні, краще давати фіксовану ставку», - говорить А. Меламуд.
Втім, найчастіше оператори все ж просто щомісячно чи щоквартально надають
орендодавцю z-звіт з касових апаратів. «Ми щомісяця готуємо звіт власникові», -
розповідає С. Бадрітдінов.
Консалтери визнають, що звітність - велика проблема, тому що є способи
обдурити орендодавця. Але уточнюють, що чим більшим стає бізнес, тим менш
вигідно стає придумувати такі схеми. «Якщо у тебе 50 магазинів, тобі простіше
чесно платити податки і мати контроль над товарообігом, ніж придумувати ліві
схеми і розуміти, що тебе власні співробітники будуть обкрадати», - пояснює М.
Гасієв. Він додає, що для більшого контролю на цілком законних підставах можна
встановлювати технічні засоби, які будуть відстежувати операції на касі, і
передавати їх орендодавцю.
М. Гасієв розповідає, що в одному з ТЦ в Португалії власники встановили
термінал, в який кожен орендар щодня вносить інформацію про виручку. А щоб це
робилося чесно, в ТЦ постійно працюють два аудитора, які здатні накласти високі
штрафи за невірну інформацію, аж до розриву контракту на оренду.
Наталія Тарасова, UGMK.INFO