Фокус з'ясував, що утримує вартість квартир і будинків від різкого обвалу і коли настане найкращий час для купівлі житла.
Столичний юрист Ігор вже два тижні шукає однокімнатну квартиру в Києві. Його мета - житло на середньому поверсі поряд з метро за суму, що не перевищує $50 тис. Ще два роки тому це насмішив би будь-якого ріелтора - у 2008-му за такі гроші можна було купити лише хрущовку в передмісті столиці. Але за цей час, як підрахували в компанії SV Development, у Києві ціни на вторинний квадратний метр у середньому просіли на 51%. У регіонах спостерігається ще більше падіння: 54% - у Харкові, Дніпропетровську та Донецьку і 53% - у Львові та Одесі.
Втім, так відчутно ціни знизилися лише в доларах, у національній валюті вони зменшилися всього на 14-15%. Це дуже невеликий спад, з огляду на стан іпотеки. Адже до кризи в кредит купували під 70% будинків і квартир. У розпал кризи лише близько десяти українських банків ризикнули відновити іпотеку. Щоправда, умови отримання грошей за цими програмами драконівські: 30-50% річних, термін 3-5 років і початковий внесок у розмірі половини вартості застави. При цьому потенційний позичальник повинен отримувати високу офіційну зарплату.
Кінець кредитного раю - головна причина того, що черг за квадратами, що подешевшали, не спостерігається. За даними Мін'юсту, торік українці купили майже на 30% менше будинків і квартир, ніж роком раніше. Коли ж і за яких умов кількість угод на ринку нерухомості почне рости?
Банкіри - проти
Фактор падіння. Житло подешевшає при масовому розпродажу банками закладених квартир. Початися такі продажі можуть в 2011 році, прогнозує Наталя Зубрицька з УКБС.
В Україні ціни на житло, як і раніше, вищі, ніж у багатьох європейських містах. Наприклад, за $51 тис. (стільки коштує одна з найдешевших київських гостинок в спальному районі Борщагівка) можна купити однокімнатну економ-квартиру зі свіжим ремонтом практично в центрі Берліна. $32 тис. коштує житло в Дюссельдорфі, в будинку 1994 споруди. «Такі високі ціни в Україні пов'язані з економічним зростанням 2007-2008 років, - пояснює Олексій Зеркалов, віце-президент інвестиційно-банківського напрямку компанії Dragon Capital. - Тоді вартість нерухомості підскочила багато в чому з вини банків, які всіма силами нарощували обсяг іпотеки. Саме фінустанови програють більше за всіх, якщо житло знеціниться». Якщо позичальник не розрахується по кредиту, продаж його здешевленої квартири все одно не покриє суми боргу. А крім цього, за чинним законодавством при падінні ціни на заставне житло банк зобов'язаний вимагати у боржника або достроково погасити кредит, або закласти що-небудь ще. «На практиці змусити розплатитися клієнта дуже складно, - стверджує президент Українського аналітичного центру Олександр Охрименко. - Тому банки реструктуризують проблемні борги і неохоче відбирають закладені квартири». Саме з цієї причини не відбулося очікуваного в 2009 році викиду на ринок великої кількості банківського конфіскату, який, як прогнозувалося, зробив би ціни адекватними. Наприклад, Universal Bank продав лише 10% нерухомості, на яку було ухвалено рішення про відчуження.
Тим часом, за оцінками експертів Фокуса, кількість проблемних квартир і будинків в Україні наближається до 31 тис. Це 12,6% ринку купівлі-продажу нерухомості зразка 2009 року. У разі масового продажу тільки «банківських квартир» цілком вистачило б для обвалу ринку. «Потрібно розуміти, що відстрочення та пролонгації за кредитами не можуть бути нескінченними, - нагадує Наталія Зубрицька, член координаційної ради Українського кредитно-банківського союзу. - Якщо в 2010 році в країні не стабілізується економіка та клієнти не почнуть платити за боргами, банки стануть продавати застави». За прогнозами члена правління Universal Bank Віталія Шастуна, основний потік відчужень припаде на другу половину нинішнього і на 2011 рік. Наприклад, у США після того, як банки викинули на ринок заставне житло, ціни впали на 30%. Такий сценарій можливий і в Україні.
Ріелтори теж плачуть
Не дають посковзнутися розцінками на житло його продавці. «Людям важко зрозуміти, що їх бажання не завжди відповідають реальності, - визнає Артур Оганесян, голова міжнародного комітету Асоціації фахівців з нерухомості України - Господарі не можуть звикнути до того, що ціни пішли вниз». Фокус знайшов підтвердження цьому, проаналізувавши базу київської нерухомості, виставленої на продаж без посередників. Квартири, пропоновані в обхід ріелторів, у середньому на 5-7% дорожчі, ніж в базах даних посередників.
У докризові часи ситуація була протилежною: житло від агентства завжди коштувало дорожче, ніж від господаря. Ріелтори безсоромно накручували ціни, тому що їх розмір винагороди не був фіксованим, а становив 5% від суми проданої квартири. Чим дорожче продавався об'єкт, тим більше грошей потрапляло в кишені посередників. Керівник порталу «Столична нерухомість» Володимир Германов, не заперечуючи «внеску» ріелторів в подорожчання квартир, схильний виправдовувати колег тим, що вони діяли виключно в рамках законів ринку: «Якщо за цими цінами житло розходилося, як гарячі пиріжки, то чому б так не продавати?». За оцінками експертів Фокуса, якщо в 2008 році на одну київську квартиру претендувало деколи до 3-4 людини, то сьогодні співвідношення інше: сто продавців полюють за одним покупцем.
Нинішня ситуація змусила деяких ріелторів зазіхнути на святе - відсоток від угоди, який завжди відстібав покупець. Тепер посередники готові брати комісійні з продавця, та ще й віддавати половину цієї суми покупцеві. За такою схемою півроку тому в Києві почала працювати компанія ARPA Real Estate. Щоправда, за цей час їм вдалося укласти менше 100 операцій, тому інші учасники ринку досить скептично ставляться до нового методу. Приміром, найбільші столичні агентства, за оцінками експертів Фокуса, щомісячно продають по 200 об'єктів. «Навряд чи запропонована ARPA Real Estate схема може стати домінуючою», - вважає директор філії «Парус» агенції «Благовіст» Оксана Бригадир. Але Михайло Артюхов, директор компанії ARPA Real Estate, переконаний, що нова схема роботи більш справедлива. Адже в першу чергу послуга надається власнику, якому агент допомагає продати майно. Тому й платити повинен продавець. За таким принципом працює будь-який магазин: при покупці, наприклад, сиру або цукерок клієнт не відраховує супермаркету комісійні або бонуси. Це робить виробник продукту.
А ось бонуси, які пропонуються покупцеві, можуть виявитися маркетинговим ходом на шляху завоювання сегменту. Чи залишиться практика заохочення покупців після того, як ARPA Real Estate здійснить заплановане захоплення 20% ринку київської нерухомості, покаже час.
Замріялися в тиші
Прописка з доплатою. Михайло Артюхов з ARPA Real Estate готовий віддавати покупцеві житла половину комісійних, сплачених продавцем. Він вважає, що ця схема більш справедлива.
Ще одним гачком, на якому підвисли ціни, експерти називають закритість інформації. Мін'юст озвучує дані по операціях лише раз на рік. Ріелтори вважають за краще засекречувати відомості про продажі і реальних цінах. «Коли їм вигідно, вони лякають ринок або намагаються його розігріти», - пояснює Олексій Зеркалов з Dragon Capital. Більшість опитаних ріелторів одностайно заявили, що дно ринку позаду, а нерухомість в найближчий рік буде тільки дорожчати. Але глава Союзу фахівців з нерухомості Олександр Рубанов прогнозує 25-відсоткове здешевлення "вторинки" у 2010 році. Не бачить передумов для накручування вартості та Артур Оганесян. Це підтверджує динаміка цін перших місяців поточного року. За лютий, за даними порталу «Столична нерухомість», вартість вторинних квадратних метрів у Києві знизилася на 1,9%. Зменшуються апетити продавців: квартири, вперше виставлені на продаж у лютому, на 11% дешевше попередніх пропозицій. Значить, у покупців є ще час до осені або до кінця року, щоб «пересидіти» продавців і дочекатися більш справедливих цін. Сигналом до того, що житло буде дорожчати, має стати падіння ставок на кредитування і розгортання іпотечних програм більшістю банків. На думку економістів, це відбудеться не раніше осені 2010 року.
Катерина Шаповал, Фокус