Якщо
купити житло не виходить, можна отримати його в обмін на довічне утримання
одиноких престарілих громадян. Як при цьому опікунам не залишитися без грошей і
квартири, з'ясували «Известия в Украине».
Бізнес на самоті
Стандартна
процедура покупки готового житла у господаря передбачає всього два варіанти:
потрібно або збирати всю суму «налом», або «підписуватися» на іпотечний кредит.
Перший спосіб передбачає дуже тривалий час на відкладання потрібних грошей.
Другий, на жаль, зараз теж важко назвати підходящим для більшості пересічних
українців - іпотека поки доступна дуже обмеженому колу потенційних
позичальників.
Замість
цього українці пильно придивляються до порівняно нового інструменту на
вторинному ринку нерухомості - придбання квартири за договором довічного
утримання. «Такі угоди не можна назвати новими, вони в законодавстві прописані
з 2004 року, коли набув чинності Цивільний кодекс України, - коментує незалежний
експерт ринку нерухомості Руслан Макаренко. - Однак до кризи і попит, і
пропозиція були досить невеликими. За останній же рік кількість квартир,
виставлених на продаж «з утриманцями», збільшилася майже в два рази. Приміром,
у Києві в сегменті «до $ 50 тис.» з десяти квартир сім проданих на умовах
довічного утримання. В інших великих містах ситуація схожа: пенсіонери готові
віддати житло за гарантію забезпеченої старості».
Метр довжиною в роки
Схема
придбання квартири «з доважком» у вигляді господаря нескладна і повністю
врегульована законодавством України. Проте самостійно вийти на престарілого
квартировласника, що бажає обміняти свою нерухомість на щомісячне фінансування
і догляд, практично нереально. Як правило, покупця і продавця зводять спеціалізовані
агентства: наприклад, у столиці (та інших містах-мільйонниках) сьогодні
налічується близько 5-6 компаній, що надають таку послугу.
«Якщо
літня людина і покупець сподобаються одне одному, вони мають право укласти між
собою договір довічного утримання, передбачений ст.744 ЦКУ, - розповідає
керівник юридичного департаменту компанії Realnest Яна Кобан. - Суть такої
угоди в тому, що господар житла передає у власність квартиру, а набувач
зобов'язується замість сплати повної вартості квартири надавати підопічному до
кінця життя дах над головою і зафіксовану в договорі щомісячну суму на
проживання. Договір повинен бути складений у письмовій формі, завірений
нотаріусом, а потім зареєстрований в БТІ. Тільки з моменту реєстрації він стає
чинним, і тільки з цього моменту відбувається перехід права власності на
квартиру до набувача».
До
речі, перехід права власності на квартиру насправді не дає покупцеві майже
ніяких прав. Розпоряджатися нерухомістю можна буде тільки після смерті
попереднього господаря. До цього моменту нерухомість не можна продати,
подарувати або закласти. В'їхати в «свою» квартиру до смерті господаря власник
може тільки за згодою підопічного. Для цього доведеться окремим параграфом
прописати в договорі умови спільного проживання і закріпити за господарем
власну територію.
Варто
врахувати, що всі договори такого типу поділяються на два види - договір
довічної ренти або утримання. «Виплата ренти більш зручна для покупця, -
пояснює Макаренко. - Людина щомісяця виплачує конкретну суму і може навіть не
зустрічатися з першим господарем свого житла. Проте самотні пенсіонери
найчастіше віддають перевагу утриманню, коли крім грошей їм належить ще й
догляд. Це може бути купівля і доставка продуктів, прибирання квартири, оплата
ліків або доглядальниці. Що саме мається на увазі під поняттям «утримання», в
кожному конкретному випадку має бути прописано в договорі. Тільки так обидві
сторони убезпечать себе від зловживань».
Довічна пригода
Матеріальна
сторона питання, на перший погляд, виглядає значно привабливіше банківської
іпотеки. За словами Макаренка, стандартно купівля квартири за договором
довічного утримання передбачає сплату покупцем першого внеску в розмірі 25-30%
від ринкової вартості житла (для Києва це $10-15 тис.). Щомісячні витрати на
утримання господаря квартири з найскромнішими запитами можуть скласти від 500
грн. Але багато чого залежить від запитів вашого «утриманця» та ринкової
вартості його квартири. До того ж список ваших обов'язків буде документально
зафіксований в договорі. Однак є значний мінус - це повна невизначеність
термінів, коли власник квартири помре, щоб ви могли нею користуватися і
розпоряджатися на правах повноцінного господаря.
До
речі, жодний юрист не береться гарантувати покупцеві, що операція в підсумку
завершиться для нього успішно. «По суті, договір довічного утримання є
одностороннім, оскільки зобов'язаною за нього стає тільки набувач квартири, а
господар квартири ніяких обов'язків не несе, - пояснює Кобан. - У зв'язку з цим
найбільші складності при його виконанні виникають тільки у набувача. Наприклад,
у разі розірвання договору за ініціативою будь-якої з сторін повернути вже
сплачені на утримання гроші практично неможливо».
Найчастіше
договори розривають через неналежне виконання своїх обов'язків покупцем житла.
Ріелтори неофіційно зізнаються: бували випадки, коли пенсіонери таким нехитрим
способом змінювали по кілька опікунів. «Вина набувача значення не має,
достатньо самого факту невиконання, - попереджає Кобан. - Старенька може
привести до суду сусідів, які розкажуть, що набувач рідко буває в квартирі, не
приносить ліки і продукти. У підсумку після декількох років старань можна
залишитися ні з чим. Щоб уникнути цього, необхідно з першого дня виконувати всі
умови договору. Не зайве зберігати всі квитанції про оплату квартири, телефону
і медикаментів. Крім того, раз на місяць або на квартал непогано б брати у
господаря розписку, що обов'язки за договором за даний період виконані сповна і
претензій немає».
Ще
один суттєвий «підводний камінь», про який потрібно пам'ятати, підписуючи
договір довічного утримання - психічне здоров'я обраного вами утриманця. Тобто
при підписанні договору він повинен надати довідку профільного фахівця про те,
що перебуває при здоровому глузді. Якщо такої довідки у вас на руках немає, то
спадкоємці або інші претенденти на квартиру при бажанні зможуть довести, що в
момент укладання договору бабуся чи дідусь були недієздатними.
Якщо
розірвання договору ініціював покупець (наприклад, його звільнили з роботи, і
оплачувати утримання господаря в колишніх обсягах він не може), квартира
знову-таки безоплатно повертається колишньому власникові. Витрати ж, понесені
на його зміст, не відшкодовуються. Якщо з предметом угоди щось трапилося
(наприклад, пенсіонер забув вимкнути чайник, і квартира згоріла), ніяких грошей
або компенсацій покупцю теж не повернуть. Більше того, як власник пошкодженого
житла, він все одно зобов'язаний утримувати колишнього господаря в умовах, не
гірше колишніх.
КОМПЕТЕНТНО
Сергій Кущенко, експерт з
інвестування в нерухомість:
-
Купівля квартири за договором довічного утримання - угода, яка має свої
специфічні ризики. По-перше, потрібно акуратно, без затримок виплачувати
пенсіонеру щомісячне утримання, а також індексувати його відповідно до
законодавства та інфляцією. Інакше у пенсіонера або його родичів з'явиться
єдиний законний привід звернутися до суду, щоб розірвати договір і повернути
собі квартиру.
По-друге,
якщо з виплатами щомісячного утримання пенсіонеру все в порядку, його родичі
теоретично можуть оскаржити результати приватизації квартири, щоб таким чином
визнати договір довічного утримання недійсним. Тут потрібно знати, що термін
позовної давності по приватизації складає три роки, і напевно пенсіонер
приватизував свою квартиру давно.
У столиці бум афер з квартирами
людей похилого віку
У
Києві за останні два роки значно збільшилася кількість літніх людей, що
опинилися на вулиці через квартирних афер. Про це заявила начальник главку
праці та соцполітики КМДА Тетяна Костренко. Тільки в цьому році через афер на
вулицю було викинуто, за даними главку, 2000 старих!
При
цьому аферисти використовують декілька схем, щоб заволодіти житлом самотніх
пенсіонерів, - договори довічного утримання, подаються соціальними працівниками
і родичами пенсіонерів. На деяких під'їздах уже навіть з'являються оголошення
із закликами до пенсіонерів бути пильними. У міліції про афери знають, а юристи
радять оформляти операції тільки в присутності свідків і в нотаріуса, пише
Сегодня.
ДОГОВОРИ.
Кількість бездомних людей похилого віку в Києві зараз становить 10-15 тисяч.
«Це люди, яких ми знаємо і з якими працюємо», - сказала Костренко. Найчастіше,
за її словами, пенсіонери стають жертвами «договорів довічного утримання».
«Пенсіонери домовляються з сторонніми людьми про довічне утримання, після чого
опиняються на вулиці», - говорить вона. Знайти оголошення з пропозиціями про
довічне утримання неважко - ними обклеєні всі райони поблизу поліклінік і
зупинок транспорту, є вони і в інтернеті.
Як
нам розповіла знайома однієї з постраждалих бабусь, молода сім'я, з якою бабуся
уклала договір, запропонувала їй прибирати квартиру, купувати продукти і ліки,
возити до лікаря і давати готівкою 500 грн в обмін на однокімнатну квартиру в
багатоповерхівці на Лівому березі після її смерті. «Анну Іванівну привезли до
юриста, де вона підписала документ. Кілька місяців молоді виконували умови, а
потім сказали, що відвезуть її відпочивати під Київ, звідки вже не забрали.
Коли ж вона, нарешті, дісталася до будинку, виявилося, що вона підписала...
дарчу на квартиру», - розповіла нам читачка Марія Станіславівна. Зараз знайомі
бабусі допомагають їй повернути житло.
СОЦПРАЦІВНИКИ.
Поширений метод позбавлення старих житла - під виглядом соцпрацівників. «Вони
дарують одиноким подарунки, допомагають по будинку, втираються в довіру, а
після пропонують оформити на них довіреність на право управління майном. Після
бабусю вивозять кудись за місто, нібито на оздоровлення, а самі продають квартиру
і, забравши гроші, зникають», - сказав нам правозахисник Едуард Багіров.
Ще
шахраї знаходять однофамільця самотнього пенсіонера, якого видають за родича,
його племінника, наприклад. «У них є виходи на лікарів, які дають висновок, що
пенсіонер «не дружить» з головою, після чого йдуть до суду з проханням дати їм
право опікунства над ним. Отримавши його, вивозять старого в лікарні і продають
квартиру», - говорить Багіров. За словами юристів, у таких випадках повернути
квартиру можна, довівши, що операція була незаконною, але це складно, адже люди
самі підписують документи.
ЯК
НЕ СТАТИ ЖЕРТВОЮ
У
столичній міліції підтверджують: кількість квартирних афер в останні роки
зростає. «Найпоширеніша схема - з договором про довічне утримання», -
розповідає начальник ЦГЗ київської міліції Володимир Поліщук.
Юристи
кажуть, що договір довічного утримання повинен бути завірений нотаріусом, а
літній людині варто взяти на операцію когось із знайомих, яким він довіряє, щоб
уважно прочитали і оцінили ризики. Ще важливо повідомити всім знайомим про
угоду, щоб вони були свідками у разі проблем. «Договір повинен бути
зареєстрований в БТІ (це означає, що до смерті пенсіонера квартиру можна буде
продати). Люди похилого віку повинні обов'язково прописати все до дрібниць -
наприклад, скільки повинні солодощів купувати, як часто змінювати в квартирі
лампочки», - сказав нам юрист Тарас Шевченко.
За
матеріалами Известия в Украине, газета
«СЕГОДНЯ»