Йдеться про документ, що регулює порядок проведення перепланування квартир
в багатоквартирних будинках столиці. 24 травня 2012 депутати одноголосно
проголосували «за» прийняття представленого для ознайомлення проекту рішення.
Перепланування або
переобладнання?
Слід відразу зазначити, що на момент підготовки матеріалу офіційного тексту
вже прийнятого Порядку перепланування квартир на сайті Київради не було. Тому «Судебно-юридической
газете» довелося розбиратися з проектом цього документа, що опублікований на
сайті КМДА і винесений в свій час на обговорення, і зі стенограмою пленарного
засідання депутатів Київміськради, яке відбулося 24 травня.
Що ж Порядок перепланування, переобладнання житлових будинків, жилих і
нежилих у жилих будинках приміщень у Києві (далі - Порядок) підготував для
киян, які вирішили власними силами і засобами перепланувати свою квартиру?
Зрозуміло, Правила утримання житлових будинків і прибудинкових територій,
затверджених Наказом Держжитлокомунгоспу України № 76 від 17.05.2005, ніхто не
відміняв. Тому загальні вимоги до проведення перепланування та переобладнання
житла залишилися тими ж. Але Порядком передбачається більш спрощена процедура,
скажімо так, легалізації самовільно знесених стін і перегородок. Крім того,
новими нормами встановлюються декларативний принцип отримання дозволу на
перепланування, що відображає принцип мовчазної згоди, і простий порядок
прийому в експлуатацію перепланованого та / або переобладнаного житла.
Отже, прийнятий Порядок регламентує вимоги, правила і норми проведення
ремонтних робіт з перепланування, визначаючи чітку послідовність дій щодо
отримання дозволу на виконання таких робіт та введення об'єкта перепланування в
експлуатацію. Причому слід зазначити, що в цьому документі практично стирається
грань між такими поняттями, як «перепланування» і «переобладнання». Приміром,
до перепланування відносяться ремонтно-будівельні роботи, що проводяться за
відповідними проектами, зокрема: перенесення і розбір некапітальних
перегородок, перенесення і пристрій дверних прорізів без втручання у зовнішні
стіни, міжповерхові перекриття та інші несучі конструкції з метою підвищення
благоустрою та поліпшення умов проживання без обмеження інтересів інших
громадян. Під переобладнанням розуміється влаштування індивідуального опалення
та іншого інженерного обладнання; перенесення нагрівальних, сантехнічних і
газових приладів, будову і перевстановлення туалетів, ванних кімнат,
вентиляційних каналів. Тим не менше, новий Порядок (у всякому разі, та
редакція, яка відома на сьогоднішній день) говорить про те, що в термін
«перепланування» включаються роботи з переобладнання житлових і нежитлових
приміщень, що перебувають у встановленні в окремих приміщеннях індивідуального
опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних,
сантехнічних і газових приладів, пристрій і переобладнання туалетів, ванних
кімнат, вентиляційних каналів. Іншими словами, тепер і знести стіну, і
перенести ванну кімнату підпадає під визначення перепланування.
Але перепланування (так само як і переобладнання) повинно бути проведена
згідно з проектом, розробленим з урахуванням вимог діючих будівельних норм і
правил, таких як: ДСН В.2.2 - 15-2005 «Житлові будинки. Основні положення »,
ДСН В.2.2.-20-2001« Газопостачання », ДСН А.2.2.-3-2004« Проектування. Склад,
порядок погодження та затвердження проектної документації», ДСН В.3.2.-2-2009 «
Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт» та ін.
До речі, якщо ви, приміром, вирішите зробити житлові кімнати в квартирах
2-й категорії прохідними, дозвіл на перепланування ви навряд чи отримаєте,
оскільки п. 2.25 ДСН «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт» встановлює:
«Житлові кімнати в квартирах 2-й категорії не можуть бути прохідними, за
винятком чотири-, п'ятикімнатних, у яких через загальну кімнату може
передбачатись вхід до однієї зі спалень або в робочу кімнату (кабінет)». Так що
правило «господар - пан» тут не спрацює. Або, приміром, є ризик не отримати
дозвіл на перепланування при бажанні облаштувати собі кабінет площею менше 10 м2, оскільки п. 2.24
згаданих ДСН встановлює мінімальну площу робочої кімнати або кабінету в 10 м2, так само як і
мінімальну площу кухні у дво-і більше кімнатних квартирах - 8 м2 (в однокімнатній - 7 м2). Крім того, п. 2.2.8 все
тих же ДСН не дозволяє розміщувати ванні або душові в квартирах, розташованих у
двох рівнях, над житловими кімнатами або кухнями - такі приміщення дозволено
облаштовувати лише над кухнею.
Отримати дозвіл стане
простіше
Для отримання дозволу на перепланування громадянин повинен подати заяву,
якій дали нову назву - декларація (звідси - декларативний порядок отримання
дозволу). Декларація - документ встановленого зразка, в якому особа, яка має
намір здійснити перепланування, визначає відомості, на підставі яких дозвільний
орган видає дозвіл на перепланування, тим самим гарантуючи дотримання
встановлених законодавством України вимог для перепланування та відшкодування
іншим особам шкоди, заподіяної виконанням таких робіт. Таким заявником може
бути фізична або юридична особа, власник або користувач нерухомого майна -
житлових та нежитлових приміщень, що бажає провести перепланування. Декларація
подається у двох примірниках в Дозвільний центр за місцем знаходження об'єкта
перепланування (в кожному районі є свій центр) через Київський міський
дозвільний центр (Київ, Дніпровська набережна, 19-Б). Причому подача декларації
безпосередньо в дозвільний центр конкретного району заборонена.
Що стосується необхідного пакета документів, обов'язково додається до
декларації, то він буде складатися лише з правовстановлюючих документів на
об'єкт перепланування та проекту перепланування. Безсумнівно, великим плюсом
для бажаючих упорядкувати своє житло стало те, що депутати визначили термін
розгляду поданої заяви - 10 робочих днів. В цей період приймається рішення: або
видача дозволу на перепланування (декларація з відміткою про реєстрацію та
документи, подані з нею, крім проекту перепланування), або напрям письмового
повідомлення про відхилення декларації, двох примірників цієї декларації та
всіх поданих разом з нею документів. Про позитивне вирішення питання Дозвільний
центр повинен повідомити заявникові по телефону або листом, вказавши при цьому
на необхідність явки до Київського міського дозвільного центру для отримання
перерахованих вище документів. Примітно, що якщо чиновники пропустять 10-денний
термін, і дозвільний орган не розгляне Декларацію і не прийме рішення, особа,
яка має намір здійснити перепланування, отримує право на виконання таких робіт!
Правда, в цьому випадку слід звернутися до представника дозвільного центру
свого району в Київському міському дозвільному центрі з повідомленням (за
затвердженою формою) у двох примірниках про порушення строків розгляду
декларації (один з зареєстрованих примірників залишається в Центрі, другий - у
заявника). Зареєстроване належним чином повідомлення є підставою для прийняття
об'єкта перепланування в експлуатацію. Звичайно, якщо в Центрі раптом
знайдеться рішення про видачу дозволу або повідомлення про відхилення, в
реєстрації повідомлення про пропущені терміни заявнику буде відмовлено.
І ще один важливий момент. Надання дозволу на перепланування, відповідно до
Порядку, є безкоштовним! Дозвільному органу заборонено вимагати оплату
будь-яких послуг, прямо або опосередковано пов'язаних з наданням дозволу, а
також будь-яким чином рекомендувати послуги третіх осіб, пов'язані із збором та
виготовленням документів, призначених для отримання дозволу на перепланування.
Чим має закінчитися
перепланування
Завершення ремонтних робіт - ще не привід для свята і повторного новосілля.
Адже для узаконеного перепланування потрібно ще й заручитися документом, що
підтверджує відповідність виконаних робіт проекту. Для отримання такого
документа необхідно звернутися в Дозвільний орган із заявою у довільній формі:
мовляв, так і так, ремонт закінчив, приходьте з комісією. Зрозуміло, заяву
потрібно підкріпити копією зареєстрованої декларації або повідомлення про
пропуск строків її розгляду. І в 7-денний термін з моменту звернення Дозвільний
орган зобов'язаний забезпечити прийом об'єкта в експлуатацію, здійснивши
перевірку відповідності виконаних робіт проекту перепланування з видачею
висновку про відповідність проекту (у випадку, якщо виконані роботи дійсно
відповідають проекту). Завершальним етапом перепланування стане те, що
уповноважена посадова особа Дозвільного центру у висновку про відповідність
виконаних робіт зробить позначку про прийняття об'єкта перепланування в
експлуатацію і поставить запис в журналі прийняття об'єктів перепланування в
експлуатацію. І (о, радість!) об'єкт перепланування вважається прийнятим в
експлуатацію з моменту встановлення позначки про прийняття об'єкта
перепланування в експлуатацію у висновку про відповідність виконаних робіт з
перепланування проекту перепланування.
Кілька слів про
самовільне перепланування
Самовільне перепланування не тільки не заборонили, а й дозволили
«самовільників» в спрощеній формі її узаконити. До речі, на думку розробників
цього документа, в Києві створилася ситуація, коли мало не кожна третя квартира
вже самовільно перепланована, тому виникла необхідність передбачити процедуру
прийняття в експлуатацію таких об'єктів. В результаті, згідно з розробленим Порядком,
передбачається проста процедура прийняття в експлуатацію самовільно
перепланованих квартир протягом двох-трьох тижнів. Головна вимога -
відповідність виконаних робіт вимогам законодавства. Правда, адміністративну
відповідальність за самовільне перепланування ніхто не скасував.
Отже, прийом в експлуатацію об'єкта самовільного перепланування можливий
при наявності таких умов:
1) у встановленому порядку адміністративною комісією виконкому розглянуто
справу про самовільне перепланування житлового приміщення;
2) роботи з самовільної перепланування виконані згідно з проектом
перепланування, відповідальному вимогам законодавства, будівельним нормам і
правилам та іншим нормативним документам;
3) відсутні будь-які претензії третіх осіб, пов'язані з виконанням
самовільного перепланування, що письмово підтверджено балансоутримувачем
будинку.
Крім того, для узаконення перепланування порушнику потрібно буде докласти
копію протоколу про адміністративну відповідальність та документи, що
підтверджують сплату штрафу, оригінал листа балансоутримувача будинку про
відсутність претензій третіх осіб, складеного у вільній формі. Як видно,
ситуація з самоплануванням, що склалася на практиці, отримала відображення в
нормативно-правовому документі і законно закріплена.
Інфосправка
Виключний перелік документів, які додаються до декларації для отримання
дозволу на перепланування житла:
1) копія паспорта фізичної особи (для громадян України - копії 2, 3, 4, 5
стор та сторінки з відміткою про реєстрацію);
2) правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості, перепланування якого
передбачається: нотаріальні копії документів, що підтверджують право власності
на нерухоме майно (за умови реєстрації права власності в органах, що здійснюють
держреєстрацію прав на нерухоме майно) або право користування нерухомим майном
(договір найму (оренди), в якому передбачено право орендаря здійснювати
перепланування об'єкта оренди; в разі наявності права спільної власності на
об'єкт перепланування до декларації додаються правовстановлюючі документи всіх
співвласників;
3) проект перепланування (у двох примірниках);
4) оригінал техпаспорта об'єкта перепланування (причому техпаспорт повинен
бути виготовлений не раніше одного року до моменту подачі декларації);
5) згода орендодавця об'єкта перепланування, виражене у формі, передбаченій
договором, або засвідчене нотаріально;
6) у випадку, якщо об'єкт перепланування знаходиться в будинку, який є
об'єктом охорони культурної спадщини, - дозвіл центрального органу виконавчої
влади у сфері охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської
міськради.
Юлія Габдулліна, Судебно-юридическая газета