Законодавче
регулювання ріелторської діяльності — одна зі сфер ринку нерухомості,
переформатування яких було розпочато в 2013 році. Завершення цього процесу — ймовірно,
перспектива 2014 р.
Здавалося б, у
часи революційних політичних потрясінь у країні, зовсім не до регулювання
ріелторської діяльності. Сьогодні Верховна Рада навіть державний бюджет на
наступний рік затвердити не може, що вже говорити про інші, другорядні з цієї
точки зору, закони. Однак проект внесений в Раду півроку тому, ніяких рішень по
ньому до цих пір не прийнято, і професійне співтовариство можливість його
прийняття як і раніше хвилює.
Більшість
експертів погоджуються з тим, що ринок ріелторських послуг сьогодні знаходиться
в такому стан, що законодавче регулювання йому просто необхідно. Однак у
пропонованому Мінекономіки законопроекті надто багато незрозумілих і
неоднозначних норм.
«Наша пісня гарна...»
По-перше, навчання.
У що воно перетворилося
при введення нових правил оцінки, всім нам відомо — в заробляння грошей
окремими структурами.
Законопроектом
про регулювання ріелторської діяльності передбачені і навчання або
перекваліфікація, і видача кваліфікаційних свідоцтв. Правда, розробники
законопроекту уточнюють, що для видачі свідоцтва потрібно або пройти навчання,
або річне стажування. Для ріелторів з досвідом роботи на ринку обіцяють
застосовувати спрощену процедуру. Якщо досвід невеликий — тільки
кваліфікаційний іспит; тим, чий досвід понад 3 років, свідоцтва обіцяють видавати
без іспитів.
Крім того,
навчати ріелторів планують в спеціалізованих навчальних закладах. І тут знову
може вийти те ж, що і з оцінкою.
По-друге, всіх
ріелторів, які отримали кваліфікаційні свідоцтва, повинні будуть включити до
реєстру. Що, теоретично, непогано. Але практично ми можемо в черговий раз
зіткнутися з корупційною схемою. Коли, наприклад, для включення до реєстру,
необхідно буде придбати якесь дороге програмне обладнання. На перший погляд, це
здається сюрреалістичним, але наші чиновники вже не раз доводили, що зробити
бувальщиною можуть все або майже все.
А ось
саморегульованим організаціям у проекті закону відводиться роль весільного
генерала: вони начебто і є, їх навіть у проекті закону згадують, але вся їх
роль зводиться до участі в навчанні ріелторів та розгляді скарг.
Три відсотки плюс страховка
Неоднозначне й
положення про обмеження комісійних посередників сумою в 3% від суми угоди.
Ріелтори
ставляться до нього вкрай негативно, стверджуючи, що це, по-перше, суперечить
принципу свободи ринку, а по-друге, такого обмеження немає ніде в світі.
«Є, — стверджує
Олександр Бондаренко, президент FIABCI — Україна, — наприклад, в Італії комісія
ріелтора обмежена тими ж 3%».
Проте, обіцяють
автори законопроекту, не заплатити комісію посереднику, як це часто буває зараз,
буде неможливо — укладання договору на надання послуг стане обов'язковим. Буде
і страхування відповідальності посередників. Правда, страхувати будуть вид
діяльності комплексно, уточнюють у Департаменті регуляторної політики та
розвитку підприємництва Мінекономіки.
При цьому в
законопроекті не передбачена така важлива деталь взаємовідносин ріелторів з
клієнтами, як заборона рекламувати (давати оголошення про продаж або оренду)
об'єкт без дозволу власника, — говорить один з провідних фахівців і
бізнес-тренерів на ринку нерухомості Артур Оганесян.
Така норма дійсно
могла б вирішити існуючу на сьогоднішній день проблему нав'язування ріелторами
своїх послуг.
З іншого боку, як
показує досвід впровадження реформ 2013 року, способи обійти законодавчі
обмеження ріелтори знаходять. І, оскільки формальним дозволом на публікацію
оголошень має стати договір, ситуація після прийняття закону може виглядати
наступним чином. Продавець розміщує оголошення про продаж квартири, посередник
його знаходить, дзвонить продавцю і пропонує свої послуги. Якщо продавець
погоджується, ріелтор пропонує йому укласти договір. І все. Співпрацювати
відразу з декількома посередниками клієнт, згідно з новим законом, не зможе. І
навіть якщо продасть квартиру самостійно, ріелтор за законом зможе «вибити»
свій відсоток.
Між іншим, хоч в
проекті закону і не прописано, хто повинен платити комісійні посереднику — хоча
неодноразово підкреслювалася необхідність це прописати — те, що договір
укладається з продавцем, припускає, що платить він. Але чи буде це так
насправді?
І в чиїх,
виходить, інтересах написаний законопроект? Велике питання.
Бритва Оккама?
Схоже, автори
законопроекту вирішили максимально спростити своє дітище.
У всякому разі,
цілі врегулювати всі особливості роботи посередників на ринку нерухомості вони
перед собою і не ставили. І вже тим більше, не збиралися і не збираються
прислухатися до думки професійної спільноти.
Так, законопроект
в поточній редакції не враховує окремі особливості ринку. Якщо в Києві 3% від
суми угоди при продажу квартири — сума чимала, то в якому-небудь невеликому
містечку, де квартира коштує $10 000 — навряд чи.
Але яка сума
операції при оренді квартири? Зараз стягується 50% вартості місячної оренди.
Більшість ріелторів говорять, що якщо комісійні обмежать 3%, орендою взагалі
ніхто займатися не буде. «І добре!» — відповідають орендарі, змушені, за сталим
на ринку звичаєм, платити ці самі 50%.
Але радіти навряд
чи варто. Враховуючи, що договори зазвичай укладаються на півроку-рік, ріелтор
сумою угоди може порахувати вартість оренди за всі 6 або 12 місяців і взяти
комісійні в розмірі 3% від цієї суми. Тобто, якщо сума щомісячної оренди
становить 4000 грн, посередник замість сьогоднішніх 2000 грн отримає 1440. Ну
так, це дещо менше, ніж зараз.
І хоча представники
міністерства пропонують громадськості виносити свої пропозиції на обговорення,
прислухатися до них вони, схоже, не збираються.
Є в законопроекті,
звичайно, і позитивні моменти. Насамперед, це визначення правового статусу
ріелторів і формування правового поля в галузі. Позитивним можна вважати і те,
що законопроект передбачає перехідний період в 12 місяців.
Але якщо закон
буде прийнятий без врахування пропозицій фахівців ринку, його, ймовірно, чекає
доля нововведень 2013 року.
Наталія Рева, Domik.ua-нерухомість