Ще рік тому аналітики банківського сектора прогнозували, що криза спровокує викид на ринок великої кількості застав - квартир, автомобілів, земельних ділянок - за сміховинно низькими цінами. Поки прогнози не виправдовувалися, але кредитні брокери запевняють, що розквіт цього ринку тільки починається: нинішній рік ознаменується закінченням кредитних канікул, оформлених боржниками в минулому році, і масовим викидом заставного майна на продаж. Перспектива купити квартиру або авто за ціною нижче середньоринкової приваблива, проте слід пам'ятати, що овчинка не завжди варта вичинки, і покупець часто ризикує придбати за свої гроші чужий головний біль ...
Кредит «з чужого плеча»
Оцінити, скільки заставного майна сьогодні продають банки, практично неможливо. Офіційних даних немає ні у регулятора, ні у Державної виконавчої служби (ДВС), яка займається відчуженням майна. Не ведеться також і статистика по об'єктах нерухомості, які забираються у боржників. При цьому знайти оголошення про реалізацію заставного майна можна на сайті кожного банку, який видавав іпотечні та споживчі кредити. Можна також пошукати інформацію про продаж застав через аукціони на сайті Міністерства юстиції. Однак той, хто збирається купити за копійки закладену "двушку" або Lexus, глибоко помиляється: практично всі заставне майно виставляється на ринок за ціною, адекватної сьогоденню. Ні для банку, ні для позичальника продаж майна за заниженою вартістю не має ніякого сенсу: чим дорожче "піде" заставу, тим меншим залишиться непогашене тіло кредиту.
"Дійсно, торгівля заставами стала тенденцією, - підтверджує генеральний директор Platinum Bank Грег Краснов. - Однак при продажу через аукціон збиток банку збільшується - тобто на сьогодні це не найоптимальніший спосіб вирішення проблеми. До того ж у багатьох випадках коефіцієнт LTV (відношення суми кредиту до ринкової вартості застави) сьогодні досить високий, і продаж застави найчастіше не компенсує заборгованості позичальника перед банком. Поки ми в цьому процесі намагаємося не брати участь. Якщо з'являється проблемний кредит, банк бере заставу на баланс з подальшою реалізацією після стабілізації ціни на середньоринковому рівні".
Втім, ситуація подвійна: довго тримати на балансі чужі квартири та авто в очікуванні ринкової ціни банкам невигідно. Тим більше, що скоро кількість таких застав може різко збільшитися - днями Нацбанк підготував проект змін до низки законів, спрямованих на захист прав кредиторів. Щоб знизити збитки банківського сектора від дій позичальників, які ухиляються від сплати боргів, НБУ пропонує дозволити судам за заявою банку приймати рішення про виселення людей з квартир, що знаходяться в заставі, і скасувати необхідність отримання згоди органів опіки на реалізацію застави.
Так що цілком можливо, що купівля-продаж чужих боргів у поточному році вийде на якісно новий рівень і стане звичайною реалією ринку рухомого і нерухомого майна. І в цьому випадку необхідно пам'ятати про дві сторонах медалі: з одного боку, при покупці заставного майна в деяких випадках дійсно можна суттєво заощадити, проте в якості "компенсації" можна отримати масу проблем і судову метушню з незгодними боржниками. Юристи відзначають, що на сьогодні практично будь-який вид придбання заставного майна є ризикованим: оскаржити можна і правомірність угоди з відчуження заставного майна, і судові рішення про конфіскацію, і результати проведення аукціону.
Десь за містом дуже недорого ...
... тато купив автомобіль. Зараз це можна зробити, не виходячи з дому, а лише зареєструвавшись на сайті банку, що видавав автокредити в докризовий час. За оцінками деяких експертів, до 60% продажу заставного майна забезпечують автомобілі - і в основному популярних у народі марок: ВАЗ, Daewoo, Chery, Geely. Саме ці машини найчастіше продавалися позичальникам з порівняно невисоким доходом за умови мінімального першого внеску або зовсім без нього. А оскільки багато кредитів були оформлені в інвалюті, така категорія автолюбителів швидше за все розлучається зі своїми залізними конячками. Втім, деякі оглядачі ринку стверджують, що нерідко зустрічаються пропозиції по переуступку боргу на недешеві іномарки, причому вартість таких авто навіть з урахуванням переплати банку нібито на $3-5 тис. нижче вартості аналогічних машин на вторинному ринку.
Однак незалежний автомобільний експерт Андрій Сидоренко переконаний, що купувати кредитні автомобілі на вторинному ринку невигідно: "Як правило, ціна їх перевершує вартість нового автомобіля тієї ж марки і моделі. Люди, які "попалися" на дорогі кредити, не хочуть визнавати свої помилки і продовжують заламувати за свої автомобілі прямо-таки космічні ціни в надії на продаж. Наприклад, за автомобіль Impreza 2007 року випуску позичальник просить $6,5 тис. (51 350 грн.). Залишок по кредиту - 150 тис. грн. У сумі виходить 201 350 грн, при тому, що аналогічна машина 2010 випуску коштує в салоні 201 228 грн. Так що, купуючи кредитний автомобіль, потрібно зважити всі "за" і "проти". По-перше, порівняти ціни на новий автомобіль і ціни на старі автомобілі некредитного походження. Як правило, жодне кредитне авто не коштує тих грошей, які за нього просять. У зв'язку з кризою дилери знизили ціни, і часто новий автомобіль тепер можна отримати за ціною залишку кредиту за однорічний. Крім того, на вторинному ринку достатньо машин без кредитної історії...".
Безумовно, є й винятки, адже ціна заставного авто безпосередньо залежить від способу його продажу. Таких два: або авто купується безпосередньо у боржника, або ж воно конфісковано виконавчою службою за рішенням суду і продається через аукціон. Перший варіант передбачає більш високу ціну і більш тривалу процесуальну тяганину. "Необхідно переукладати кредитний договір з банком. Як показує досвід, розбиратися з банківськими документами має кваліфікований юрист. І роботи йому, як правило, не на один день. В іншому випадку покупця обдурять, і він втратить гроші", - акцентує пан Сидоренко. "Така схема може містити чимало підводних каменів, - додає старший юрист юридичної компанії Jurimex Любомир Питель. - Зокрема, необхідно з'ясувати дійсний обсяг прав, а особливо - обов'язків, які передаються новому позичальникові.
У першу чергу, це стосується визначення сум, оплату яких бере на себе новий позичальник. Юрист повинен чітко встановити і простежити, щоб клієнт, підписуючи відповідні угоди, прийняв на себе саме ту суму заборгованості, на яку розраховував, і ні в якому разі не більше. Для цього потрібно уникати формулювань договору про переуступку типу "новий боржник приймає на себе весь обсяг прав і обов'язків попереднього боржника", оскільки під такою фразою банк зможе нав'язати новому позичальникові сплату, приміром, штрафу і пені за прострочення платежів попереднім боржником, а також різного роду комісій і додаткових платежів".
Купівля авто на аукціоні потенційно вигідніша, адже у випадку непродажу застави виконавець зобов'язаний запропонувати банку "залишити" заставне авто собі за тією ж ціною, за якою воно виставлялося на продаж, і самому його в подальшому реалізовувати. Якщо банк відмовляє, то арешт з майна знімається, і авто повертається власникові. У такому випадку банкам доводиться або виставляти набагато нижчу ціну, ніж на ринку, або (що більш поширене) організовувати аукціони, в яких вже відомий покупець. Але навіть якщо вдалося "відхопити" авто без попередніх домовленостей з банком, треба бути готовим до чималих ризиків.
Справа в тому, що колишній господар має право подати до суду, вимагаючи скасувати конфіскацію та реалізацію машини. Причин для цього може бути безліч: "заочне" рішення суду про конфіскацію, "фіктивність" аукціону, низька ціна реалізації, коли не були враховані права та інтереси третіх осіб. У цьому випадку до ухвалення рішення у справі автомобіль може бути заарештований. А при перемозі колишнього власника покупець повертає авто, а банк зобов'язаний повернути йому гроші. Природно, за винятком податків, зборів і всіляких поточних витрат ...
Чужий дім - своя фортеця
На другому місці за кількістю заставних продажів - квартири. За деякими даними, вони становлять 25-30% угод на ринку банківських застав. Так, агентство SV Development озвучувало інформацію про те, що в місяць в Україні укладають приблизно 100 угод по кредитних квартирах, а за інформацією компанії Dragon Capital, на даний момент близько 40% українських банків займаються переуступкою кредитів на квартири. "Ринок заставного житла в Україні на сьогодні значно менший, ніж прогнозувалося на початку кризи, - коментує голова ради ріелторської палати України Олександр Бондаренко. - Деякі ріелтори говорили прямо-таки про викид на ринок квартир за смішними цінами і про те, що це обвалить ринок житлової нерухомості. Насправді тенденції до цього немає, масового характеру це явище не має. В обсягах продажу заставного житла становлять близько 20% обіцяного експертами".
На думку пана Бондаренка, такі розбіжності між очікуваним і реальною ситуацією пов'язані, перш за все, з вартістю заставної нерухомості. "Ціна, яка може зацікавити потенційного покупця, повинна бути як мінімум на 35-40% нижче середньоринкової. Тобто якщо по Києву середньоринкова ціна сьогодні становить $1800 за кв.м, то заставне житло має коштувати не дорожче $1300-1400 за кв.м , - пояснює експерт. - Тоді квартира вже може зацікавити того, кому потрібно житло, або потенційного гравця на ринку нерухомості, що здобуває квартиру з метою її подальшого перепродажу. Однак такі об'єкти, якщо вони і "вистрілюють" на ринку, як правило, розходяться "по своїм". А ось на ринок потрапляють квартири, які намагається продати безпосередньо власник. Він не поспішає виставляти привабливу для покупця ціну. З урахуванням того, що ринок знаходиться в стані глибокої стагнації, об'єкти за середньоринковою ціною, обтяжені кредитом, нікого не цікавлять".
Окрім ціни, потенційних покупців відлякують і численні ризики, які пов'язані з покупкою такого житла. "Основною особливістю подібних угод є той факт, що юридично перехід права власності на майно можливий тільки після того, як обтяження з квартири буде знято, - розповідає керуючий партнер юридичної фірми "Центр права" Оксана Чорнобук. - Якщо власник квартири добровільно зважився на продаж, він свідомо бере участь у всіх діях, пов'язаних з цим. Якщо ж ініціатором продажу виступає банк, то цілком можливі різні "маневри" продавця, які значно затягують процес продажу. До того ж завжди потрібно враховувати чинник сімейних відносин, адже для продажу спільно нажитого нерухомого майна потрібна згода обох з подружжя, навіть якщо вони знаходяться в шлюборозлучному процесі. Особливу увагу також слід приділити зареєстрованим в цій житлоплощі неповнолітнім дітям, особливо якщо продаж проходить примусово. Для продажу такої квартири потрібна згода органу опіки. Ігнорування цієї норми однозначно призведе до визнання угоди недійсною, оскільки порушені права дитини. А якщо продаж був здійснений банком через аукціон без згоди власника, виникає величезний ризик тривалих судових баталій з колишнім власником квартири".
Юристи виділяють декілька найбільш поширених схем продажу заставного житла. Перша - це дострокове погашення кредиту, коли потенційний покупець платить первинному позичальникові відразу всю суму вартості квартири, позичальник з цієї суми, у свою чергу, розраховується з банком, квартира виводиться з-під іпотеки та переоформлюється на нового покупця. "Не потрібно забувати, що банк, перш за все, переслідує свої інтереси, - акцентує Оксана Чорнобук. - Для банку головне - погасити кредит, подальші відносини продавця і покупця його не цікавлять. Якщо аванс вноситься до моменту зняття обтяження з квартири, то покупець ризикує втратити свої гроші або довго чекати переоформлення права власності. Взаєморозрахунки відбуваються з продавцем без участі банку, тому будь-які претензії можуть бути спрямовані тільки продавцеві, що може затягтися на довгі роки. Більш складний, але більш надійний варіант цієї схеми - супровід угоди банком. Покупець вносить гроші, рівні сумі покупки, на депозитарну комірку банку-заставотримача, а різниця між цією вартістю і невиплаченими кредитом закладається для продавця в іншу депозитарну комірку на звичайних умовах угоди купівлі-продажу квартири. При цьому банк створює третю комірку з листом для реєстраційної служби про зняття застави з майна. Продавцеві банком дається дозвіл на продаж квартири, але застава з неї не знімається. Доступом до всіх трьох комірок може служити тільки зареєстрований договір купівлі-продажу".
Ще один варіант - це продаж не квартири, а безпосередньо самого кредиту, тобто житло переходить покупцеві разом з іпотечним обтяженням за кредитним договором. "На момент переходу права власності квартира буде, як і раніше, перебувати в заставі у банку. При цьому покупцеві потрібно уважно прочитати умови кредитного договору, щоб уникнути будь-яких додаткових платежів, - радить пані Чорнобук. - Після погашення кредиту новим позичальником банк видає документ, на підставі якого відбувається зняття квартири з реєстру обтяжень нерухомого майна, і реєструється новий власник. Але дана схема можлива тільки у разі схвалення банком особистості покупця, який повинен бути фінансово в змозі сплатити кредит".
Безумовно, кожна схема має як свої плюси, так і мінуси, і навряд чи може бути визнана ідеальною, як мінімум, за документами. Щоб убезпечити себе від шахраїв, краще довірити процес супроводу операції фахівцям і завжди пам'ятати про те, що безкоштовний сир у вигляді дешевих квартир та авто просто так на дорозі не валяється.
Аліна Поліщук, «Киевский ТелеграфЪ»