Перший квартал 2010 року був не особливо багатий подіями на ринку комерційної нерухомості як у Києві, так і в Україні в цілому. Але якщо складський сегмент нерухомості в аналітиків оптимізму в цьому році не викликає, то підсумки перших трьох місяців на ринку торговельної та офісної нерухомості вселяють у гравців ринку певні надії.
Офіси
У першому кварталі 2010 року нова пропозиція професійних офісних приміщень в Києві склала близько 12 200 кв.м загальної площі, що орендується, а обсяг ринку офісної нерухомості досяг близько 1 млн. 50 тис. кв.м, відзначають експерти компанії DTZ в Україні. Рівень первинної вакантності в загальному по ринку неістотно знизився і досяг 16,9%.
У той же час аналітики компанії "Українська торговельна гільдія" (УТГ) менш оптимістичні. За їхніми даними, до кінця березня - початку квітня рівень вакантності в київських офісах знову почав зростати.
Що ж стосується орендних ставок, вони, за даними DTZ, в цілому не змінилися в порівнянні з IV кварталом 2009 року і для найкращих приміщень залишаються на рівні $25-35 за кв.м на місяць (без ПДВ і експлуатаційних платежів).
Заступник директора, керівник департаменту аналітики та консалтингу компанії DTZ в Україні Марта Костюк вважає, що з початку року можна відзначити деяке підвищення активності орендарів в офісному сегменті.
Торгові центри
У порівнянні з минулим роком, у першому кварталі 2010 року багато торговельні мережі в сегменті фешн вже більш активно розглядають експансію в Україні. Це пов'язано з тим, що результати 2009 перевищили їх попередні очікування.
На ринку торгової нерухомості за підсумками I кварталу 2010 року найвдалішим аналітики називають січень. "Березень був не дуже гарним: весь сезон весняних покупок перенісся на квітень", - заявив директор УТГ Віталій Бойко.
На даний момент, за даними УТГ, орендні ставки в київських ТЦ становлять $57 за кв.м.
Також, в продовження динаміки 2009 року, інтерес до ринку України з боку операторів гіпермаркетів та інших об'єктів у форматі big box залишається високим, що, перш за все, пов'язано з наявністю більшої кількості земельних ділянок на більш доступних умовах.
У регіонах ринок стабільніший. Знаковою подією аналітики називають відкриття другої черги торгово-розважального центру "Кінг Кросс Леополіс" у Львові. "Є хороші об'єкти, які підняли планку якості, але передумов для зростання там немає", - заявив В. Бойко.
Складський сегмент
У I кварталі 2010 року в Київській області було відкрито тільки один новий об'єкт складської нерухомості - спеціалізований складський комплекс "Айс-Термінал" загальною площею близько 18 400 кв.м, кажуть у DTZ. Таким чином, за станом на кінець I кварталу загальний обсяг ринку складської нерухомості в Київській області склав приблизно 1 млн. 35 тис. кв.м (цей показник враховує складські приміщення, а також допоміжні офісні приміщення і мезонін).
Що ж стосується угод оренди в сегменті складської нерухомості, у першому кварталі 2010 року ринок був неактивний. У 2010 році орендна ставка на складські приміщення у Києві та області повернулася до рівня 2000 року і становить 5-7 у.о. за кв.м. Про це заявила генеральний директор групи компаній FIM Оксана Єлманова. Обсяг складських приміщень за підсумками 2009 року становить 1,2 млн. кв.м. у Києві та області.
Проте, за даними DTZ, за станом на кінець I кварталу 2010 року загальноринковим рівень первинної вакантності в сегменті складської нерухомості в Київській області склав 19,1% в порівнянні з 20,6% в кінці 2009 року.
У 2010 році змінився портрет споживача логістичних послуг. Так, якщо у минулому році це були логістичні оператори, дистриб'ютори і ритейл, то в 2010 році на перший план виходить рітейл, зокрема продуктовий роздріб, і тільки за ними слідують дистриб'ютори і виробництво.
"Нових споживачів на ринку немає і в цьому році не очікується, тому орендодавці готові на поступки і надання нових якісних послуг", - розповіла О. Єлманова.
Прогнози на поточний рік
Офісний сегмент
У DTZ очікують, що в сегменті офісної нерухомості до кінця 2010 року показники загального обсягу і структури ринку істотно не зміняться. У той же час вірогідним є подальше підвищення активності орендарів, а також незначне зростання орендних ставок ближче до кінця року.
Торговий сегмент
З великих об'єктів до кінця року в Києві планується відкриття торгово-розважальних центрів "Sky Mall" і "Континенталь". Однак ризик того, що відкриття ТРЦ "Континенталь" буде перенесено на 2011 рік, залишається високим.
"Київ до кризи був одним з лідерів за орендними ставками в ТЦ, а зараз він займає передостаннє місце. Існують передумови до того, що ситуація зміниться вже до кінця року. Для якісних об'єктів до кінця 2010 року орендні ставки зростуть на 50%", - вважає В. Бойко з УТГ.
Складський сегмент
Загальна динаміка ринку складської нерухомості в Київській області, швидше за все, залишиться без істотних змін.
"Інвестувати у склади зараз невигідно, тому що ставка капіталізації невелика і знаходиться на рівні 17%. Проте 30% від вартості товару становить вартість логістичних послуг. Саме тому в подальшій перспективі логістика може стати прибутковим капіталовкладенням. Ще одним позитивним моментом є те, що Україна являє собою гарну транспортну розв'язку", - пояснює О. Єлманова.
Яна Довгань, ІА ЛIГАБiзнесIнформ