Договір дарування служить знахідкою для тих, хто вирішив зайнятися
бізнесом, в якому не обійтися без ризиків. Або ж для тих, кому загрожують спори
за борги. Квартиру не стягнуть, якщо вона подарована - майно в безпеці.
Жанна Кальман, самотня 90-річна француженка, свою квартиру продала адвокату
в 47 років. Згідно з угодою за принципом зворотної застави, він повинен був хазяйці
квартири виплачувати щомісяця певну суму до самої смерті. Жанна отримувала
гроші від юриста протягом 30 років (за цей час він виплатив подвійну вартість
житла). Новий власник так і не отримав квартиру. Після його смерті Жанна
продовжувала отримувати ренту від вдови юриста. У 1997 році Жанна Кальман
встановила рекорд довгожительства, померши у віці 122 років.
Кращі будинки Парижа рідко коли йшли з володінь знатних родин - всі права
приватної власності передаються у спадок. Історично так склалося і у нас:
спадкоємці, які проживали разом з померлим на день смерті, вступають в права
власності на спадкове майно через півроку після смерті померлого автоматично.
Інша справа - складений договір дарування, або, як кажуть просто, - «дарча».
Кому дарувати
Найчастіше в нашій країні складають договір дарування батьки, бажаючи
передати квартиру дітям. Як правило, тоді, коли вже діти подорослішали і самі
досить впевнено стоять на ногах. Так простіше вирішити дилему, яка часто встає
в сім'ях, де батьки володіють численним майном і бажають розподілити його між
дітьми, уникнувши суперечок. Адже скільки чого і кому подарувати - вирішує
власник майна на свій розсуд.
Нерідко дарують квартиру (або її частину) батьки своєму чаду, якщо подружжя
вирішує розірвати шлюб. Таким чином, один з батьків відразу ж «виконує свій
обов'язок», забезпечуючи дитину житлоплощею. Якщо батько (чи мати) дарує
квартиру дитині, то до досягнення повноліття в її інтересах діють ті ж батьки.
І щоб розпоряджатися квартирою, потрібні, по-перше, згода органів опіки
(опікунської ради), по-друге, схвалення обох батьків.
Договір дарування також служить знахідкою для тих, хто вирішив зайнятися
бізнесом, в якому не обійтися без ризиків. Або ж для тих, кому загрожує
розгляди за борги. Квартиру не стягнуть (звичайно, якщо вона не перебуває в
заставі у банку), якщо вона подарована - майно в безпеці.
Звичайно, дарування дуже вигідне тому, хто отримує «подарунок». Як тільки
він оформить всі правовстановлюючі документи, то відразу зможе і розпоряджатися
майном на свій розсуд (продавати, дарувати, міняти, віддавати в заставу і
т.п.). Обов'язковий податок в результаті отримання прав власності за договором
дарування сплачує той, хто не перебуває у родинних першого ступеня (тобто якщо
це не чоловік (дружина), діти, батьки).
Правила безпечної і
безоплатної передачі права власності на квартиру
Кому не дарувати
Скасувати юридично правильно оформлений договір дарування на практиці
нереально і малоймовірно. Ми припускаємо, але життя розпоряджається.
Трапляється, що йдуть з життя діти раніше батьків. І якщо квартира була
подарована батьками, то в такій ситуації вони залишаються "з носом",
тому що спадкоємцями будуть, крім батьків, чоловік (а) і діти померлого, тобто
самим батькам може дістатися тільки лише частина житла.
Розумним рішенням буде оформлення заповіту сина / дочки (одержуючого в дар
квартиру від батька) на користь свого даруючого батька. Таким чином,
найпростіше перестрахуватися від небажаних наслідків непередбачуваних обставин.
Куди складніше в ситуаціях, коли батьки, в розрахунку на отримання «склянки
води в старості», дарують квартиру молодим (або навіть неповнолітнім) дітям.
Відомі приклади, коли, отримавши в подарунок квартиру, молоді закладають її в
банку, оформляючи кредит на покупку вельми престижного автомобіля або для інших
дорогих розваг. Якщо у батьків є побоювання, що їх дитина може потрапити під
«нехороший вплив» або не стане піклуватися про майно належним чином, навряд чи
варто поспішати підписувати договір дарування.
Не дуже зручно робити подібного роду подарунки нерезидентам України, а
також отримувати такі подарунки від них. Просто тому, що доведеться сплатити
податок - 15% від ринкової вартості. Та й якщо отриману в подарунок квартиру в
Києві, скажімо, іноземець задумає продати, то доведеться сплатити 15%-ий
податок з доходу.
Як дарувати
Збираючись складати і підписувати договір дарування, важливо правильно
підготувати всі необхідні документи. Необхідні правовстановлюючий документ на
майно (свідоцтво про право власності або про право на спадщину; договір дарування
або купівлі-продажу і т.п.), його експертна оцінка, вилучення з реєстру прав
власності на квартиру та технічний паспорт (видані в БТІ), згоду органу опіки
(тільки якщо в квартирі прописані неповнолітні діти). Згода чоловіка особи, що
одержує дар, не потрібна.
Якщо раніше оцінку житла проводило БТІ, то зараз цю послугу необхідно
замовляти у приватних експертів-оцінювачів. Вони досить швидко готують звіт про
оцінку - максимум день. Головне, щоб у оцінювача були всі необхідні документи,
що дозволяють проводити оцінку квартири: сертифікат суб'єкта оціночної
діяльності Фонду держмайна, кваліфікаційне свідоцтво оцінювача, свідоцтво про
реєстрацію в державному реєстрі оцінювачів, довідка з державного реєстру
суб'єктів оціночної діяльності про право проводити оцінку для цілей
оподаткування. Копії всіх цих документів повинні бути додані до звіту про
оцінку! Перевірити правомочність експерта можна на сайті spfu.gov.ua. Середня
вартість послуг оцінювача в Києві близько 300-400 грн.
Договір дарування нерухомості можна оформити як в державній нотаріальній
конторі, так і у приватного нотаріуса. Роздуми з приводу ціни питання,
звичайно, доречні, якщо мати час сидіти в чергах і ходити від дверей до дверей,
збираючи різні довідки. А якщо, все ж, час - гроші, то розумніше скористатися
послугами приватного нотаріуса. Наприклад, у столиці всього лише 18 держконтор,
проте більше 1 200 приватних нотаріуса - вибирати є з кого. Офіційну інформацію
легко знайти на сайті informjust.ua. Вибрати нотаріуса можна по базі в інтернеті
на сайтах: notarius.ua, notarius.kiev.ua, notaries.org.ua.
Перелік нотаріальних дій, вчинених приватними нотаріусами і в державних
конторах, однаковий і передбачений Законом України «Про нотаріат». Юридична
сила документів однакова. До приватних нотаріусів пред'являються дуже жорсткі
вимоги, починаючи від постійного підвищення кваліфікації, регулярних перевірок
управліннями юстиції, аж до оснащення робочого місця. Купи паперів і папок в
кабінеті приватного нотаріуса ви не побачите: він зобов'язаний все зберігати в
сейфах / залізних шафах в архіві, в офісі приватного нотаріуса обов'язково заґратовані
вікна, пожежна та охоронна сигналізація.
Ціна на нотаріальні послуги приватного нотаріуса встановлюється за
узгодженням з клієнтом. Як приватний нотаріус, так і державний не може взяти
оплату менше 1% від вартості - плата у розмірі Держмита, передбаченої законом.
Вартість додаткових послуг приватного нотаріуса залежить від деяких нюансів:
терміновість виконання, складність договору, юридичні нюанси, і навіть ...
місцерозташування нотаріальної контори. Але в будь-якому випадку, плата за
послуги приватного нотаріуса обмовляється перед початком його роботи.
В принципі, якщо ваш подарунок дуже дорогий, то ціна оформлення у
приватного нотаріуса може виявитися не дорожче, ніж в держконторі. Стягнувши 1%
передбачений законом, приватний нотаріус може надати всі додаткові послуги за
символічну суму (в середньому до 600 грн).
Якщо ж немає чіткого бажання складати той чи інший юридичний документ, а
просто важливо уточнити, які можливі варіанти, проконсультуйтеся з юристом,
адвокатом або нотаріусом. Консультації з питання вчинення нотаріальних дій
більшість приватних нотаріусів надають клієнтам безкоштовно.
У кожному конкретному випадку потрібна професійна юридична консультація,
тому що підводних каменів в питаннях, пов'язаних з нерухомістю, - маса, і лише
грамотний фахівець-юрист зможе об'єктивно оцінити всі нюанси і дати
рекомендацію, яка підходить саме до вашої ситуації, допомогти мінімізувати
ризики і витрати часу і коштів на оформлення.
Матеріал надано виданням «Особистий рахунок».
Антон Луценко, Контракты