Через дорожнечу квартир і погано розвиненого
банківського кредитування міське житло зараз мало кому по кишені. Вирішити
проблему даху над головою може договір довічного утримання. Він укладається з
пенсіонером, готовим віддати вам квартиру після смерті за умови, що до цієї
самої смерті ви будете його матеріально забезпечувати. Ми дізналися, як
підписати договір правильно і уникнути шахрайства з боку пенсіонерів. У цьому
нам допоміг київський юрист Юрій Андрощук.
ОЦІНЮЄМО ВИГОДУ
Перш ніж підписувати договір довічного утримання,
подумайте, наскільки вигідні для вас його умови. По-перше, дізнайтеся у
ріелторів ринкову вартість пропонованої квартири, її розташування та нинішній
стан. По-друге, відразу уточніть, який первинний платіж від вас вимагається і
яку суму доведеться виплачувати щомісяця. По-третє, поцікавтеся віком і станом
здоров'я пенсіонера. Прикинувши, скільки він ще може прожити, порахуйте, у
скільки вам обійдеться ця квартира - можливо, овчинка не варта вичинки. За
словами людей, які укладали подібні договори з пенсіонерами, вони погоджувалися
на угоду, якщо бачили, що в цілому квартира обійдеться їм в 30-40% від ринкової
вартості. Хоча у вас можуть бути свої критерії переваги. На жаль, міцність
здоров'я старого можна оцінити тільки «на око» - ви не маєте права вимагати у
нього пройти медогляд.
А ось запросити психіатра для огляду можна і
навіть потрібно. Він повинен підтвердити, що пенсіонер дієздатний, і видати
відповідну довідку.
ОФОРМЛЯЄМО ДОКУМЕНТИ
У договорі довічного утримання є кілька
обов'язкових умов, визначених у ст. 744-758 Цивільного кодексу України (ЦКУ).
По-перше, там має бути закріплено право господаря квартири жити в ній до
смерті. По-друге, вказана вартість квартири згідно домовленості. По-третє,
прописана сума вашого першого платежу та розмір щомісячної допомоги господарю
квартири до самої його смерті в грошовому вираженні. Зазвичай там також
вказується, що щомісячна сума повинна щорічно зростати на розмір офіційної
інфляції в країні. По-четверте, в договорі потрібно вказати, що квартира не
перебуває в заставі. І, нарешті, прописати, що випадкова втрата квартири
(пожежа, руйнація і т.п.) не звільняє вас від необхідності виплачувати старому
щомісячне утримання. Але в договорі можуть бути присутні й інші пункти.
Наприклад, щотижневе прибирання квартири, оплата санаторно-курортного
відпочинку та ін. Радимо вам не прибирати квартиру самому, а скористатися
послугами клінінгової фірми - тоді у вас на руках будуть квитанції, що
підтверджують надання послуги.
До слова, такий договір завжди укладається в
письмовій формі. Його повинен завірити нотаріус і зареєструвати БТІ. Інакше
його визнають недійсним. При цьому за нотаріальне посвідчення потрібно
заплатити держмито - 1% від вартості квартири. Послуги БТІ теж платні.
ЗАХИЩАЄМОСЯ ВІД АФЕРИСТІВ
Пенсіонер, який підписав договір, завжди може
змінити своє рішення і вимагати його розірвання. Один з таких випадків
нещодавно стався в Києві. В один із центрів по соціальному захисту пенсіонерів
звернулася 86-річна пенсіонерка. Вона попросила знайти їй інвестора для
укладення договору довічного утримання. «Весь цей час вона дуже часто
спілкувалася з працівниками центру, - розповідає Юрій Андрущенко випадок зі
своєї практики. - Є записи всіх її телефонних дзвінків. Їй направляли
доглядальниць і приносили необхідні продукти». В результаті інвестора жінці
знайшли. Вона підписала з ним договір, де була вказана перша сума проплати в
розмірі 40 тис. грн і щомісячне утримання - 800 грн. Але через деякий час
бабуся несподівано написала скаргу в КМДА і заяву в прокуратуру. Вона
стверджувала, що її обдурили і забрали квартиру шахрайським чином.
«Суддя розжалобилася і стала на бік бабусі, -
розповідає Юрій Андрущенко. - За рішенням суду договір визнали недійсним. Хоча
його завіряла державний нотаріус, яка теж була присутня на суді. Нотаріус
підтвердила, що бабуся була в повній свідомості і тверезій пам'яті, і її
договір влаштовував. На мій погляд, тиск на суд зробили телесюжети про цю
історію, які транслювали кілька каналів, а також похилий вік бабусі. У
результаті вона отримала право не повертати отримані нею гроші».
Убезпечити себе від таких судових рішень можна
декількома способами. По-перше, потрібно збирати всі можливі докази того, що ви
виконували умови договору. Візьміть розписку про отримання першої суми, а потім
виплачуйте щомісячні платежі через банк, зберігаючи квитанції. По-друге, процес
підписання договору краще знімати на камеру. По-третє, обов'язково оформіть
договір в БТІ і соцзабезі (державній соціальної службі району). Адже після того
як пенсіонер підписує договір довічного утримання, соцзабез повинен зняти його
з обліку.
НЕЗДОРОВА ПАМ'ЯТЬ
Згідно зі ст. 746 ЦКУ, передавати свою квартиру
іншій людині за договором довічного утримання може будь-який громадянин,
незалежно від віку, працездатності, стану здоров'я. Однак не забувайте, що тут
мається на увазі тільки фізичне здоров'я. Наприклад, у судовій практиці був
випадок, коли після смерті господаря квартири його родич зміг відсудити собі
квартиру, а інвестор нічого не отримав. У цьому випадку родич приніс до суду
довідки з психоневродіспансера про те, що бабуся, яка підписала договір
довічного утримання, неодноразово проходила там лікування. І, підписуючи
договір, вона цілком могла бути не при своєму розумі. Порада тут може бути
тільки одна: обов'язково запросіть психіатра для оцінки здоров'я старого перед
підписанням з ним договору.
ДВА МЕШКАНЦІ
Втратити квартиру, яку ви повинні успадкувати,
можете і в тому випадку, якщо будете доглядати за двома власниками житла, а
договір підпишете тільки з одним з них. Наприклад, це може бути стареньке
подружжя. Адже людина, яка заповіла вам свою частку в квартирі, може померти, а
її чоловік - розірвати підписаний договір. Щоб уникнути проблем, можна
підписати договір з обома власниками квартири. Або, якщо ви укладаєте договір
тільки з одним з них, заздалегідь виділіть його частку в спільному майні в
натурі. Втім, у другому випадку у вас все одно можуть виникнути проблеми з
викупом частини, що залишилася квартири у її власників.
РАННЯ СМЕРТЬ
Можливі й випадки, коли людина, яка дбає про
пенсіонера (інвестор), вмирає раніше господаря квартири. У цьому випадку право
отримати квартиру переходить до спадкоємців інвестора. Єдиний спосіб забрати у
них квартиру в такому випадку - довести, що вони перестали виконувати умови
договору. Якщо це сталося, їх можна позбавити права на житло. Причому витрати
померлого інвестора на утримання пенсіонера не підлягають поверненню, тобто
виявляються витраченими даремно.
Матичак
Тетяна, газета «СЕГОДНЯ»