Заслугу
впровадження в розпал кризи послуги trade-in (досить популярної на авторинку) у
сферу нерухомості девелопери приписують собі коханим, і не без підстав. За
допомогою цієї антикризової "палички-виручалочки» компанії не полишають
спроб розворушити потенційних покупців житла в новобудові. «ВД» з'ясовувала,
чому навколо нововведення поки не спостерігається ажіотажу.
Налітай, не
скупися
На перший
погляд, trade-in (буквальний переклад - «обмін старої речі в рахунок купівлі
нової») вигідно відрізняється від старого доброго обміну житла. Головний плюс:
якщо при обміні або купівлі-продажу продавець спочатку укладає договір з
агентством, а потім сам як завгодно довго шукає варіанти, то за схемою trade-in
всі питання з продажу, а також наданню варіантів нової обителі бере на себе
компанія. А оскільки договори продажу старих і придбання нових «квадратних
метрів» підписуються одночасно, покупець виграє ще і в швидкості проведення
операції.
На ділі «ВД»
зіткнулася з труднощами ще на етапі пошуку компаній, що надають новинку. Як
з'ясувалося, заявляють про надання trade-in в основному фірми, пов'язані з
Києвом та його околицями. «Забудовники, особливо в невеликих містах, не
використовують в якості сервісу компанії послугу trade-in», - повідала Наталія
Сіроотченко, маркетолог-аналітик компанії «Соцмарт» (Київ). Щоправда, за
припущенням експерта, «за домовленістю, залежно від зацікавленості сторін, такі
угоди укладаються, але не думаю, що їх багато».
Ми спробували
перевірити, чи можна насправді домовитися «в індивідуальному порядку» з
компанією, яка офіційно не надає послугу trade-in. Обдзвонивши відділи продажів
шести девелоперів в столиці і містах-супутниках, у відповідь почули від
ввічливого «на жаль, такий механізм у нас не практикується» до грубого «ні». І
лише в одному з котеджних містечок нам, нарешті, озвучили пропозицію, порівняну
за умовами з trade-in. Так що сенс телефонувати в компанії, що сподобалися,
все-таки є, однак треба запастися часом і терпінням. Щоправда, за словами
експертів, великі фірми навряд чи підуть назустріч, в основному схему trade-in
використовують невеликі будівельні компанії та дрібні інвестори.
Ті ж
компанії, які офіційно працюють за такою схемою, в основному займаються дорогою
нерухомістю, зокрема дорогими котеджними містечками. У цілому, за даними
компанії «Соцмарт», частка девелоперів, які використовують trade-in, становить
на ринку не більше 1,5-2%. Причому, за визнанням самих гравців, багато хто з
них використовують «модний тренд» швидше як маркетинговий хід, засіб для
збільшення продажів. «Нам вигідніше продавати котеджі за готівку, - пояснює
Ірина Малашенко, директор з продажів і реклами ТОВ« Парк Хаус Інвест». -
Trade-in - крок назустріч клієнтам, завдяки якому ми їх завойовуємо: вони
спочатку хочуть ним скористатися, а потім платять «готівкою». Теоретично можна
обміняти за trade-in будь-яку квартиру. Але на практиці бажаючий скористатися
цією схемою повинен жити не просто в столиці, а ще й у певному її районі.
Найбільше приваблюють забудовників квартири в престижних місцевостях. «На
Правому березі столиці - ближче до центру, на Печерську, наприклад. На Лівому
березі нас цікавлять квартири в новобудовах на Позняках, в районі Березняків
або Русанівки», - ділиться Ірина Малашенко.
Також
проблеми можуть виникнути, якщо в квартирі більше трьох кімнат, дуже великий
метраж або саме житло мало привабливе (наприклад, стара «хрущовка» з тріщинами
в стінах). Подібне житло складно швидко продати, тому девелопери навряд чи
візьмуться реалізовувати такий «неліквід». Правда, відкрито вам про це не
скажуть, просто призначать, м'яко кажучи, непривабливу ціну. Деякі девелопери
не приймають на продаж за схемою trade-in будинки, проте цікавляться земельними
ділянками, якщо вони розташовані у вдалих районах і з під'їзними шляхами. Тим
не менш «ВД» все ж таки вдалося знайти компанію, яка міняє квартири в
споруджуваній висотці на «хрущовки» в певних кварталах одного зі спальних
районів столиці. Досвід підтвердив: бажаючі скористатися схемою trade-in всі ж
можуть знайти того, хто зацікавиться набридлою вам житлоплощею. Однак «підводні
камені» на цьому етапі лише починаються.
Стривай, паровоз?
Приготуйтеся
самі нести всі тяготи бюрократичних процедур з підготовки старого житла до
продажу. «Навряд чи забудовник візьме на себе процедуру збору документів по
старій квартирі (всі довідки з ЖЕКу, БТІ, «Київенерго», «Київгазу») замість
власника, якому доведеться витратити, як мінімум, місяць, щоб зібрати всі
папери», - стверджує Сергій Костецький, провідний спеціаліст департаменту
маркетингу компанії SV Development.
Компанії,
практикуючі trade-in, як правило, самі займаються оцінкою «метрів» клієнта. Як
з'ясувала "ВД", більшість з них чесно попереджають, що оцінюють
вторинне житло на 10-15% нижче ринкової вартості (щоб швидше продати). Однак у
деяких фірмах ми почули туманне «комісія за оцінку квартири при trade-in
визначається індивідуально». За словами експертів, в останньому випадку є ризик
нарватися на здешевлення вашої квартири до ... 30%! «Забудовник просто
зобов'язаний оцінити квартиру за ціною нижче ринкової, адже інакше він може
втратити гроші, при цьому зниження ціни квартири може доходити до 30% від її
ринкової вартості», - підтверджує Сергій Костецький. Віталій Пацюк, партнер ЮК
«КПД Консалтинг», радить: «Покупцеві також необхідно уважно вивчити вартість котеджу,
що купується, або квартири на ринку, щоб в кінцевому результаті не вийшло так,
що котедж придбаний за завищеною ціною».
Ще один
привід пильнувати - ймовірність купити невдалу квартиру або котедж. «Наприклад,
є будинок, де продано 95% житла. А 5%, що залишилися, неліквід: або планування
неправильне, або поверх, наприклад, тринадцятий, або кімнат дуже багато.
Протягом кількох років реалізації об'єкта компанія такі квартири продати не
може, і тому змушена продавати їх в розстрочку або по trade-in», - попереджає
Сергій Костецький. Щоб убезпечити себе в подібній ситуації, Олександр Шишканов,
старший юрист ЮК Jurimex, радить визначити у договорі моменти якості нового
житла: «Неспеціаліст може виявити лише візуальні дефекти будинку, тому в
договорі купівлі-продажу слід передбачити гарантії покупця на випадок виявлення
прихованих недоліків. Це може бути безоплатне усунення дефектів, штрафні
санкції і так далі».
Чи не
найгостріший «підводний камінь» - ризик втрати застави, внесеної при бронюванні
житла, яке вам сподобалося. Для цього важливо зрозуміти, який варіант схеми
trade-in використовує забудовник. Більшість з них зараховують вартість вашої
квартири в рахунок купівлі нової незалежно від часу продажу першою. Але існує й
інша схема. «Після резервування нової квартири забудовник, швидше за все,
попросить заставу і, якщо в обумовлений у договорі термін ви не викупіть
квартиру через те, що ваше житло до того моменту не буде продано, можете
втратити заставу», - попереджає Наталя Сіроотченко. Втратою застави загрожує і
оформлення договору бронювання без відповідних законних процедур. «Недотримання
сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору бронювання тягне
його нікчемність, тобто договір вважається недійсним з моменту його укладення»,
- зазначає Віталій Пацюк.
Незважаючи на
всі труднощі розвитку послуги, більшість опитаних "ВД" експертів
вважають, що схема trade-in тільки набирає обертів і з закінченням кризи не
відійде в минуле. За словами пані Сіроотченко, «досвід російських девелоперів
свідчить, що ця послуга в подальшому буде додатковим сервісним інструментом при
продажу первинної нерухомості». Ірина Малашенко підтверджує: хоча для
девелоперів купівля квартир за готівку більш цікава, вони будуть практикувати і
trade-in: «Завжди знайдуться люди, які володіють двома-трьома квартирами, які
не захочуть метушитися з приводу продажу своєї квартири, їм легше продати її
нам за ціною на 10-15% нижче від ринкової вартості, заїхати у вже готовий
будинок і спати спокійно».
Наталія Сіроотченко, маркетолог-аналітик компанії
«Соцмарт»:
- Цільова
аудиторія послуги trade-in - громадяни із середнім і вище середнього достатком.
Це можуть бути сім'ї, які бажають поліпшити свої житлові умови, але накопичили
ще невелику суму. Або ж сім'ї, які володіють кількома квартирами і хочуть
об'єднати свої зусилля для покупки більшого заміського будинку.
У будь-якому
випадку це люди, для яких час - гроші, і вони хочуть позбавитися від клопоту,
звернувшись тільки в одну компанію для вирішення питання купівлі-продажу житла.
Однак система trade-in тільки починає розвиватися в Україні, тому поки що не
знайшла широкого розповсюдження на ринку нерухомості. Тим більше на тлі
зниженого попиту на ринку і утрудненості іпотечного кредитування.
Олександр Шишканов, старший юрист ЮК Jurimex:
- Якщо ви
після здійснення операції передумаєте і вирішіть її розірвати, то майте на
увазі: при реалізації схеми trade-in відсутній юридичний зв'язок між договорами
купівлі-продажу нового житла і «вторинки». Іншими словами, припинення дії
одного з договорів купівлі-продажу не тягне за собою автоматичного припинення
іншого договору. Крім цього, є ще один малоприємний нюанс. У разі визнання
недійсним договору купівлі-продажу первинної нерухомості кожна зі сторін
повинна повернути іншій стороні все отримане за договором. Тобто покупець
повертає житло, а продавець - гроші. При цьому договір купівлі-продажу
залікової квартири за заниженою вартістю буде залишатися дійсним. Таким чином,
покупець практично безповоротно втрачає кошти в розмірі різниці між дійсною
вартістю квартири і ціною, зазначеної в договорі.
Олеся Блащук, Власть
Денег