У що реально обходиться купівля земельної ділянки в місті

Земельні ділянки в межах міста з початку 2010 року дорожчають. Проте набрані відсотки не можна порівняти з втраченими під час кризи.

Купити ділянку у великому місті непросто. По-перше, дефіцит вільної землі. По-друге, наявність обмежень у її використанні та юридичних проблем. Тому в межах Києва ділянка з цільовим призначенням "під будівництво" коштує від $8000 за сотку. А від'їхавши кілометрів на 30-50, можна знайти землю, яку продають по $1000-5000 за сотку.

Дорого коштує земля і в Одесі. Особливо високі ціни на наділи, розташовані поряд з морем або мають до нього вихід. Ціна пропозицій досягає $15 тис. за сотку. Звичайно, є пропозиції і дешевше - чим далі від моря, тим цифри, звичайно, скромніші. Різниця в ціні між прибережною ділянкою та розташованою "в полі" може досягати 50-60%.

Нітрохи не дешевше земля в іншому курортному регіоні - у Криму. Незважаючи на кризу, ділянки площею 3-5 соток пропонують на продаж за цілком київськими цінами.

У межах інших великих міст ділянки куди більш доступні. У Харкові можна зустріти пропозиції за $2000-5000/сотка, в межі Львова - від $2500 за сотку.

Не тільки земля

Дуже часто земельні ділянки в місті чи окрузі продаються з "навантаженням" у вигляді недобудованого будинку, фундаменту або старої будови. Ціни на таку землю, за спостереженнями "Денег", порівнянні з "чистими" ділянками. Зустрічаються, правда, і приємні винятки, коли земля з коробкою будинку, продається навіть на 10-15% дешевше, ніж наділ без будівель. Причому ділянка, на якій є "коробка" будинку, може бути навіть більшої площі, ніж без споруд. Наприклад, у межах Києва 20 соток з "недобудом" продаються по $9000 за сотку, тоді коли в тому ж районі 10 соток землі без будівель продають вже по $10-12 тис. за сотку.

Купуючи землю з "коробкою", варто розуміти, що купується не недобудований будинок, а ділянка та будівельні матеріали. Продавець повинен надати державний акт на право власності на землю, дозвіл на будівництво і проект будинку, якщо такий є.

Іноді у продавця може і не бути ніяких документів на сам недобудований будинок. Як розповіла партнер юридичної компанії "Ейдіком" Олена Воронцова, відповідно до ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України, до закінчення будівництва господар ділянки, на якій ведуться роботи, вважається власником набору будматеріалів і устаткування. Але не об'єкта як такого. Виходить, що разом з ділянкою продається не недобудований будинок, а ... будматеріали?

Тим не менше, за словами пані Воронцової, можливе і укладання договору на купівлю-продаж "недобудови". "У цьому випадку право власності на" об'єкт незавершеного будівництва "реєструється в БТІ згідно з вимогами Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції від 07.02.2002 № 7/5", - пояснила юрист.

При цьому пані Воронцова особливо відзначила, що свідоцтво права власності на недобудований об'єкт не видається. А після проведення державної реєстрації прав власності на "об'єкт незавершеного будівництва" в БТІ власнику видається витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно та витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно. Обміняти витримки на документ, що підтверджує право власності, можна після завершення будівельних робіт і приймання будинку БТІ.

Так що якщо будинок на ділянці офіційно не прийнятий БТІ, то це і не будинок зовсім, а так - привід витратити багато часу і немало грошей на його легалізацію. Особливо відзначимо - витрати на легалізацію такої нерухомості тим вище, чим більше безладу у проектній документації, невідповідностей об'єкта з затвердженим проектом та інших неузгодженостей. Втім, грамотний юрист здатний за немаленький гонорар узаконити через суд практично будь-яку будівлю.

Земля без права

"Продам старий будинок. Земля не приватизована", - періодично можна побачити такі оголошення у відкритих базах оголошень про продаж. Звичайно, продавати ділянку, що не належить продавцю - є справа незаконна. Але, як пояснив партнер юридичної компанії "Старчук, Плачинда і партнери" Євген Старчук, в таких випадках продається тільки будинок, а земля переходить новому власнику в користування. І надалі, за бажанням, він може її приватизувати. Юрист зазначив, що, згідно із Земельним кодексом, право користування земельною ділянкою, на якій розташований будинок, переходить людині, яка придбала будову. Новому власникові будинку в користування переходить ділянка того ж цільового призначення, такої ж площі і на тих же умовах, що були встановлені попередньому власнику-землекористувачеві. "Таким чином, при переході права власності на будинок право користування закріпленою за ним землею переходить автоматично. Після покупки будинку ділянку можна приватизувати", - стверджує Євген Старчук.

Щоб приватизувати ділянку, яка перебуває в користуванні, потрібно подати заяву до місцевої адміністрації. Рішення про приватизацію приймається у місячний строк на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір і місце розташування ділянки. "Приватизація землі, на якій вже є будівлі, здійснюється без розробки проекту землевідведення. У цьому випадку розробляється технічна документація на земельну ділянку і узгоджується у відповідних інстанціях", - розповів Євген Старчук.

Приватизація такої ділянки в Києві обійдеться в суму від $500 і до декількох тисяч, а на саму процедуру піде щонайменше півроку. Може процес затягнутися і довше. Відомі випадки, коли акт на землю доводилося чекати близько двох років. З "прискорювачем" все можна вирішити за пару місяців, але на це буде потрібно як мінімум $1500-2500. У великих містах, відповідно, суми можуть бути трохи менше - від $1000.

Землеочищення

Купити і приватизувати земельну ділянку з недобудом або розвалюхи - це ще тільки половина шляху для подальшого комфортного проживання в приватному будинку. Адже недобуд потрібно або добудувати, або розвалити і звести будинок заново.

Будівництво житла "з нуля" обійдеться приблизно від $400 за 1 м ² без витрат на підготовку і комунікації. Скільки коштує добудувати і відремонтувати будинок - залежить від ступеня готовності та якості виконаних будівельних робіт. Можливо, достатньо буде тільки добудувати дах, поставити вікна-двері і виконати оздоблювальні роботи. Це ще мінімум $200 за квадратний метр загальної площі.

Втім, часто продають такі недобудови, які дешевше розвалити і почати будівництво наново. Ось тут і виникають деякі складнощі. Справа в тому, що для того, щоб перебудувати будинок, потрібно отримати низку дозволів. За словами Євгена Старчука, потрібно буде змінити проект будівництва на новий і погодити його в декількох інстанціях. Зокрема: в архітектурно-будівельній інспекції, в санепідемстанції і пожежній службі. За часом це може розтягнутися на кілька місяців, але якщо постаратися, можна встигнути за декілька тижнів.

Якщо ж потрібно знести будинок, то, за словами Олени Воронцової, для цього доведеться отримати дозвіл на знесення та будівництво нового об'єкту. "Дозвіл на будівництво об'єкта видає міськвиконком на підставі комплексного висновку органу з питань містобудування та архітектури. Такий дозвіл дає замовнику право на одержання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання робіт", - пояснила партнер ЮК "Ейдіком" . У той же час, щоб уникнути тривалої паперової тяганини, як розповів пан Старчук, краще отримати дозвіл не на будівництво, а на реконструкцію, яка теж буде здійснюватися згідно з розробленим проектом. Але потребує куди менше клопоту.

Маю право. Що отримує покупець землі

* - Дуже ризикований спосіб. Варто максимально ретельно перевіряти законність документів на землю і будову, що зводиться. Є ризик нарватися на самозахоплення.

Як приватизувати ділянку

1) Подати заяву до місцевої адміністрації / сільрада (в заяві вказати цільове призначення землі).

2) Надати документацію, що підтверджує розмір ділянки.

3) Чекати рішення місцевої влади (приблизно місяць).

4) Оформити держакт на землю, звернувшись в землевпорядну організацію, контакти якої дадуть у місцевій адміністрації. (Вартість послуг $500-5000, в залежності від «складності» і «терміновості»).

5) Отримати акт на руки (приблизно через півроку-рік).

Резюме: Купити земельну ділянку в межах міста - півсправи. Отримувати всі необхідні дозволи для будівництва будинку - справжня мука.

Тетяна Сидоренко, Деньги.ua