Сьогодні однією з головних проблем ЖКГ української столиці є організація
життя багатоповерхових будинків. А одвічний конфлікт "ЖЕК чи ОСББ" з
недавніх пір розширився і посилився.
Після того, як цієї весни заявили про всеукраїнський провал ОСББ, в КМДА
ініціювали розвиток спеціальних будинкових комітетів ОСН (органи
самоорганізації населення), що викликало бурю негативних емоцій серед киян.
У тому, що нового відбувається в сфері столичного житлово-комунального
господарства, і як сьогодні влаштовані київські ОСББ, розбирався
"Обозреватель".
У Києві діє понад 600
ОСББ
Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) - це юридичне
об'єднання, створене власниками житлових та нежитлових приміщень для спільного
розпорядження, утримання та управління своїм будинком та прибудинковою
територією.
У Києві, як і у всій Україні, ОСББ організовують для того, щоб на основі
права спільної власності займатися питаннями покращення життя багатоповерхового
будинку.
Треба зазначити, що об'єднання співвласників багатоквартирних будинків несе
лише управлінські повноваження і власником будинку в цілому не стає.
Згідно з даними КМДА, навесні 2012 року в Києві функціонувало близько 670
ОСББ.
ОСББ: плюси і мінуси
Популярність кондомініумів (ОСББ) викликана багатьма факторами. А
необхідність створення подібних організацій визнають не тільки в Києві, а й у
всій Україні.
Так, міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального
господарства Анатолій Близнюк заявляв, що ОСББ - це один з небагатьох способів,
які можуть допомогти українцям відчувати себе повноцінними господарями своїх
квартир. На думку міністра, саме тому Мінрегіон займається створенням нових
кондомініумів.
"У нас величезна кількість будинків, побудованих в радянські часи, які
ніхто і ніколи капітально не ремонтував. Тільки ефективний власник, якими є ці
об'єднання, є змістом всієї комунальної реформи", - зазначив Близнюк.
За словами міністра, без відповідального власника будівлі, який піклується
про неї і підтримує в справному стані, житлово-комунальне господарство чекає
колапс.
Необхідність створення подібних об'єднань відзначають і самі українці.
Наприклад, киянин Михайло Кальтагейсер вже багато років є головою столичного
ОСББ "Перший будинок" і про плюси самостійної організації життя
багатоповерхівки знає не з чуток. Чоловік упевнений, що ОСББ дозволяє жителям
краще організовувати життя будинку, правильно розподіляти кошти, озеленювати
територію і багато іншого.
Незважаючи на безліч плюсів, у ОСББ, як і у будь створеної людьми
організації, є також і свої мінуси. Серед того, що відразу може кинутися в очі
- розбіжність в думках.
Одна справа, якщо в будинку розташовується 100-150 квартир, і зовсім інша -
600. Коли збирається така кількість людей, а на перших порах функціонування
ОСББ більшість мешканців намагається брати активну участь в житті будинку,
конфліктів практично не уникнути.
Складним представляється та оформлення відповідних документів. ОСББ може
бути створене за допомогою установчих зборів, де будуть визначені учасники
майбутнього керівництва об'єднання. Особливу увагу при цьому варто приділити
сектору фінансування ОСББ. Залежно від особливостей багатоповерхівки слід
розуміти, де мешканці будинку будуть брати гроші на його утримання.
"Крім відповідної тарифікації, встановленої ОСББ, є й інші способи
заробітку коштів для утримання багатоквартирного будинку. І цьому слід
приділити особливу увагу. Наприклад, реклама на стіні будинку - це теж
заробіток, здача квартир в оренду, якщо такі є в розпорядженні ОСББ, - дуже
непоганий прибуток. Окремою темою можна розглядати здачу території під
паркомісця, там теж є свої особливості", - зазначає Михайло Кальтагейсер,
голова ОСББ "Перший будинок".
Певні складнощі може викликати також формування зарплат для голови
правління, бухгалтера, паспортиста та інших працівників ОСББ.
За словами Кальтагейсера, голова правління об'єднання співвласників
багатоквартирних будинків в Києві в середньому отримує 2000-3000 гривень
щомісяця. Зарплата, як бачимо, не дуже висока, а викладатися за ці гроші, як
зазначає голова ОСББ "Перший будинок", припадає на всі 100%.
Забудовники нав'язують
мешканцям приватні ЖЕКи
Як би не критикували ОСББ, кияни дуже бояться невиправданого підвищення
тарифів на комунальні послуги, тому й намагаються організовувати життя свого
будинку самостійно. Городяни намагаються позбавитися від приватних ЖЕКів,
створюючи ОСББ ще на стадії інвестування. Перспектива в такому випадку здається
досить світлою: господарі квартир отримують багатоповерхівку в повноцінну
експлуатацію відразу після зведення будинку.
Так, наприклад, поступили жителі згадуваного вище будинку в столичному
житловому масиві "Позняки" - вони організували свій ОСББ в період
офіційної здачі будинку в експлуатацію. "Ми організовували свій "Перший
будинок" в 1995-96 роках, коли будинки, побудовані інвесторами, повинні
були обов'язково передаватися не ЖЕКу, а ОСББ. Тепер цьому дуже раді", -
говорить голова правління ОСББ "Перший будинок" на Позняках.
Він також зазначив, що якщо в 1995-1996 роках діяв закон про те, що
будинки, зведені на кошти інвесторів, повинні організовуватися в ОСББ, то
сьогодні забудовники часто обманюють киян, насильно "впарюючи" їм
приватні ЖЕКи.
"Знаю, що зараз дуже багато забудовників намагаються нав'язувати
мешканцям приватні ЖЕКи, щоб відмивати гроші. Так, і взагалі ... ринок
будівництва, треба визнати, монополізований і корумпований, а за свій будинок
треба боротися. Деякі юристи радять витісняти ЖЕКи силою, адже боротися з ними
буквою закону - дуже складно", - зазначив голова правління ОСББ "Перший
будинок".
У ситуацію, коли документи на квартиру видають в обмін на контракт з
приватним ЖЕКом, потрапила киянка Наталія. "Перед тим, як здавати будинок
в експлуатацію та видавати документи на право власності, забудовник зібрав
інвесторів і оголосив, що якщо ми хочемо свої квартири, то доведеться підписати
договори з приватним ЖЕКом. Відразу був представлений і голова новоспеченої
організації", - каже жінка.
"Люди підписалися, тому що дуже довго чекали своє житло. Сподівалися,
що потім зможемо все виправити, зробити ОСББ, але поки не виходить. Думаємо,
відбирати будинок силою", - розповіла Наталя.
А найприкріше в історії Наталі, що зараз шантаж забудовника дуже складно
буде довести - ніхто з інвесторів не має прямих доказів того, що їх змушували
підписувати договори з приватним ЖЕКом.
"Тоді ми не думали, що ЖЕК набере силу і встановить величезні тарифи
на обслуговування будинку, а тепер кусають лікті, адже підтвердження махінацій
у нас немає", - поскаржилася ошуканий інвестор.
Новий конкурент ОСББ
Зважаючи на безліч незрозумілих ситуацій з організацією і життям ОСББ цієї
весни з'явилися заяви про провал всеукраїнської програми ОСББ, особливо
інформація стосувалася Києва.
У 2011 році в столиці передбачалося створити 500 об'єднань співвласників
багатоквартирних будинків, проте було сформовано всього 100 об'єднань. Саме це,
на думку першого заступника КМДА Олександра Мазурчака, стало ознакою провалу
кампанії з організації ОСББ.
У свою чергу начальник Головного управління житлового господарства КМДА
Володимир Стороженко вважає, що головними причинами провалу програми можуть
бути борги по комунальних платежах, що виникли через непогашеної різниці між
чинними та економічно обґрунтованими тарифами, проблеми землевідведень, а також
невизначеність у питанні, хто буде нести відповідальність за якість наданих комунальних
послуг.
Тим не менше, столична влада відзначають, що сформована ситуація не означає
повне позбавлення від ОСББ, просто їм на допомогу прийдуть органи
самоорганізації населення (ОСН).
Ці будинкові комітети задумані як звичайні громадські організації та, за
обіцянками влади, зможуть співіснувати в одному будинку як з ОСББ, так і з
ЖЕКами або з приватними керуючими компаніями.
ОСН, по суті, являють собою неформальну владу жителів висотки, і, на
відміну від ОСББ, повністю звільнені від проблем із землевідведенням, судових
тяжб з комунальними підприємствами та мешканцями.
Про перспективу повного переходу на ОСН поки що столична влада не говорить.
Але київські голови ОСББ вже встигли заявити, що появі органів самоорганізації
населення не дуже-то й раді. Якщо ОСН захочуть впровадити як керівний орган в
багатоповерхівці, то у ОСББ, крім ЖЕКів, з'явиться ще один конкурент.
Обозреватель