Дарування квартири - досить популярний, але не найнадійніший
спосіб убезпечити улюблену бабусю від шахраїв, які можуть зазіхнути на її житло.
Юристи пропонують скористатися договорами, що обтяжують нерухомість і
ускладнюють її відчуження, наприклад, іпотекою.
Прийміть
в дар
За даними ГУ юстиції в Києві, в 2010 р. в столиці було
зареєстровано 18 867 договорів купівлі-продажу об'єктів нерухомості і всього
вдвічі менше договорів дарування - 9204. Популярність дарування квартир
підтверджують і нотаріуси, які реєструють їх в обов'язковому порядку. Вартість
нотаріальних послуг складає в середньому 500-1500 грн і залежить від складності
роботи. Крім того, в обов'язковому порядку обдаровуваний повинен заплатити
держмито у розмірі 1% від оціночної вартості подарунка.
За словами нотаріусів, звичайно квартири дарують близькі
родичі (чоловік і дружина, батьки і діти), хоча угоди між нерідними людьми теж
зустрічаються досить часто. В останньому випадку мова найчастіше йде про
суміщення договорів дарування та довічного догляду - стандартна схема, при якій
обдаровуваний зобов'язується доглядати за власником квартири до його смерті.
У цій ситуації більш захищеною з правової точки зору
виглядає дарувальник, оскільки йому дається право поміняти своє рішення, в ряді
випадків вимагати розірвання договору, а якщо договір був з відстрочкою
(обіцянка подарувати щось у майбутньому), то може й зовсім просто передумати з
тієї причини, що погіршилося його фінансове становище. Тим не менше,
обдаровуваний теж ризикує - за законом, дарувальник зобов'язаний попередити
другу сторону про можливі негативні наслідки або інші особливості подарунка,
але в житті так відбувається не завжди. Нотаріуси пояснюють, що мова може йти
як про таємно прописаного у квартирі одного з подружжя, що з'явилося, так і про
її недоліки, що роблять проживання неможливим (наприклад, грибок з цвіллю). У
разі, якщо обдаровуваний вже витратився на ремонт, малоймовірно, що йому
повернуть гроші, хоча закон і передбачає такий обов'язок дарувальника.
Тому, як підкреслюють юристи, в кожному випадку договір
складається індивідуально, хоч і на підставі типового документа, розробленого
Мін'юстом. Якщо після вступу договору в силу у сторін виникають претензії, їх
вирішують у судовому порядку, часто з залученням правоохоронних органів.
Щоправда, як розповідають нотаріуси, трапляється й таке, що сторони в
добровільному порядку приходять з проханням внести до договору зміни, не
вдаючись до судового розгляду.
Квартиру
навпіл
Згідно з українським законодавством, власник квартири
може подарувати не всю її, а лише частину. У такому разі, як пояснює керуючий
партнер адвокатського об'єднання Arzinger Тимур Бондарєв, на квартиру
встановлюється спільна часткова власність, яка передбачає розподіл права на неї
на так звані ідеальні частини (наприклад, 1/4, 1/5, 2/3). «Щоб точно визначити,
якою саме частиною квартири пропорційно подарованої частці може користуватися
обдарований і який порядок користування іншим приміщенням, часткові власники
повинні укласти договір про порядок користування і володіння спільною
власністю», - пояснює юрист.
Щоб надалі новий власник частини квартири міг нею
розпоряджатися, цю частину необхідно виділити в натурі, тобто фізично розділити
квартиру так, щоб її власники могли користуватися кімнатами, кухнею та
санвузлом незалежно один від одного. На практиці зробити з однієї квартири дві
повноцінні практично неможливо, тому до права часткової власності звичайно
застосовуються правила спільної власності, по яких розпоряджатися своєю
частиною один із співвласників може лише за згодою іншого. Як пояснює молодший
юрист AstapovLawyers Олег Гринь, в разі вчинення правової угоди щодо дарування
нерухомості така згода має бути виражена у письмовому вигляді і нотаріально засвідчена.
До
18-ти квартиру не отримаєш
Неповнолітнім онукам квартири дарують не часто,
розповідають нотаріуси. Пояснюють це податковим фактором і складністю
процедури. Так, якщо житло дарується дітям, подружжю або батькам (родичі
першого ступеня споріднення), відповідно до Податкового кодексу, ставка
оподаткування становить 0%. Для інших резидентів Україні (родичів чи ні) ставка
становить 5%.
Але найбільше ускладнює процедуру не податок. Як нагадує
О. Гринь, ЦКУ передбачено, що на укладення неповнолітньою особою правової угоди
щодо транспортних засобів або нерухомого майна необхідна письмова нотаріально
засвідчена згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника і дозвіл органу
опіки та піклування. Тобто отримати в подарунок квартиру без згоди батьків та
відповідних держорганів онук, який не досяг 18 років, просто не має права. В
іншому випадку, пояснює О. Гринь, така правова угода в подальшому може бути
визнана нікчемною. А нотаріуси додають, що бувають випадки, коли органи опіки
відмовляються дозволити укладання договору, посилаючись на його негативні
наслідки для обдаровуваного.
У той же час прописка в квартирі неповнолітньої дитини
може убезпечити власника приміщення від можливих шахрайських дій з боку третіх
осіб. Хоча на практиці, як розповідають експерти, трапляється й таке, що
шахраями виступають самі онуки.
Тим не менше, як пояснює Т. Бондарєв, у разі, якщо у
квартирі прописані неповнолітні, будь-які угоди з такою квартирою здійснюються
виключно з дозволу органів опіки і піклування. «Це може служити деяким захистом
від квартирного шахрайства, хоча розглядати його як 100% гарантію все-таки не
варто. Відомі випадки, коли нотаріуси всупереч закону засвідчували правочин без
дозволу органів опіки або коли дітей просто виписували з квартир за підробленими
або вкраденим документами», - розповідає юрист.
О. Гринь додає, що якщо похилого власника квартири
обманним шляхом змусять підписати договір дарування, під час нотаріального
оформлення права власності необхідна буде довідка за формою № 3 з ЖЕКу про
склад проживаючих, видана в день засвідчення договору. «Якщо ж малолітня або
неповнолітня дитина буде прописана у цій квартирі, нотаріус не зможе
переоформити право власності і тим же зробить неможливим шахраю здійснити
задумане, - говорить він.
Щоправда, старший юрист Адвокатської контори «Коннов і
Созановський», адвокат Дмитро Січкар нагадує, що нотаріус зможе перевірити
прописку тільки на основі вищезгаданої форми № 3, яку також можна підробити. «Подальші
дії шахраїв з перепродажу нерухомого майна призведуть до створення «захисного
тотема» - добросовісного набувача», - попереджає юрист.
Захисні
методи
Тому юристи рекомендують не обмежуватися прописуванням в
квартирі неповнолітніх дітей, а використовувати більш широкий ряд прийомів.
Так, Т. Бондарєв пропонує укладати договори, які передбачають обтяження такої
квартири забороною на відчуження. «Це може бути договір довічного утримання
або, наприклад, договір застави. Також на практиці використовується такий
спосіб, як проведення незаконного перепланування квартири, в результаті чого
неможливо швидко отримати довідку-характеристику з БТІ, необхідну для
відчуження квартири», - розповідає він.
Його підтримує Д. Січкар, найефективнішим способом
називає передачу квартири в іпотеку афілійованим (пов'язаним з власником)
особам. «При цьому досягаються наступні цілі: майно стає обтяженим, тобто його
не можна продати без згоди іпотекодержателя, а іпотекодержатель має
першочергове право на отримання майна у випадку виникнення спорів», - пояснює
юрист. У разі ж, якщо відбулося шахрайство, юристи рекомендують потерпілим
звертатися в правоохоронні органи - якщо ті встановлять факт злочину, визнати
договір недійсним буде досить легко.
Наталія
Тарасова, UGMK.INFO