Ріелтори давно помітили, що бажання купити будинок за
містом у громадян традиційно пропадає з першими холодами і пробуджується з
настанням перших теплих днів. А колишні осінь і зима для продавців будинків у
котеджних містечках взагалі були кошмаром: покупців практично не було, пише
Weekly.ua.
Зараз вони знову з'явилися. Нехай їх небагато, нехай вони
відчувають себе господарями становища і вимагають від девелоперів знижок - але
вони є. І багато продавців готові йти на великі поступки, аби продовжити сезон
продажів. Weekly.ua з'ясовував, чи вигідно зараз купувати заміську нерухомість.
За час кризи ціни на котеджі за містом впали в середньому
на 35%, причому найбільше подешевшали будинки економ- і найдорожчі об'єкти - на
42%.
На сьогодні мінімальна вартість котеджів під Києвом - $150-160
тис. Йдеться про віддаленість від столиці на 14-28 км, метражі будинку не менше
200 м2, земельну ділянку мінімум 5 соток та повну готовність об'єкта до здачі.
Ціни на елітну нерухомість з великим метражем та віддаленістю від столиці на
10-12 км стартують від $400 тис. Часто такі будинки багатоповерхові,
розташовані в мальовничих місцях поряд з водоймами або сосновими лісами, у них
своя інфраструктура, включаючи тенісні корти, магазини, спа- центри, охорону та
інше.
Розстрочки та кредити
У котеджному містечку «Наше містечко» при покупці вже
готових будинків забудовник пропонує клієнтам гнучку систему поетапного
розрахунку при оплаті 50% від вартості будинку. У разі купівлі споруджуваного
котеджу перший внесок становить 30% від загальної суми, а подальший графік
розрахунків обмовляється індивідуально виходячи з фінансових можливостей
клієнта.
Схожу схему пропонує «Михайлівський сад». Перший платіж
становить 10% від загальної вартості, а 90% можна виплачувати протягом року.
Якщо ж перший внесок 20%, залишок виплачується протягом двох років.
Іноді девелоперам вдається дістати в партнери банкірів, і
тоді іпотеку забезпечують фінансисти. Але частіше девелопери розраховують на
свої кошти. Вони або пропонують клієнтам розстрочку, тобто є можливість
заплатити за будинок рівними частинами протягом року, або отримують ліцензію на
видачу позик у Держфінпослуг і кредитують самостійно під відсотки. Перевірити,
чи є в компанії ліцензія на видачу кредитів, можна в реєстрі Держфінпослуг на
сайті http://reestr.dfp.gov.ua, а от якщо її немає, позики видаються незаконно.
Згідно з інформацією самих забудовників, кредити під
відсотки вони надають у гривні (але з прив'язкою до курсу долара) в середньому
на три-п'ять років під 10-15% річних. Наприклад, в «Озерному хутірці»
оформляють позику на три-п'ять років під 12% річних. Перший внесок - від 30% ціни
будиночка. У «Северинівці» видається кредит на десять років під 7% річних з
початковим внеском 20% від ціни котеджу.
У «Сонячному промені» пільгове кредитування забезпечує БМ
Банк. Ставка варіюється від 10,78 до 18,02%, в залежності від типу житла, терміну
позики і розміру початкового внеску. Кредити надаються у гривні терміном до 15
років, розмір кредиту обмежений сумою 4,5 млн. грн.
Як бачимо, умови більш ніж привабливі, особливо якщо
врахувати, що в банках номінальні ставки по іпотечних кредитах зараз на рівні
19-23% річних у гривні.
Готові до знижок
«На ринку практикується індивідуальний підхід до кожного
покупця», - пояснив директор АН «Максим Хаос» Максим Єременко. За його словами,
найпереконливішим аргументом для продавця є готівка. Якщо її вистачає на
покупку будинку, забудовник може поступитися до 15%, а з урахуванням зимового
сезону - і до 20-25%.
Падіння попиту змусило маркетологів згадати про креатив.
У результаті з'явилися вельми екзотичні пропозиції для клієнтів. Наприклад, в
«Северинівці» розглядають можливість обміну котеджів на будівельні матеріали,
будівельну техніку або просто на підрядні роботи. Там же можна обміняти
будиночок на нерухомість у Києві та Київській області.
За словами заступника гендиректора ТОВ «Синергія» Миколи
Козирєва, в «Михайлівському саду» вже більше року продають землю без підряду
будівництва. Простіше кажучи, покупець може зараз придбати ділянку, до якої
підведені всі мережі, а будинок побудувати трохи пізніше, коли накопичить
грошей. «У вигляді додаткового бонусу нами виконуються оздоблювальні роботи,
влаштування внутрішніх інженерних мереж, встановлення мансардних вікон і т.д.»,
- додає Козирєв.
Правила безпеки
Керівник комунікаційного агентства Тетяна Маркосова зараз
шукає для себе котедж. Їй довелося чимало поїздити по області, перш ніж вона
знайшла містечко, де ведуться хоч якісь будівельні роботи. «Дивишся на сайт,
там все красиво. У відділі продажів обіцяють золоті гори. А коли приїжджаєш,
бачиш чисте поле з будкою сторожа посередині», - обурюється вона і радить всім
обов'язково з'їздити, подивитися на будинки і розпитати місцевих жителів, адже
багато городків будують на осушених болотах, що загрожує затопленням будинку
під час весняного паводку.
Знайти котеджне містечко, що активно будується - нелегке завдання.
За даними компанії «РеалЕкспо», у Київській області налічується 264 містечка, в
74 (28%) з них будівництво повністю зупинено. Аналітики компанії Knight Frank
стверджують, що роботи ведуться тільки в 54 містечках.
У зв'язку з цим дуже важливо уточнювати, яка
відповідальність забудовника за невиконання своїх зобов'язань у строк, а також
за неякісні будівельні роботи. Якщо ніякої відповідальності він не несе, від
покупки краще утриматися.
Не будемо забувати і про найбільший ризик - банкрутство
забудовника або зникнення його з грошима інвесторів. Зрозуміло, що чим вище
готовність котеджного містечка, тим більше шансів, що об'єкт все-таки буде
зданий в експлуатацію. Крім того, непоганою гарантією є власність покупця на
земельну ділянку. Навіть якщо містечко не буде побудоване, ви завжди зможете
підлаштувати будинок самостійно.
Час брати?
Умови покупки заміських будинків сьогодні дуже
привабливі. Але чи варто купувати котеджі не для проживання, а з інвестиційними
цілями? Чесно кажучи, це велике питання.
Ліквідними об'єктами будинки за містом не назвеш,
особливо якщо порівнювати їх з квартирами в столиці. В основному попитом
користуються елітні особняки недалеко від Києва або найдешевші будиночки.
Вирішивши вкласти гроші в котеджні метри, потрібно ретельно вибирати сам об'єкт
і налаштуватися на горизонт інвестування не менше трьох-п'яти років.
У разі відновлення масового іпотечного кредитування ціни
на нерухомість знову підуть вгору, і на котеджах можна буде заробити. Тим
більше, що структура попиту за роки кризи серйозно змінилася: віддаючи за
нерухомість від $150 тис., люди зараз хочуть жити не в халупах, а в нормальних
будинках, нехай і в передмістях столиці.
Дар’я Ізюмова, Weekly.ua