В Україні
поступово почав відроджуватися традиційний бізнес дохідних будинків, який до
цих пір асоціювався з царськими часами, широкими сходами і міщанами. Зараз він
виглядає інакше: від елітних хором у центрі столиці до дешевих квартир на
околиці. Він стає все більш популярним, хоча не завжди під брендом «дохідний будинок»,
а найчастіше - під іншими назвами: господарі віддають перевагу термінам - «Апарт-готель»,
«сервісні апартаменти» або просто «гостьовий будинок». Але суть від цього не
змінюється: такий будинок будується або викуповується спеціально для здачі
квартир в оренду. «Вести»
з'ясовували, у чому відмінність між орендою житла в такому будинку і
традиційною орендою «у господаря».
ЯК БУДИНОК СТАЄ
ДОХІДНИМ
Будинок стає
дохідним за двома схемами. Перша - новобудова: бізнесмен викуповує у
будівельної компанії квартири в цілому будинку, секції або під'їзді (це більш
поширене явище). Після чого робить ремонт, завозить в них меблі і починає
здавати в оренду. Другий і більш популярний механізм зводиться до викупу у
господарів квартир в неновому домі.
Зазвичай
підприємці вибирають для цього невеликі будови, частіше дво- і триповерхові, і
дають ріелтору завдання розселити їх: запропонувати господарям інше, більш
комфортне житло - обмін, або обмін з доплатою, або і просто викуп житла.
«Найцікавіші об'єкти - ближче до центру (вул. Жилянська, Федорова, Урицького,
Тарасівська та ін.), адже в цих районах вище ставки оренди», - пояснює
гендиректор АН «Благовіст» Ірина Луханіна.
Потім ріелтори
збирають мешканців і обговорюють з ними варіанти розселення: пропонують
квартири для переїзду і компенсації. Фактично будинок скуповують поквартирно.
Якщо вдається домовитися з усіма, то господар вирішує, що далі робити з
будівлею.
Іноді її зносять
і будують на її місці нову, але набагато частіше обмежуються капітальним, а то
і частковим ремонтом. Часом надбудовують мансарду або просто перефарбовують
фасад і роблять косметичний ремонт в парадних. Досить часто колишні квартири
переоснащують під офіси, тому що ставки оренди вище, ніж по квартирах.
Від моменту
рішення потенційного інвестора зробити будинок дохідним до заселення перших
орендарів проходить близько 2,5 років: близько року йде у ріелторів на
розселення мешканців, 1,5 роки - на ремонт / реконструкцію будівлі. «Прибутковий
будинок приносить дохід одному конкретному господарю. Але в усьому іншому
найчастіше це звичайна оренда», - пояснює Луханіна.
ЕЛІТУ МОЖУТЬ І
ПОДОБОВО ЗДАВАТИ
Активно в останні
роки розвивається елітний сегмент дохідних будинків. Правда, цей бізнес
знаходиться на межі з готельним, і його називають апарт-готельним. У Києві
інвестори в першу чергу орієнтуються на центральну частину міста: під апарт-готелі
реконструйовані будинки в провулку Шевченка (практично Майдан Незалежності),
вул. Пирогова (поруч з Володимирським собором) та Дмитрівської (поблизу площі
Перемоги). Зазвичай бізнесмени дотримуються формули 50 на 50 (50 % - оренда
помісячна, 50 % - подобова). «В умовах гострої конкуренції аудиторію звужувати
можна. Плюс ціна подобової оренди вище, а, відповідно, економічно вигідніше.
Ідеально - це поєднання двох форматів, як у нас - апарт-готель. «Низькі» сезони
згладжуються за рахунок довгострокових клієнтів, а у «високий» сезон більш
високий середній відпускний тариф короткострокової оренди генерує більш високий
дохід», - пояснила маркетинг-менеджер DEOL Partners (девелоперська і керуюча
компанія мережі Senator Apartments) Валентина Бердинских.
Як і в класичних
прибуткових будинках, тут є набір обов'язково надаваних послуг: консьєрж,
цілодобова охорона, прибирання апартаментів, надання питної води, кави та чаю,
бездротовий інтернет, паркінг та ін. Ціни в таких апарт-готелях складно назвати
доступними: проживання в Senator Apartments варіюється від 75 євро до 250 євро
на добу, залежно від розміру апартаментів та тривалості проживання - чим довше
термін, тим більше знижки.
У «Бессарабка
апартаменти» на Басейній здаються однокімнатні та двокімнатні квартири. Під
готель викуплено три поверхи житлового будинку. На першому розташовані технічні
служби. «З довгострокових клієнтів – ті, хто у відрядженні, та ті, хто
приїжджає в Київ на лікування. У нас щось середнє між квартирою «від приватника»
і готелем. Через Майдан більшість квартир пустують. Робимо знижки 50 % на
квартири, але це не допомагає. Хоча у нас тихо, ніяких погромів немає», - поскаржилася
«Вестям» менеджер Неллі Ігнатьєва.
У апарт-готелі «Джаз»
адміністрація підкреслює, що несе відповідальність за збереження речей
постояльців. Середня вартість проживання - 10 тис. грн на місяць, але діє
система знижок. «Дивлячись, на яку суму розраховує клієнт. Точно сказати не
можу, про ціну за проживання домовляємося в приватному порядку», - пояснила нам
менеджер Наталя Баранова.
КВАРТИРИ ПОШТУЧНО
ВІД РІЗНИХ ГОСПОДАРІВ
Нижче розцінки
можна знайти в середньому сегменті дохідних будинків: однокімнатна квартира тут
коштує від 6 до 12 тис. грн на місяць, двійка - 6-18 тис. грн (залежно від
якості, розміру квартири та місця розташування). У цьому випадку дуже поширена
схема зі здачею квартир, які знаходяться не в одному, а в декількох будинках.
Далеко не завжди ці квартири належать одному власнику. Власники можуть бути
різні, проте адміністрування проходить централізовано. «Ми представляємо
інтереси господарів квартир, беремо за пошук орендарів та обслуговування
квартири 10 % від одержуваної орендної плати», - розповів директор
KievAccommodation Андрій Жирнов. 60 квартир, якими займається його компанія,
знаходяться в центрі Києва: на вулицях М. Житомирська, Софіївська,
Володимирська, Костьольна, Пушкінська, Трьохсвятительська.
З плюсів поселення
такими ось компаніями-адміністраторами можна виділити розміщення мешканців без
сплати комісійних (тих, що беруть агентства нерухомості, коли підшукують
квартиру в оренду). Якщо говорити про сервіс - це технічна підтримка (від
заміни перегорілої лампочки до ремонту змішувача і пральної машинки), можлива
організація (за додаткову плату) регулярного прибирання приміщення. На керуючій
компанії - і організація всіх видів комунікації: мешканців з господарями (всі
види оплат), вирішення форс-мажорних питань з жеками та сусідами. «На нашій
пам'яті заливало, та й то злегка, тільки пару разів. Але на час ремонту ми
готові надавати квартиру для переселення», - говорить Жирнов. Якщо орендар
бажає поселити з собою кота, в якості застави береться плата не за один місяць,
як зазвичай, а за два.
З ДОПЛАТОЮ ЗА
КОТА
А ось дохідні
будинки економ-класу являють собою мало не засекречені об'єкти. Оголошення про
оренду такого житла не знайти в інтернеті або в базі даних столичного брокера.
Телефони адміністратора передаються від знайомих до знайомих.
Як з'ясували
«Вести», такі будинки утворюються, як правило, у чотирьох - п'ятиповерхових
новобудовах, зведених не більше п'яти років тому спеціально для здачі житла в
оренду. Тут здаються як кімнати (за ціною 1400-1500 гривень на місяць), так і
окремі квартири (одиничку можна зняти за 3 тис. грн).
Практично всі
недорогі дохідні будинки розташовані у спальних районах Києва і в передмісті.
Їх власники - непублічні особистості, так що їх імена не афішуються. Один з
найбільших господарів (у його власності знаходиться п'ять будинків), за чутками,
володіє бізнесом з виробництва керамічної плитки. Ймовірно, тому
розпізнавальний знак його будинків - сходові прольоти і коридори, облицювання
плиткою.
Постояльці
хвалять житло. По-перше, за документами все легально: з орендарем підписують
договір і видають чеки на всі платежі. По-друге, в квартирах чисто і затишно,
моментально вирішуються технічні проблеми, усуваються поломки - в будинку діє
своя служба сервісу. Є прибиральниця, яка стежить за чистотою в під'їздах, і
охорона. Все це - за рахунок орендодавця. Єдина проблема - це наявність
«комендантської години»: повертатися додому рекомендується до години ночі,
інакше доведеться вести мирні переговори з охороною.
Адміністратор
одного такого прибуткового будинку, Володимир, повідомив, що ціна оренди
однокімнатної гостинки не змінилася за останні два роки - 3 тис. грн. Але
вільних квартир у будинку немає. Проте вільна квартира знайшлася в дохідному будинку,
розташованому в селищі Білогородка під Києвом. Вартість проживання в
однокімнатній квартирі тут ті ж 3 тис. грн. «Підписуємо договір на шість
місяців. Якщо і нас, і вас все влаштовує, то переукладати угоду кожні півроку,
- розповіла подробиці адміністратор Ольга. - Приміщення здаються в стані «після
ремонту». Кімнати мебльовані, але можна привозити і свої меблі. За домашніх
тварин (кота чи маленьку собаку) доплата - 200 гривень на місяць».
ВІЛЬНІ МІСЦЯ
БУВАЮТЬ РІДКО
За словами
адміністраторів, квартири в дохідних будинках звільняються рідко. Тут живуть по
два роки і довше. І не дивно. По-перше, у приватників знімати дорожче.
Наприклад, у тій же Білогородці однокімнатна квартира з ремонтом здається
мінімум за 4 тис. грн.
По-друге, у
постояльців дохідних будинків виникає мінімум проблем з сусідами і поточним ремонтом.
Теоретично тих, хто знімає квартири у приватних осіб, теж повинен захищати від
таких проблем договір оренди. Але на ділі цей документ практично даремний. «З
точки зору орендаря, немає різниці, з ким укладено договір. Договори оренди
укладаються на «білому папері» без нотаріального засвідчення. Хоч вони і мають
юридичну силу, на моїй практиці не зустрічалося випадків, коли спір між орендарем
та орендодавцем вирішувався через суд», - розповів член правління Спілки
консультантів з нерухомості України Іван Кудояр. Крім того, питання щодо
ремонту і поломок техніки не прописуються в договорі, а вирішуються в
приватному порядку. Тобто успіх залежить від наявності совісті у власника
квартири.
ЧОМУ ЇХ МАЛО
Бізнес дохідних
будинків досить клопіткий і не приносить надзвичайних прибутків, тому поки що
ним займається не дуже багато підприємців. Деяким навіть не вдається вийти на
окупність. Один з проектів на Подолі, що розвивався у форматі прибуткового
будинку, зараз виставлений на продаж, і, подейкують, саме з цієї причини.
«Ринку професійних керівників такими об'єктами практично немає із зрозумілих
причин: не кожен власник довірить квартиру в управління, а тут цілий будинок
віддати ! Майбутнього керуючого намагаються брати в інвестиційні партнери, що
зменшує ризики низької якості управління дохідним будинком. Правильно
організований бізнес приносить 12-18 % на рік при вхідному квитку порядку $10
мільйонів для будівлі в Києві», - пояснив нам керуючий директор ARPA Real
Estate Михайло Артюхов.
ОСОБИСТИЙ ДОСВІД
По душах: 800
гривень за додаткові місця для брата
«Орендував одиничку
в дохідному будинку в Бортничах за 3200 грн і всім був задоволений: коли трубу
один раз прорвало, переселили в іншу квартиру в тому ж будинку і за день
полагодили. Зіпсувалося враження, коли брат приїхав. З'ясувалося, що за
підселення більш ніж на один місяць потрібно доплатити 800 грн (консьєрж тут же
все повідомила). Ми порадилися з братом і вирішили, що знімати окрему квартиру
буде дорожче, і доплатили. Але як тільки брат з'їхав, я платити перестав», -
розповів нам Олександр.
Мінуси: Немає
окремої кухні і далеко транспорт
«У мене була
думка зняти у Києві квартиру в прибутковому будинку. Але, побувавши на місці,
від такої оренди відмовилася. По-перше, житло було дуже далеко від громадського
транспорту. По-друге, в квартирі немає окремої кухні - її замінює кухонний
куточок прямо в кімнаті. Це означає, що всі речі пропахнуть борщами і котлетами.
По-третє, була відсутня пральна машинка, мовляв, є своя пральня. Але як на мене,
носитися зі своєю нижньою білизною по коридорах не дуже зручно. А прати в
тазику і сушити на батареї якось не хочеться», - розповіла Олена з Одеської
області.
Своє коло: Забув
про галасливих сусідів
«Довгий час
знімав приватну квартиру, і майже завжди не щастило з сусідами. То ремонт
робили цілодобово, то курили на сходовій клітці або шуміла молодь. І це при
тому, що житло знімав не найдешевше. Я вже розглядав оренду будинку, але цей
варіант, як і готель, був для мене дорогуватим. Прибутковий будинок став просто
вирішенням всіх проблем. У таких будинках живуть переважно бізнесмени і люди з
достатком. Я забув про галасливих сусідів і задоволений сервісом», - говорить
Ігор Скорик, підприємець з Києва.
Світлана Стрельцова, Оксана Гришина, «Вести»