Зарубіжні
інвестори готові купувати недобудовані об'єкти нерухомості, але українці
відмовляються продавати їх за адекватними цінами. Тому поки що позбутися від
своїх активів вдалося одиничним девелоперам, і то зазвичай йшлося про
взаємозаліки боргів між акціонерами.
Ринок відкладених очікувань
За
інформацією керуючого партнера CB Richard Ellis в Україні Сергія Сергієнка,
сьогодні на продаж виставлені практично всі «завислі» в період кризи проекти -
від земельних ділянок зі старими напівзруйнованими будівлями, до вже зведених
«коробок». При цьому, за словами директора київського офісу компанії Jones Lang
LaSalle Данила Владова, девелопери шукають покупців на свої об'єкти не тільки
через відсутність банківського фінансування і нездатності обслуговувати
кредити, а й через прагнення сконцентруватися на профільному бізнесі та
переорієнтації на більш дохідні сегменти .
Сьогодні вже
з'являються гіпотетичні шанси продати подібний товар. Вперше з початку кризи
експерти відзначають активізацію попиту на девелоперські проекти з боку
вітчизняних, європейських, російських та середньоазіатських компаній.
Цікавляться нашим ринком приватні інвестори, які у своїх холдингах мають
підрозділи нерухомості, девелоперські компанії з ближнього зарубіжжя (Румунії,
Польщі), інвестиційні фонди з далекого зарубіжжя (Великобританії). «З початку
2010 р. інвестиційний ринок пожвавився. Однак поки що для потенційних
інвесторів триває «період промацування ґрунту». Основні здобутки можуть
відбутися в 2011-2012 рр. у зв'язку з виходом проектів, які зараз знаходяться
на високій стадії готовності. Але будуть мати місце саме одиничні угоди, а не
масові продажі», - коментує ситуацію Д. Владов.
Щоправда,
навіть криза не змусила український будівельний бізнес стати більш відкритим,
що збільшило б інтерес інвесторів. «Ми сподівалися, що продажі девелоперських
проектів придбають масовість ще в минулому році. Але ситуація не стала
розвиватися за таким сценарієм, зокрема, через відсутність масового вилучення
банками об'єктів застави по проблемних кредитах девелоперських компаній», -
зазначає С. Сергієнко.
Реінкарнація
Отримати
другий шанс зможуть далеко не всі недобудови. «Якщо проект знаходиться на
початковій стадії розвитку, то він, швидше за все, буде проданий як ділянка.
Для масштабних комплексів можлива реконцепція з метою адаптації до ринкових
умов і подальшого продажу», - вважає Д. Владов.
Об'єкти, які
нереально переформатувати, на думку С. Сергієнка, так і залишаться замороженими
до тих пір, поки вони не набудуть комерційний сенс вже в новій ринковій
обстановці. Щоправда, на думку експерта, таких об'єктів на ринку не багато,
адже в більшості випадків будівельні роботи на майданчиках так і не були
розпочаті до кризи.
Зацікавити ж
потенційних фінансових партнерів або покупців, на думку С. Сергієнка, можуть
«незакредитовані» проекти, власники яких готові списати більшу частину своїх
історичних інвестицій, а також об'єкти невеликого розміру або з хорошими
ринковими характеристиками (місце розташування, планування, технічні
параметри). Як уточнює директор девелоперської компанії Dragon Development Олег
Курінний, це, перш за все, форматні проекти з готовністю не менше 70%, з вдалою
локацією, пулом якірних орендарів і продуманою концепцію, схваленою провідними
консультантами з нерухомості, з «чистою історією» придбання земельної ділянки,
прозорою звітністю за витратами на будівництво і мінімальною кількістю боргів.
Найпривабливішим
для інвесторів сегментом старший консультант відділу аналітики Jones Lang
LaSalle Марія Шкарпетіна називає торговельну нерухомість, де спостерігається
найнижча вакантність, ставки оренди стабілізувалися вже з 2 кв. 2009 р. і до
цих пір існує високий потенціал для розвитку.
Не зійшлися у ціні
Малу
кількість угод експерти пояснюють неадекватними цінами, на яких в більшості
своїй наполягають власники недобудов. За спостереженнями С. Сергієнка, у
продавців ціноутворення ґрунтується швидше на мріях, ніж на реаліях - вони
хочуть за рахунок продажу проекту, як мінімум, у повному обсязі повернути
вкладені в нього кошти, ще краще - отримати прибуток. «Тому до цих пір існує
непереборна різниця в цінових очікуваннях сторін. Але, навіть якщо власник
реалістично оцінює свій актив, він швидше віддасть перевагу чекати світлого
майбутнього, ніж продавати проект за адекватною на сьогоднішній день ціною», -
говорить експерт.
Це
підтверджують і конкретні іноземні інвестори. Один з них розповідає, що вже
давно веде переговори про покупку проекту житлового будинку в центральному
районі столиці, який знаходиться на початковій стадії будівництва, але власники
не можуть визначитися з оцінкою свого проекту.
Нічого
цікавого не можуть запропонувати і банки - об'єкти, що знаходяться у них в
заставі, зазвичай розташовані в регіонах або інвестиційно непривабливих містах.
Одиничні привабливі об'єкти нерідко знаходяться в складній юридичній ситуації,
і банки не можуть продати їх, поки не буде вирішено питання по праву власності.
«Наприклад, зацікавившись одним заставними об'єктом нерухомості, ми очікуємо
завершення процедури переходу права власності вже більше 9-ти місяців», -
розповідає іноземний інвестор.
Перші ластівки
На даний
момент відбулося лише кілька угод з незавершеними об'єктами нерухомості. Серед
них - покупка 50% проекту готелю Hilton на бульварі Т. Шевченка Олександром
Роднянським і Борисом Фуксманом; входження нового фінансового партнера в ТРЦ
Ocean Plaza на вул. Горького (раніше МФК «Либідь Плаза»); покупка групою Oledo
50% проекту ТРЦ Sky Mall на просп.. Генерала Ватутіна. Причому, за словами С.
Сергієнка, продаж частки в Sky Mall стала практично єдиною угодою, що за час
кризи була укладена «за гроші». Адже інші проекти змінювали власників у
результаті взаємозаліків боргів між акціонерами.
Директор
департаменту інвестиційних послуг компанії Colliers International в Україні
Аркадій Вершебенюк підтверджує, що продаж частини активів залишається найбільш
поширеним способом залучення коштів для локальних девелоперів. «Але сучасних
інвесторів, у першу чергу, цікавить купівля стабільних грошових потоків, а
варіанти партнерства в проектах на стадії реалізації розглядаються одиничними
компаніями, готовими взяти на себе відповідні ризики», - говорить він. Тим не
менше, експерти підтверджують, що зараз ведуться переговори про входження
інвесторів у незавершені проекти, і вважають цілком реальним закриття кількох
подібних угод до кінця поточного року.
Марія Бабенко, UGMK.INFO