Які фактори можуть істотно підвищити або знизити розцінки на квадратні метри? «Комсомолка» вирішила скласти свій рейтинг особливостей, який допоможе при виборі житла.
1 Розташування району.
+ Престижність.
+ Інфраструктура: магазини, дитячі сади, хороші школи, медичні установи, гаражі.
+ Транспортна доступність. Тобто наскільки легко і швидко можна дістатися до центральної частини міста, де зазвичай більша частина населення і працює. У містах, де є метро, значення має близькість станції підземки.
+ Екологія: чи є підприємства і які, наскільки район зелений. Чи є парки та інші місця для відпочинку та прогулянок.
+ Криміногенність.
2 Особливості квартири.
+ Метраж, планування. Мінус - відсутність балкона / лоджії, маленька кухня, суміжні кімнати.
+ Поверх. Досить сильно позначаються на ціні в бік мінуса перший (до 10%), іноді другий (до 5%) і останній поверхи. Втім, бувають винятки. Якщо конструкція будинку дозволяє «приплюсувати» до останнього поверху горище і влаштувати там майстерню або студію, це може виявитися, навпаки, великим плюсом.
+ Куди виходять вікна. Збільшують ціну: красиві панорамні види на місто і особливо на архітектурні або історичні пам'ятки, зелень, затишний внутрішній двір. Знижують: вид на смітник, дах, заводські труби і т. п. Природно, гучна магістраль під вікнами або залізниця також знизять ціну.
3 Якість будинку.
+ Моноліт, цегла, панель. Монолітні, цегляні, монолітно-цегляні будинки цінуються більше. У типових будинках ціна може залежати від ступеня популярності серії.
+ Час побудови, в якому стані комунікації. Найменше цінуються будівлі 60 - 70-х років - хрущовки, брежнєвки.
+ Стан під'їзду.
+ Стан прибудинкової території: чи є парковка, дитячий майданчик і т. п.
+ Характер нежитлових приміщень (якщо є) на першому поверсі. Нічні клуби та інші гучні заклади - мінус.
+ Соціальний склад сусідів. Частіше має значення для житла, яке відноситься не до найдешевшого.
ВАЖЛИВО
Більше значення зазвичай мають чинники, на які ні нинішні, ні майбутні мешканці квартири вплинути ніяк не можуть. Тому недоліки району (криміногенність, хімзавод поблизу, проблеми з транспортом і т. п.) і «фундаментальні» недоліки квартири (наприклад, відсутність балкона) більше позначаються на ціні, ніж такі минущі недоліки, як, скажімо, відсутність ремонту в квартирі. Ремонт якось зробити можна, а от балкон до будинку ви явно не прилаштуєте і «нехороші» заводи з околиць не заберете.
ДОМАШНІЙ БЛОКНОТ
Як краще дізнатися ціну житла
* Самостійно
Це найнепрофесійніший і суб'єктивний варіант. Однак найчастіше він виявляється корисним - хоча б для розуміння ситуації на ринку.
Навіть ріeлтори визнають: якщо квартира типова, керуючись здоровим глуздом і орієнтуючись на середні ціни пропозиції в районі, можна отримати більш-менш коректні цифри. Але варто дотримуватися як мінімум двох правил.
Перше. Чим більше джерел, друкованих та електронних, вивчено, тим краще. Найдорожчі і найдешевші варіанти, що зустрічаються у них, краще відкидати - орієнтуватися саме на середні ціни.
Друге. Треба дивитися, наскільки велика кількість пропозицій, схожих на вашу квартиру в даний момент. Якщо аналогічного житла на ринку достатньо, «вище за ринок» квартиру не продати. А якщо ситуація в регіоні така, що ринок фактично стоїть, то, щоб квартира не зависла на ринку на півроку, швидше за все, доведеться давати покупцеві знижку.
* Експрес-оцінка
Це оцінка по телефону - безкоштовна послуга, яка є у більшості ріелторських агентств. Можна також скористатися калькуляторами, які присутні на багатьох ріелторських сайтах. Для вірності краще звернутися в 3 - 4 агентства і орієнтуватися на середню цифру.
Два вищезазначених способу оцінки не будуть вам нічого коштувати, але придатні лише для того, щоб приблизно зорієнтуватися. Однак існують ситуації, коли житло необхідно оцінити максимально точно, і тут без оплати послуг спеціалістів ніяк не обійтися.
* Виїзд ріелтора додому
Дійсно хороший ріелтор не просто назве теоретичну оціночну вартість, але й підкаже, за якою ціною реально продати житло з урахуванням вашої конкретної ситуації.
При цьому майте на увазі: розбіжності в оцінці у різних фірм в 3 - 5% вважаються нормою.
Більш-менш точна ріелторська оцінка квартири необхідна як мінімум в двох випадках.
Випадок перший - якщо квартиру потрібно продати максимально швидко. При цьому чим точніше вона буде оцінена, тим швидше ви отримаєте свої гроші. Випадок другий - якщо житло не середньостатистичне. З незвичайним плануванням, оригінальним ремонтом, видом з вікна на парк і т. п. або, навпаки, після потопу або якихось інших НП.
* Через оціночну компанію
Це найдорожчий спосіб дізнатися орієнтовну ціну своєї квартири. Професійний оцінювач видасть офіційний документ, де зафіксована оцінна вартість квартири, а також розписано, звідки взялася ця цифра. Правда, не факт, що вдасться продати квартиру саме за цією ціною.
В оціночну компанію обов'язково доведеться звертатися при придбанні квартири по іпотеці. Крім того, висновок оціночної комісії зазвичай потрібен при виникненні судових суперечок з приводу нерухомості.
Сергій Тищенко, "Комсомольская правда" в Украине