Зовсім небагато залишилось до вступу в дію наказу Мін'юсту, який ґрунтовно збурив розум людей, що мають відношення до оренди житла. А саме, з 1 жовтня підлягають обов'язковій реєстрації права користування житлом, одержувані за договорами оренди, - пише "Сегодня".
Підставою для наказу послужив Закон України про внесення змін до Закону України «Про Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та до інших законодавчих актів України. З цим нововведенням у суспільній свідомості злилася обов'язкова реєстрація договорів оренди та прогнози про неминуче зростання вартості оренди на 15% (раз орендодавці не зможуть тепер ухилятися від сплати 15-відсоткового податку).
Ми вирішили спокійно розібратися, чим загрожує нам з вами це нововведення. У цьому нам допомагали Олександр Ванжа, директор юридичної компанії «Європейський правовий союз», Євген Шмаров, управляючий партнер юридичної фірми «Шмаров і Партнери» і керівник комітету з питань законодавства Асоціації спеціалістів з нерухомості (ріелторів) України (АСНУ) Світлана Бовсуновська.
ТАК ЩО ТРЕБА РЕЄСТРУВАТИ - ДОГОВІР ОРЕНДИ АБО ПРАВО ОРЕНДИ?
І те, і інше. Це два різних поняття, які не треба плутати. Раніше укладення договору оренди давало право користування орендованою нерухомістю. За новим законом, права користування орендованою квартирою виникають тільки з моменту її державної реєстрації, без якої договір оренди жодних прав наймачеві не дає.
Тепер орендар і сам зацікавлений в реєстрації своїх прав. Напевно тому, що в законі не вказані жодні санкції щодо тих, хто буде ухилятися від реєстрації прав, - вони будуть карати себе самі.
Що стосується державної реєстрації договорів оренди житла, то вона вже більше 6-ти років передбачена ст. 794 Цивільного Кодексу України:
«1. Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації».
А в статті 793 ГК говорилося:
«1. Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) укладається у письмовій формі.
2. Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному засвідченню».
Пізніше в цих статтях один рік замінили на три. Щоправда, рідко який договір оренди квартири укладається на такий термін, популярнішим більш «короткі» договори з автоматичною пролонгацією їх.
ПРАВА ЗА ЯКИМ ДОГОВОРОМ ОРЕНДИ ПОТРІБНО РЕЄСТРУВАТИ?
З усіх, укладеними хоч на 10 років, хоч на пару днів. Втім, тут остаточної ясності ще немає. У новому законі, зокрема, була переписана вищезгадана 794-а стаття Цивільного Кодексу, яка в новій редакції (яка набуде чинності з 1.01.2012 р.) повинна буде виглядати наступним чином:
«Стаття 794. Державна реєстрація права користування нерухомим майном, яке виникає на основі договору найму будівлі або іншої капітальної будівлі.
1. Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору оренди будівлі або іншої капітальної будівлі (її окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону».
Обов'язкова реєстрація договорів оренди з тексту цієї статті зникла. Поки ж діє стара редакція ЦК, без обов'язкової реєстрації права користування на підставі договору оренди. З іншого боку, положення нового закону про те, що «державна реєстрація прав є обов'язковою», в тому числі «право користування (оренди, найму)», набуває чинності з дня опублікування (тобто, вже діє). І ніяких обмежень по термінах договорів не згадано. Нічого не сказано про терміни і в Наказі Мін'юсту. Виходить, реєструватися повинні права за всіма договорами, незалежно від їх термінів.
Однак дивно, що ця норма суперечить новій редакції статті 794 ЦК. Та й обов'язковість реєстрації прав за короткостроковими договорами оренди виглядає безглуздо, - вона може зайняти більше часу, ніж саме проживання в цій квартирі. Тому, можливо, щось у цих умовах буде переглянуто.
ДЕ І ЯК РЕЄСТРУВАТИ?
Реєстрацію прав до 1 січня 2012 року буде проводити реєстратор БТІ. Вартість нової послуги поки не оголошувалася. Для реєстрації заявник (тобто орендар квартири) подає в БТІ паспорт, заяву про реєстрацію, договір оренди і його нотаріальні копії.
Якщо договір оренди укладений не в нотаріальній формі, подаються виписки про наявність/відсутність заборони та/або арешту з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, виписка з Держреєстру обтяжень нерухомого майна про наявність чи відсутність податкової застави, а також виписка з Державного реєстру іпотек. Їх можна отримати в нотаріуса.
Якщо квартира знаходиться в іпотечній заставі, необхідно отримати згоду банку на її передачу в оренду і також надати цей документ реєстратору БТІ. Зрозуміло, що зібрати цю купу паперів без активної участі власника квартири не вийде.
Крім того, згідно із зазначеним положенням, реєстрація права оренди можлива тільки за умови, що перед цим була проведена реєстрація права власності на це нерухоме майно, а також проведена його технічна інвентаризація. Втім, детальних інструкцій з проведення реєстрації, схоже, ще немає. Як це виглядатиме на практиці, поки неясно.
ЯКІ БУДУТЬ НАСЛІДКИ ЦЬОГО НОВОВВЕДЕННЯ?
Якщо все-таки будуть реєструвати права за всіма договорами, незалежно від термінів, очевидним наслідком представляється зростання завантаженості БТІ, які і так не блискуче справляються зі своїми обов'язками. На що перетворяться коридори БТІ, якщо в тамтешні черги віллються всі орендарі квартир, не хочеться й думати. Ну, а у частини наших співгромадян з'явиться новий привід витратити купу свого часу і сил і якусь частину грошей.
Крім того, орендодавцеві ця реєстрація наймачем прав користування його квартирою, в тому вигляді, якою вона на сьогодні «бачиться», зовсім не потрібна. Навіть якщо власник квартири і не збирається ховати від держави доходи від оренди (на що сьогодні грішать багато, якщо не більшість з них).
Наприклад, я уклав договір оренди моєї квартири з цією милою людиною, вона швидко зареєструвала своє право користування і припинила мені платити за оренду. Або ще яким-небудь чином викликала моє бажання цей договір розірвати. Як мені, без його згоди, скасувати її право на користування моєю власністю? Судячи з букви закону - тільки через відповідне рішення суду. З усіма принадами нашої судової системи: тяганиною і корупцією. А воно мені треба?
Тому, при всьому моєму бажанні жити за законом, на практиці я цих ризиків намагатимуся уникнути. Для цього достатньо не укладати жодних письмових договорів, обмежившись усними домовленостями. Тому, швидше за все, нововведення призведе до зменшення числа офіційних договорів, що укладаються.
ЧИ НЕ ПРИЗВЕДЕ ЦЕ ДО ПОДОРОЖЧАННЯ ОРЕНДИ?
Ні, не призведе. Серед поспішних висновків, зроблених у перші дні після появи інформації про нововведення, особливо популярним став прогноз про неминуче подорожчання оренди на 15%.
Логіка його проста: у зв'язку з поголовної реєстрацією прав на оренду орендодавці не зможуть приховувати свої операції по оренді від держави і вимушені будуть платити 15-відсотковий податок, від якого вони зараз ухиляються. Відповідно, і ціни мають вирости на ті ж 15%.
Але власники квартир можуть уникнути цієї реєстрації (наприклад, просто не укладаючи письмових договорів) і попадання «під ковпак» податкових органів. Ті, хто не платив податки, не будуть платити їх і надалі.
Тому серйозного впливу на ціни нові правила не зроблять, хоча можливі окремі спроби використати їх як привід для підвищення цін, але в умовах малого попиту і надлишку пропозиції ці спроби успіху мати не повинні.
Звичайно, якщо хтось із орендарів погодиться платити за оренду дорожче, тільки б йому дали зареєструвати свої права, то охочих піти йому назустріч він знайде. Але навряд чи таких випадків буде так багато, щоб вплинути на ринкові ціни.
МІСЯЦЬ БЕЗ ВІДПОВІДЕЙ
До 1 жовтня залишилося всього нічого, а неясностей щодо реєстрації прав користування орендованим житлом ще більш ніж достатньо.
Це не дивує, адже і для наших законодавців, і для Мін'юсту в порядку речей навантажувати суспільство нормативними документами, виконувати які ніхто не знає як. Про те, щоб готуватися до змін «правил гри» заздалегідь, навіть і мови не йде - в наших умовах великою вдачею виглядає, якщо у населення є можливість виконувати закон вже після вступу його в силу.
Так, пройшов вже місяць з початку дії Закону про боротьбу з відмиванням злочинних доходів, який вимагає від ріелторів доповідати до Держфінмоніторингу про операції з нерухомістю вартістю понад 400 тис. грн, які за якимись критеріями здадуться підозрілими.
До цих пір цей закон не виконується, тому що Держфінмоніторинг не спромігся ні сам розібратися, як же це все має відбуватися, ні тим більше пояснити це ріелторам. Не виключено, що і з реєстрацією прав оренди вийде щось подібне.
Газета "СЕГОДНЯ"