Фасадні приміщення: оренда страждає від жадібних

Оголошення «Здається в оренду», які місяцями висять на деяких приміщеннях з вітринами в центрі Києва, не означають, що на них зовсім немає попиту. Просто найчастіше власник і потенційний орендар не можуть зійтися в ціні. А якщо й сходяться, то вже через 2-3 місяці ризикують розлучитися назавжди - не кожна компанія витримує цінове навантаження, яке на неї накладає можливість працювати «за склом», і ненаситність орендодавця.

Стоять на своєму

Незважаючи на те, що в центрі столиці на фасадних перших поверхах нерідко висять оголошення про здачу приміщень в оренду, знайти оптимальний варіант непросто. Як підтверджує менеджер з маркетингу компанії SV Development Володимир Степенко, нормальних фасадних пропозицій за адекватною ціною в Києві знайдеться небагато. За його даними, сьогодні вартість оренди фасадних офісних приміщень у Києві стартує з $15 за кв. м (у центрі - з $25 за кв. м), тоді як на звичайні - з $7 за кв. м. Торгова нерухомість з вуличними вітринами обійдеться в $20-250 за кв. м на місяць. «В одному і тому ж будинку фасадне приміщення може обійтися на 50% дорожче, ніж аналогічний за якістю офіс, що має окремий вихід, але розташований у дворі, а в торговій нерухомості різниця може досягати і 60-70%», - каже В. Степенко .

Як уточнює керівник відділу комерційної нерухомості NAI Pickard Олег Якуба, ставка оренди варіюється в діапазоні від $60 («відносний центр», CBD) до $300 («самий центр»: Майдан Незалежності, Хрещатик) за кв. м, включаючи ПДВ, без комунальних платежів. Природно, чим менше приміщення, тим вище орендна ставка в перерахунку на кв. м. як додає експерт, на вартість оренди впливає і термін договору, стабільність відносин, ступінь оздоблення (ремонт) і статус / бренд майбутнього наймача. «Іноді орендодавець вибирає орендаря, який платить дещо меншу орендну плату, однак має репутацію надійного клієнта», - говорить він.

Джерело: NAI Pickard

Керівник відділу оренди АН Park Lane Максим Клименко додає, що на ціну оренди впливає і призначення приміщення. «Кафе або ресторан вимагають більш ретельного підходу, ніж магазин - необхідні більш високі фінансові вкладення в ремонт і дизайн інтер'єру, а також дотримання профільних технічних характеристик (наприклад, наявність витяжок, достатню напруги електромережі і кількість санвузлів, як мінімум 2 входи / виходи)» , - пояснює ріелтор.

Зміна явищ

Якраз з цієї причини призначення приміщень міняють рідко - якщо з'їжджає один торговий оператор, на його місці зазвичай з'являється новий, а один громадське харчування міняють на інший. «Кардинальне зміни призначення приміщення відбувається дуже рідко», - підтверджує В. Степенко.

Проте в цілому ротація орендарів відбувається досить часто - хоча деяким магазинам або ресторанам вдається утримуватися на своїх місцях і по 3-5 років, в деяких точках наймачі змінюються 2-3 рази на рік. Наприклад, на вул. В. Васильківській, 56 за останні півтора роки встигли побувати і нічний клуб, і магазин органічної косметики, і салон хутряних виробів, а сьогодні там проводиться ремонт під нового орендаря.

За спостереженнями О. Якуби, часто змінюються вивіски в секторі вул.Хрещатик № 40/1- № 52 і від № 17 до перетину з вул. Городецького. «У початкових номерах по бульвару Лесі Українки є ряд торгових приміщень, в яких часто змінюються орендарі. І начебто близько до центру міста, і шикарні вітринні вікна, і ніби все чудово, але повна відсутність паркування зводить нанівець всі старання орендаря з організації торгівлі, і як результат - розірвання договору», - наводить свій приклад виконавчий директор консалтингової компанії Real Estate Solutions Андрій Борщ.

Втім, у більшості випадків, як вважає В. Степенко, головною причиною розриву договорів з боку орендаря є спочатку невідповідна орендна плата. Він пояснює, що в бізнес-плані витрати на оренду прораховуються, але перевірити, чи може дохід від наявності великої вітрини покрити або хоча б зрівнятися з щомісячними витратами, можна лише на практиці. Ситуація, за словами експерта, стає зрозумілою через пару місяців, і якщо витрати суттєво перевищують доходи, наймачеві виявляється вигідніше розірвати договір і виплатити неустойку. Як правило, штрафні санкції накладаються у розмірі місячної орендної плати, рідше орендарю доводиться платити до тих пір, поки власник не знайде нового клієнта (зазвичай в межах 1-2 місяців). «Плюс якщо орендар зробив ремонт під себе, а потім з'їжджає до закінчення дії договору, в якості неустойки може бути передбачено повернення приміщення в початковий вигляд», - додає аналітик.

За словами М. Клименка, зазвичай бюджети прораховуються на термін від року - двох, а якщо орендарі деяких приміщень у центрі змінюються частіше, причиною є переоцінка ринку, своїх можливостей і перспектив у цілому. «Як правило, найбільш швидко закінчуються договори оренди у компаній, власники яких тільки починають свою господарську діяльність», - уточнює він.

На хвилі популярності

Як і раніше, найбільшим попитом фасадні приміщення в центрі користуються серед рітейлерів - в основному це продавці одягу, взуття, ювелірних прикрас, косметики та парфумерії, а також аптеки. На другому місці за популярністю - заклади громадського харчування, починаючи від фастфудів і невеликих бюджетних кафе до повноцінних ресторанів. Офіси та представництва компаній рідше за все опиняються в приміщеннях з вітринними вікнами. Але, як повідомляє О. Якуба, сьогодні можна говорити про посилення попиту на фасадні приміщення, придатні під організацію банківської діяльності. Ряд фінустанов (Citibank, Bank of Cyprus, «Сбербанк Росії») інтенсивно розвивають свої мережі, і вдале фасадне розташування їх відділень є важливим чинником. «Що стосується продовольчих магазинів, то вони в центрі міста в дефіциті. Правда, цей дефіцит не підкріплений економічно. На даний момент продовольчі оператори в центрі Києва не можуть платити такі орендні ставки, як галерейні магазини, тому вони і розвиваються переважно в спальних районах», - говорить експерт.

Також, за словами О. Якуби, затребувані приміщення під паби і ресторани площею 400-650 кв. м поблизу НСК «Олімпійський». «Це свідчить про націленість операторів громадським харчуванням максимізувати свій прибуток у період проведення Євро-2012», - говорить він. Втім, мова йде скоріше про ротації операторів, ніж про появу нових «їстівних» локацій - наприклад, замість пивного бару на В. Васильківській з'явився японський ресторан, трохи далі - середньої категорії ресторанчик замість кав'ярні, а місце одного фастфуду зайняв інший.

За спостереженнями М. Клименка, останнім часом попит на фасадні приміщення в центрі Києва підвищується з боку операторів торгово-промислової групи товарів (взуття, одяг, автомобілі), а також компаній, що займаються ресторанним бізнесом. «У свою чергу на околицях міста великий інтерес виявляють мережі великих компаній, такі як банки, страхові компанії, аптеки, продуктові магазини та супермаркети», - уточнює він.

Та все ж деякі оператори, особливо працюючі в торгівлі (гастрономи, супермаркети, рідше одяг), все частіше спочатку шукають приміщення не в центрі міста, а в наближених до нього районах чи навіть у спальних масивах (таких, як Оболонь). Там їх влаштовує і ціна оренди, і хороша транспортна доступність, і активний пасажиропотік.

Наталія Тарасова, UGMK.INFO