Житло
в новобудовах - нові стандарти життя, якими можна обзавестися за ціною
«хрущовки», пише «Деньги.UA». Щоб роздобути
покупця, будівельні компанії готові продавати квартири з готовим ремонтом і в
розстрочку.
Криза
неабияк прорідила ряди будівельників і звузила вибір для покупців житла, що
будується. В Києві залишилося близько десяти забудовників, які активно працюють,
для яких будівництво - основний вид діяльності. У містах-мільйонниках криза
також прибрала з ринку недобросовісні фірми.
І
все ж будівництво відновилося, про це свідчить достатня кількість реклами
новобудов і бурхлива діяльність на будмайданчиках. Серед найбільш помітних
столичних компаній - «КАН Девелопмент», «ТММ», «Київміськбуд», ІБК «Stolitsa
Group», UDP, «Житло-Інвест», ПБГ «Ковальська». У Харкові продовжують активно
працювати «Трест Житлобуд-1», СК «Констракшн Груп Інтернешнл», АТ «КДБК», ІБК
"Авантаж", а у Львові підкорюють покупців своїми пропозиціями «Еко-дім»,
ЖБК «Ваш Дім», «Комфортбуд».
Ані більше, ані менше
Ціни
на «первинку» відносно стабільні вже другий рік поспіль - після падіння
вартості метра в 2009 році ціна «квадрата» все ще не вийшла на рівень середини
2008 року. У листопаді середня вартість «метра» в Києві склала близько 1600
дол./м2 (12,8 тис. грн.). У порівнянні з початком 2011 року, середня ціна
квадратного метра подорожчала лише на 3,6%.
У
містах-мільйонниках ціни скромніше київських - в новобудовах економ-класу
вартість «квадрата» в межах 5-9 тис. грн. У столиці традиційно дешева
нерухомість розташована на лівому березі: в ЖК «Паркові озера» ціни стартують
від 9,6 тис. грн. за кв. м, в ЖК «Комфорт-Таун» - від 8,8 тис. грн. На правому
березі серед найбільш бюджетних виявився ЖК «Міністерський», де за метр просять
9700 грн. Передмістя Києва не відстає від столичних околиць - ціни менше 8 тис.
грн. за кв. м тут рідкість.
Що
буде з цінами на «первинку» далі? Так, швидше за все, нічого з ними не
станеться в найближчі півроку. «Обмежена пропозиція, відкладений попит,
невелика кількість споруджуваних об'єктів і подорожчання будматеріалів не
сприяє зниженню вартості житла, - пояснює начальник служби маркетингу і
продажів житлового кварталу «Новопечерські Липки» Олеся Перчак. - З іншого
боку, прийняття Закону «Про регулювання містобудівної діяльності», покликаного
спростити проходження дозвільних процедур, дозволяє зменшити підсумкову ціну
метра».
Дорогий покупець
Раніше
інвестори поспішали придбати «аби що, поки не подорожчало». Тепер настала черга
забудовників підлаштовуватися під запити вибагливих клієнтів. «Покупці стали
особливо уважними до фінансових питань і вимогливішими до якості будівництва.
Кількість платоспроможних клієнтів значно зменшилася, тому боротьба за покупців
стає все більш жорсткою», - уточнює директор з розвитку компанії «Knight Frank»
Наталія Проніна. Щоб сподобатися потенційним покупцям, їм обіцяють не просто
квадратні метри, а новий спосіб життя. Наприклад, в ЖК «Комфорт-Таун» вже в
першій черзі здадуть фітнес-клуб, школу мистецтв і центр раннього розвитку для
дітей. А такі масштабні проекти, як «Сонячна брама», «Новопечерські Липки»,
«RiverStone» і «Паркове місто», припускають наявність супермаркету, аптеки,
інших магазинів, відділення банку, приймальних пунктів хімчистки.
«Сьогодні
проект житлового будинку без дитячих майданчиків, озеленення, зон активного
відпочинку та інших елементів інфраструктури не буде користуватися попитом», -
визнає директор проектної групи «Архіматика» Олександр Попов. Увагу приділяють
не лише середовищу існування, але і плануванню - житло намагаються робити більш
компактним - надлишково великі квартири не користуються популярністю. Ще
покупця заманюють оздобленням. У квартирах ЖК «Міністерський» обіцяють виконати
розводку електромережі, поштукатурити і пофарбувати стіни водоемульсіонкою. А в
ЖК «Паркові озера» квартири здаватимуть з ламінатом, кахлем, сантехнікою і
навіть із вбудованим кухонним гарнітуром та електроплитою.
Але
найголовніше для покупця зараз - це готовність компаній продавати житло в
розстрочку. «Забудовники, відчувши ефект відкладеного попиту, надають покупцям
більш привабливі, ніж іпотечне кредитування, форми оплати та при формуванні
ціни йдуть на істотні знижки і поступки», - говорить комерційний директор РК
«Акварелі» Олександра Білоус. Більшість девелоперів дають розстрочку на 2 роки.
Однак поступово збільшується число довгострокових пропозицій - від 5 до 10
років. Такі програми дуже популярні у покупців в якості альтернативи іпотечному
кредиту. Сьогодні з використанням розстрочки на первинному ринку здійснюється
до 40% угод. Причому більшість з них припадає на сегмент «економ».
Очевидний
мінус у розстрочки один - незафіксована ціна метра. Наприклад, з 1-го вересня
2011 року вартість квадрата в столичному ЖК «Комфорт-Таун» збільшилася на 2-4%
залежно від дати укладення договору.
Забудовники
стараються не даремно - квартири в новобудовах розкуповуються все активніше. У
III кв. 2011 р. в недобудованих будинках щомісячно продавалося близько 700
квартир, у той час як у той же період 2010 р. число угод не перевищувало 250. У
міру пожвавлення попиту виникає забутий було дефіцит: у готових до заселення
об'єктах важко відшукати непродані «одинички».
Своєчасні ризики
Не
секрет, і «Деньги» вже не раз це відзначали, що на початковій стадії
будівництва житло зазвичай коштує на 20-25% дешевше, ніж в готових будинках. «З
кожним етапом будівництва, з періодичністю в 3-6 міс., ціна збільшується на
5-15% залежно від характеристик комплексу та рівня продажів», - пояснює Олеся
Перчак. Наприклад, метри другої черги ЖК «Новопечерські Липки» від моменту
початку реалізації до введення в експлуатацію подорожчали на 35%.
У
Харкові в побудованому ЖК «Молодіжний» останню однокімнатну забудовник віддає
за ціною 6,3 тис. грн. за кв. м., в той час як у споруджуваній у другій черзі
«одиничці» метр коштує 5,5 тис. грн. Але поки покупці не поспішають робити
вигідні придбання, вони не готові інвестувати на етапі фундаменту.
За
словами керівника аналітичної служби ГК «Проконсул» Вікторії Каратанової, через
ризик банкрутства забудовника, відсутність стабільного зростання цін на
нерухомість і тривалого проміжку часу від придбання до оформлення права
власності на квартиру, до 90% покупців купують житло на останній стадії
будівництва. Тобто тоді, коли різниця в ціні зі зданим об'єктом не перевищує
10-15%.
На
жаль, недотримання заявлених термінів будівництва в Україну властиве більшості
об'єктів - затримки всього на 3-4 місяці вважаються для інвестора щастям,
звичайно ж будинки здаються пізніше заявлених термінів на 7-10 місяців і
більше. Втім, кількість «завислих» проектів поступово зменшується. «Сьогодні
багато хто намагається добудувати якомога раніше, оскільки це впливає на імідж
компанії та терміни отримання прибутку. Зупинка будівництва насторожує
потенційних покупців і негативно відбивається на продажах», - зазначає
Олександр Попов. Компанії, у яких немає проблем з фінансуванням, сьогодні
дійсно намагаються будувати семимильними темпами. Однак труднощі у
будівельників можуть виникнути і тоді, коли покупці вже передчувають новосілля.
«У 2011 році затримки здачі житла в експлуатацію нерідко були пов'язані зі
змінами в законодавчій базі і ротацією керівного складу відповідальних
держструктур, - розповіла кореспонденту «Денег» Олександра Білоус. - Тому
достроковою здачею сьогодні мало хто може похвалитися, а вчасно введений
будинок вже вважається хорошим показником». І все ж одиничні приклади
дострокової здачі житла вже є - перша черга ЖК «Новопечерські Липки» була
введена в експлуатацію на півроку раніше. А ще тільки за останні два місяці
були практично своєчасно введені в експлуатацію будинки у таких столичних
комплексах, як «Паркові озера», «Коцюбинський», «Паркове», «Васильківський» та
«Сонячна Брама».
Придбати
житло в новому будинку, що будується, можливо за рахунок участі у фондах
фінансування будівництва або ж шляхом придбання цільових облігацій. Купівля
квартир в житловому комплексі RiverStone, що на Дніпровській набережній, 14,
оформлюється за облігаційною схемою - на сьогодні вона є найнадійнішою.
З
покупцем квартири в RiverStone укладається два договори - один про участь у
будівництві, другий - на купівлю облігацій. У проспекті емісії емітента чітко
прописані зобов'язання забудовника - цей документ опубліковано в Відомостях
ДКЦПФР. Щоб убезпечити себе від ризиків недобудови, інвестору необхідно
спочатку вибирати забудовника зі стабільним фінансовим становищем, гарною репутацією
та успішним досвідом реалізації подібних проектів.
Владислав Мішук, Віце-президент з
продажу ЖК «Престиж Хол», директор з продажу компанії Kanzas Real Estate:
Найбільш
надійними способами придбання споруджуваної квартири є купівля прав власності
через фонд фінансування будівництва (ФФБ) або облігаційна схема. Банківський
акредитив - також одна з найбільш правильних і безпечних схем, тому що гроші
клієнта переходять в банк, що мінімізує його ризики.
Що
стосується гарантій дотримання термінів здачі в експлуатацію, то, згідно із
законодавством України, навіть якщо термін договору між забудовником і клієнтом
закінчився, а об'єкт не введений в експлуатацію (тобто не дотримані терміни
здачі об'єкта, прописані в договорі), забудовник має право не повертати
інвесторові вкладені кошти протягом наступних 18 місяців. Тільки після
закінчення цього терміну інвестор зможе звернутися до суду.
Марія Бабенко, «Деньги.UA»