На початку року, як відзначають ріелтори, ділова активність споживачів на
ринку нерухомості була низькою. Причина низької активності криється, по-перше,
в святкових настроях, які часто виключають ділову хватку, а також у завершенні
та виконанні стратегічних планів покупців до кінця минулого року, щоб не
відкладати на завтра те, що можна було зробити раніше. Ознаки пожвавлення і
підвищення попиту в сфері нерухомого майна з'явилися тільки наприкінці січня, а
сказати про те, що ринок функціонує, стало можливим лише в лютому, і то лише в
сегментах найбільш дешевого житла. Втім, незважаючи на морози і рясні
снігопади, у другій декаді лютого збільшилася і кількість запитів з пошуку
нерухомості, і кількість звернень в офіси ріелторських компаній. Ці тенденції
отримають свій розвиток і по весні, причому основні події відбуватимуться в
сегментах дешевого житла.
До середини лютого слідом за січневим збільшенням кількості угод
купівлі-продажу, помітно зросла кількість заявок на покупку малогабаритних
гостинок і однокімнатних квартир в панельних будинках 1950-1970-х років,
особливо в спальних районах. Серед них зустрічалися і заявки на покупку
панельних хрущовок. І це при тому, що вони вважаються не просто морально і
фізично застарілими, а й взагалі віджилими свій вік і готовими до знесення.
Потенційні покупці це знають, але грошей на щось краще у багатьох просто не
вистачає.
Якщо говорити про тенденції на ринку більш дорогого і якісного житла, то
більшість з них все ще перебувають на канікулах. При цьому експерти не
виключають, що затишшя викликане прийдешніми змінами в законодавстві щодо
оподаткування нерухомості. Крім того, недавня плутанина навколо Бюро технічної
інвентаризації та ажіотажний попит на отримання так званих «витягів» на нерухомість
не пройшли для ринку безслідно. Зараз на руках продавців здобуті в чергах і
нервування «витяги», термін дії яких складає всього три місяці. Ось ці «готові
документи на руках» у значної кількості продавців вплинули на ринкові процеси
як в січні, так і протягом лютого.
Перш за все, слід відзначити, що угод було небагато, але зовсім порожніх
тижнів, як це часто буває під час зимового затишшя, не було. Друга особливість
ринку - поява з настанням нового року значної кількості нових продавців.
Сталося це в результаті все того ж ажіотажу навколо БТІ. Багато потенційних
продавців оформили ще в грудні необхідні для угод документи «на всякий
випадок», не маючи не тільки домовленостей з покупцями, а й досвіду продажу. Це
призвело до різноспрямованих змін цін пропозицій. Частина об'єктів були оцінені
дешевше аналогічних, частина - дорожче. Саме тому ріелтори, що працюють в
різних сегментах ринку, по-різному говорять про цінові тенденції лютого. Одні
спостерігають невелике зростання, інші - стабільність, треті говорять про
невелике зниження.
Слід зазначити, що новачки, які не дуже орієнтуються в цінах, нерідко
оцінюють свої квартири дорожче аналогічних. Згодом, поступово знижуючи ціну,
вони намагаються намацати ринкову вартість своїх квартир.
Якщо говорити про ціни, то тут особливих змін протягом досліджуваного
періоду на ринку нерухомості не відбулося. Простежуються невеликі коливання в
окремих сегментах як в одну, так і в іншу сторону, але, за оцінками аналітиків,
амплітуда коливань не виходить за межі одного відсотка.
Цінові параметри
Так, досліджуючи вторинний ринок житла, ми з'ясували, що найдорожчі
квартири в Україні - у столиці, Львові, Одесі та Донецьку, а найдешевша
нерухомість в країні - в Кіровограді, Луганську, Херсоні та Івано-Франківську.
При цьому важливо відзначити, що дані електронних обчислень agent.ua не збігаються
з оцінками ріелторів - коливання в цінах квартир відзначаються досить істотно в
ряді регіонів. При цьому виділити певний регіон чи тренд досить складно,
оскільки зміни в цінах на нерухомість різного класу не співпадають.
Говорити про ціни на житло на первинному ринку нерухомості досить складно -
нерегламентовані націнки забудовників дають їм можливість варіювати ціни в
залежності від величини попиту і вигідності продажу. При цьому значна різниця
тут видна ще й за регіональною ознакою - чим ближче до столиці чи
урбанізаційних центрів, тим дорожче.
Орендні ціни на житло в порівнянні з січнем практично не змінилися.
Невеликим подорожчанням відгукнулися для наймачів ціни на квартири лише за рахунок
подорожчання комунальних послуг. В цілому ж ситуація залишається досить
стабільною.
Відносно офісних площ важливо відзначити величезне зростання пропозиції в
цій сфері. При цьому ні в кого немає упевненості в тому, що всі пропоновані
площі будуть затребувані.
Прогноз: буде трохи дорожче
Експерти кажуть, що ціни на житло будуть змінюватися в залежності від
самопочуття української економіки. Єдине, що можна стверджувати напевно - в
рамках Євро-2012 подобова оренда помітно подорожчає.
Президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов зазначає
складнощі в точності прогнозів за цінами на квартири. Експерт стверджує, що в
разі девальвації валюти ціни на нерухомість знижуватимуться в доларовому
еквіваленті. Якщо ж вдасться знизити ціни на російський газ і послабити тиск на
економіку, ціни на нерухомість можуть почати зростати.
В іншому випадку, якщо ситуація в економіці буде погіршуватися, ціни також
підуть вниз. При продовженні, за його словами, стагнації ціни на нерухомість будуть
стабільними або повільно падати.
Спеціаліст з маркетингу SV Development Сергій Костецький підтримує думку
про те, що ситуація на ринку житлової нерухомості найближчим часом істотно
змінюватися не буде. При цьому він допускає незначне зростання ціна на житло,
наголошуючи, що основним фактором, що впливає на ціну квартир, стане інфляція.
Щодо первинного ринку аналітики схожі на думці, що за умови ненастання
кризи будівельний ринок активізується і пропозиція квартир зросте як мінімум на
30%. При цьому експерти побоюються відсутності попиту, який би зміг
задовольнити надані забудовниками обсяги.
Крім цього, директор з розвитку компанії Knight Frank в Україні Наталія
Проніна відзначає, що ціни на житло елітного і бізнес-класу на первинному ринку
в Україні до середини року зростуть приблизно на 3-5% і 3% за категоріями і
знизяться на близько 3-4 % на нерухомість економ-класу, в цілому по ринку вони
будуть стабільними лише під час проведення Євро-2012.
«Якщо ситуація буде стабільною і друга хвиля кризи не настане, ми
прогнозуємо, що фактично всі сегменти продемонструють збільшення цін на рівні
інфляції і все буде динамічно змінюватися», - повідомила вона. За інформацією
Knight Frank, зростання цін протягом року складе близько 10%.
При цьому експерти відзначають, що в разі позитивного розвитку економічної
ситуації в країні ринок нерухомості буде відновлюватися.
Марія Бровинська, «Обозреватель»