Експерти в один голос радять сьогодні не поспішати при
виборі квартири на первинці і не погоджуватися на першу-ліпшу акційну
пропозицію. Мовляв, оскільки покупців з грошима небагато, забудовники будуть
боротися за кожного з них, пропонуючи масу поступок.
«Сьогодні у
покупця є вибір, адже квартири навіть у дуже успішних об'єктах продаються
досить повільно», - говорить директор проектної групи «Архіматика» Олександр
Попов. «На ринку первинного житла об'єктом купівлі є ще не готовий об'єкт, а
майнові права на нерухомість в будинку, що будується, тому точно не варто
поспішати», - у свою чергу попереджає гендиректора девелоперсько-будівельної
компанії «ТММ» Олексій Говорун.
Втім, затягувати з покупкою теж не варто - скорочення
обсягів житлового будівництва вже викликало відчутну нестачу якісних об'єктів,
а забудовники, які зуміли вистояти в кризу, не мають наміру більше
демпінгувати. «Потрібно вивчати пропозицію на ринку, визначатися зі своїми
можливостями і купувати. Якщо є намір зробити придбання, потрібно його довести
до кінця, тому що ціни будуть рости», - упевнений керівник відділу продажів
будівельної компанії «НБК» Дмитро Шостя.
Сім разів перевір
Серед перших і обов'язкових кроків, які слід зробити,
вибираючи квартиру на первинному ринку, - раціональна оцінка співвідношення
ціни і якості продаваного об'єкта, перевірка необхідної дозвільної документації
в забудовника, читання ЗМІ та інтернет-форумів на предмет того, чи не було на
рахунку компанії проблемних об'єктів . Крім того, слід дотримуватися кількох
нескладних правил.
По-перше, спостереження за об'єктом необхідно проводити
протягом деякого часу. «Недостатньо, щоб кран працював в принципі - треба
знати, що саме він робить, яку виконує роботу. Є компанія, яка на одному з
майданчиків на Виноградарі просто пересуває кран з місця на місце і створює
видимість будівництва, при цьому кількість поверхів не збільшується більше
року», - розповідає керуючий директор ARPA Real Estate Михайло Артюхов. О.
Говорун радить дізнатися, хто виступає в якості генерального підрядника, чи змінювався
він за час будівництва, а також - скільки часу в цілому йде будівництво.
Проводити спостереження за об'єктом допомагають
веб-камери, які забудовники встановлюють на своїх майданчиках і за якими можна
в режимі он-лайн стежити за будівництвом. Крім того, гарним джерелом інформації
може стати дружня бесіда за пляшкою пива зі сторожем будмайданчика або
виконробом. Таке спілкування краще за все дозволяє зрозуміти, чи буде
добудований об'єкт, і коли.
Другим кроком має стати маркетинговий аналіз цінової
пропозиції забудовника. «Існує три ціни - ринкова, де зустрічаються попит і
пропозиція, ціна пропозиції, яка на 30% вище, і мінімальна ціна продажу, яка
приблизно на 30% нижче ринкової. Якщо ціна об'єкта знаходиться в діапазоні
плюс-мінус 30% від ринкової, то її можна вважати адекватною», - говорить М.
Артюхов.
Після проведення аналізу цін потрібно звернути увагу на
репутацію забудовника. «Щоб оцінити репутацію забудовника, дізнайтеся, скільки
років компанія на ринку, скільки вона реалізувала проектів, які про неї відгуки
та плани на майбутнє - чи є відрядна програма», - радить Д. Шостя. Правда, цей
аналіз сьогодні носить досить умовний характер, адже чимало сильних і
досвідчених гравців ринку виявилися нездатні протистояти кризі, тоді як інші - створені
всього кілька років тому і не мають у запасі довгого списку реалізованих
проектів, не тільки змогли вистояти, а й виконують зобов'язання перед
інвесторами.
Потім необхідно з'ясувати, чи є у забудовника
обслуговуюча компанія або в будинку створюється ОСББ, у скільки буде обходитися
експлуатація житла, якою буде інфраструктура житлового комплексу, чи охороняється
його територія та інші життєві питання. «У Німеччині, наприклад, ціна на
нерухомість формується виходячи з того, у скільки буде обходитися її експлуатація.
У нас же часто чим дорожчий об'єкт, тим вищі експлуатаційні витрати, а це
неправильно», - пояснює М. Артюхов.
Хто допоможе
Чи може покупець самостійно зробити комплексну оцінку
нерухомості - питання спірне. Багато експертів радять звертатися за допомогою
до ріелторів, які мають досвід роботи з житловими об'єктами. Вони можуть
допомогти потенційному покупцеві зорієнтуватися у цінових пропозиціях і
характеристиках об'єктів. У той же час забудовники сьогодні намагаються
обходитися без посередників і створюють відділи з власними менеджерами з
продажу.
Директор департаменту реклами і зовнішніх зв'язків ІДК
«Каскад» Наталія Меченкова зазначає, що послуги ріелтора допоможуть заощадити
час, але лише якщо вдасться знайти хорошого фахівця. «В іншому випадку можна
вибрати підходящий варіант і самостійно, тим більше, що кількість новобудов
зараз різко знизилася», - говорить вона.
О. Попов вважає, що при покупці житла на первинному ринку
ріелтор не потрібен. «Якщо необхідна професійна оцінка документального
забезпечення угоди, краще проконсультуватися у юриста. А знайти гарний об'єкт,
навести довідки про забудовника та об'єкті будь-який покупець може самостійно»,
- упевнений він.
Як уточнює О. Говорун, до послуг ріелтора зазвичай
вдаються ті покупці, які не мають на меті купівлю житла саме на первинному
ринку, а розглядають нерухомість, що будується, як один з можливих варіантів.
«До покупки нерухомості, що будується, часто приходять, перебравши варіанти
житла на вторинному ринку, де житло коштує дорожче», - пояснює експерт.
Ріелтори, у свою чергу, говорять, що саме вони можуть
допомогти покупцеві зробити правильний вибір та досягти оптимальних умов угоди.
Але, як вважає М. Артюхов, «правильний вибір» споживач може зробити і
самостійно. «Потрібно визначити для себе 10 найбільш важливих критеріїв і
розставити їх по пріоритетності в порядку зменшення. Причому пріоритети напевно
поміняються після декількох переглядів. Щоб не загубитися, потрібно пам'ятати,
що головних критеріїв - 3-5, і вони повинні залишатися незмінними. Ріелтор
допоможе зрозуміти, які критерії насправді важливі. Але якщо клієнт чітко знає,
чого хоче, він цілком може зробити вибір самостійно», - вважає він.
А ось знижка - це вже доля винятково покупця. Її розмір
залежить від того, як добре той вміє торгуватися і скільки вільних грошей у
нього є в наявності. Чим більше переконливий тон і товщий гаманець, тим на
більшу знижку можна буде розраховувати. Максимальний дисконт, який сьогодні готові
надати забудовники найбільш наполегливим клієнтам - 10%.
Ганна Левченко, UGMK.INFO