У Києві та
області, незважаючи на заяви, які постійно звучать, про чергову хвилю кризи в
нерухомості, активно будується житло. Будуються великі і маленькі житлові
комплекси, багатоповерхівки і окремі котеджі, дуплекси і таунхауси. Всіх їх
об'єднує одне - ціна на покупку житла, що будується, нижче, ніж готового. Це і
приваблює потенційних інвесторів, охочих купити квартиру в таких об'єктах. Тема
вибору житла і його покупки обширна і складна, але сьогодні ми спробуємо дати
декілька простих порад для самих початківців-інвесторів, які тільки прийшли до
думки, що хочуть квартиру.
Отже, з чого
почати і до кого піти? Момент знаходження і «подобається / не подобається» ми
не розглядаємо, зупинимося на юридичних аспектах ситуації.
1. Вибираючи
об'єкт для інвестування і конкретного забудовника, почніть з аналізу документів
на земельну ділянку. Бо це, в прямому сенсі, фундамент вашого інвестування. При
нормальному розвитку подій для будівництва потрібно було відвести землю у
порядку, встановленому законом. Сам процес ви не зможете проінспектувати, але
обов'язково приділіть увагу його результатам - правовстановлюючим документам на
землю. Це повинен бути або договір оренди, або державний акт на право власності
на земельну ділянку. По найновішим ділянкам вже можуть бути свідоцтва про право
власності на земельну ділянку. Незалежно від виду документа, він повинен мати
державну реєстрацію. Підтвердженням державної реєстрації, залежно від часу її
проведення, можуть бути різні документи. Це може бути просто відмітка на
договорі оренди або держакті, з печаткою та номером, або відповідний витяг із
земельного кадастру, або реєстру речових прав на нерухомість. Зверніть увагу,
що в більшості випадків документ (відмітка), що підтверджує державну
реєстрацію, повинен мати гербову печатку, а в назві органу, який провів
реєстрацію, має бути слово «державний».
2. Окрім
наявності та державної реєстрації прав (документів) на земельну ділянку, уважно
поставтеся до їх змісту, а саме до графи цільове призначення земельної ділянки.
Якщо ви хочете купувати квартиру в багатоквартирному будинку, а в цільовому
призначенні зазначено щось типу: «для будівництва та обслуговування приватного
будинку», або «для ведення сільського господарства» і т. п., - утримайтеся від
такого вкладення грошей. Незважаючи на солодкі обіцянки продавців, ніхто не
дасть ніякої гарантії, що такий об'єкт буде побудований і оформлений належним
чином.
3. Наступний
документ, який вимагає вашої уваги - це документ, що дозволяє проведення
будівельних робіт зі спорудження об'єкта нерухомості. Якщо ми говоримо про
багатоквартирні будинки, то таким документом буде або зареєстрована в Державній
будівельній архітектурній інспекції Декларація про початок будівельних робіт,
або Дозвіл на будівельні роботи. Вид документа залежить від виду та складності
об'єкта, який планується будувати.
У першому випадку
інформацію про об'єкт, на який отримувався дозвільний документ, ви можете
почерпнути з самої декларації. Там будуть описані докладно характеристики
такого об'єкта. І якщо, приміром, там описаний п'ятиповерховий будинок, а в
продажу пропонуються квартири на десятому поверсі, то знову ж утримайтеся від
такої покупки. У разі, якщо дозвільним документом буде Дозвіл на будівельні
роботи, попросіть також висновок (з додатком) державної експертизи (якщо він є)
на споруджуваний об'єкт. Саме там можна знайти детальний опис об'єкта.
4. Далі приділіть
увагу схемі продажу. У цьому випадку важливо ваше усвідомлення того, що неможливо
продати або купити нерухомість до того, як вона побудована, введена в
експлуатацію, на неї оформлені правовстановлюючі документи, а право власності
зареєстроване за продавцем. До того, як у продавця будуть такі документи про
право власності, продаватися і купуватися можуть виключно права на отримання
нерухомості в майбутньому. На сьогодні найпоширенішими способами продажу таких
прав є:
- продаж
облігацій забудовника, з наступним їх погашенням квадратними метрами квартири;
- укладення
попередніх договорів купівлі-продажу нерухомості;
- продаж майнових
прав на отримання квартири;
- купівля прав
через фонди фінансування будівництва.
Зустрічаються
комбінації цих способів, але основними є ці чотири, а в більшості випадків -
перші три. У кожного з них є свої переваги і недоліки, які не є предметом
сьогоднішньої розмови. Спільне в них те, що, уклавши такий договір, сплативши
за нього грошові кошти, ви не стаєте власником квартири. Ви отримуєте право
вимагати таку квартиру в майбутньому. Але цієї квартири, як об'єкта
нерухомості, в майбутньому може і не виникнути. Це загальний ризик для такого
роду договорів.
Для різного роду
«дуплексів» і «таунхаусів» актуальне ще одне питання. Це предмет покупки. Якщо
квартира - це окрема одиниця права власності, і особа, що купила її, має право
розпоряджатися нею на власний розсуд, то у випадку з названими вище об'єктами,
часто продається «1/2» або «1/4» будинку. Це означає, ви будете не одноосібним
власником об'єкта, а співвласником. За законом, у такому разі, продати свою частину
будинку (яка за документами ½, наприклад) ви зможете тільки за згодою
господарів другої половинки.
5. Вже на етапі
вибору майбутньої покупки рекомендую ознайомитися з прописаним в договорі
порядком оформлення документів про право власності, а також із часом, з якого
ви будете нести витрати на утримання житла. Чому це важливо - вам потрібно
знати, скільки часу і в якому розмірі ви будете нести витрати на опалення
квартири, наприклад, якою ви ще не користуєтеся і на яку навіть не отримані
документи. Ремонт в цей час ви теж робити, швидше за все, не зможете. Також
важливо, хто і коли оформляє документи на право власності на квартири. Якщо ви
залишите це без контролю, ризикуєте опинитися в новобудові, в якій люди, які
раніше отримали документи на квартиру, вже створили ОСББ і диктують свої
правила.
Тема на цих п'яти
порадах не вичерпана, кожну з них можна далі розвивати. У будь-якому випадку,
звертайте увагу на репутацію забудовника, наявність у нього зданих об'єктів,
мешканців, які туди заселилися і отримали документи на житло. Також важлива
відсутність конфліктів і судів навколо об'єктів і забудовника.
Підходьте обачно
до таких важливих покупок, як житло, і читайте те, що підписуєте. Не соромтеся
брати час на ознайомлення з документами, залучати юристів до їх аналізу.
Ситуація з покупкою житла на первинному ринку повна складних і неоднозначних
моментів, в яких іноді важко розібратися навіть фахівцеві.
Олексій Хамелін, Багнет