Банки і забудовники заманюють громадян, які мріють про квартиру в новобудові, новими і старими оновленими можливостями купівлі квадратних метрів в кредит.
З початку року іпотечні ставки на первинному ринку житла повільно поповзли вниз (за даними «Простобанк консалтинг»), наприклад, середня ефективна ставка по кредитах у гривні терміном на 15 років з січня по липень знизилася на 1,4 п. п. (до 22, 23% річних). Проте в цілому вартість кредитів все ще висока для повноцінного відновлення попиту. Тому банкіри і забудовники заманюють потенційних клієнтів за допомогою додаткових принад. "ВД" з'ясовувала, які з доступних сьогодні видів позик найбільш вигідні і безпечні.
Страховка для ... банкіра
Цієї весни банкіри запровадили новий вид кредиту на «первинку» - під заставу квартири на вторинному ринку нерухомості. Такий кредит схожий на нецільову позику готівкою під заставу нерухомості, відмінність - в різних термінах видачі (у серпні 2010 р. нецільові позики готівкою під заставу нерухомості дають уже на строк до 20-ти років, тоді як максимальний термін кредитів на «первинку» під заставу - 15 років). Крім того, якщо при нецільовій позиці гроші можна витратити на що завгодно (у тому числі і на покупку «первинки»), то у випадку з кредитом під заставу квартири на вторинному ринку у клієнта можуть вимагати в банку документи, що підтверджують купівлю житла на первинному ринку (виписку з особового рахунку в цінних паперах, договір про участь у ФФБ, документ про передачу коштів у довірче управління, свідоцтво про закріплення за клієнтом об'єкта інвестування).
Головні мінуси «антикризової» пропозиції - висока вартість і максимальний ступінь ризикованості із всіх існуючих на ринку схем купівлі житла в «новобудові» в борг. Ефективна ставка з урахуванням всіх банківських комісій - від 20 до 30% річних (для порівняння - середня ставка первинної іпотеки на ринку, за даними «Простобанк Консалтинг», складає 22% станом на 2 серпня ц. р.). А при втраті можливості платити по кредиту можна позбутися як заставної, так і купленої квартир (при всіх інших способах покупки «первинки» у кредит або розстрочку покупець ризикує лише грошима або новобудовою). Проте «така схема дозволяє банкам зменшити власні ризики по заставі», - вважає Олександр Сєдих, фінансовий директор компанії «Простобанк Консалтинг». Наприкінці весни банки ще більше посилили умови кредиту, вимагаючи від клієнтів оплати початкового внеску власними коштами (раніше ця сума вираховувалася з вартості заставної квартири).
Останній шанс забудовника
На другому місці за рівнем ризиків - на думку експертів, опитаних «ВД», - розстрочка від забудовника (без участі банку) і фінансовий лізинг житла (оренда з правом викупу). Обидва способи, за словами представників девелоперів, користуються попитом завдяки ряду переваг. До плюсів розстрочки можна віднести її надання багатьма забудовниками взагалі без довідки про доходи. Привабливість же оренди з правом викупу - у більш тривалих, ніж при розстрочці, термінах (згідно із законодавством - до 30 років), менших, в порівнянні з розстрочкою, щомісячних платежах, а також в більш лояльному, ніж у банках, ставленні до клієнта. «Банки скрупульозніше аналізують джерела доходів позичальника, можуть вимагати додаткові гарантії від третіх осіб або ж додаткову заставу», - стверджує Артем Новіков, керуючий партнер консалтингової компанії «Діалог-Класик», Проте є у цих двох способів обзаведення житлом і суттєві мінуси. Приміром, розстрочка пропонується на «мікроскопічні» строки (в середньому близько двох років при відносній дешевизні послуги - до 15% річних). Хоча деякі пропозиції по розстрочці можуть здатися дуже вигідними. Приміром, «ВД» виявила варіант під 14% річних з авансом від 5% строком на п'ять років (більш тривалих термінів виявити не вдалося). Проте підрахунки звели «нанівець» всю радість від «плюсів» знахідки - щомісячний платіж опинився в межах 20 тис. грн, що навряд чи по кишені пересічним громадянам.
Ще один мінус розстрочки - при настанні у клієнта фінансових проблем про реструктуризацію боргу по розстрочці в більшості випадків можна не мріяти. «При простроченні платежу по розстрочці на прострочену суму нараховуються, згідно з договором, відсотки з моменту виникнення такого прострочення до моменту фактичної оплати. У разі несвоєчасного внесення чергового платежу продавець може відмовитися від договору, і повернення вже внесених коштів законодавством (зокрема, Цивільним Кодексом України - прим. "ВД") не передбачений, - попереджає Артем Стоянов, адвокат, старший партнер юридичної компанії LCF Law Group. За словами фахівця, порядок повернення платежів у разі дострокового розірвання договору, невиконання умов по оплаті визначається тільки умовами договору. Тому за наявності відповідного пункту в договорі сподіватися на відшкодування коштів можна.
Також ніхто не гарантує вам, що куплений в розстрочку «недобуд» коли-небудь перетвориться на закінчений об'єкт, оскільки на ринку сьогодні за цією схемою часто пропонують об'єкти зі ступенем готовності не вище 50%.
Основні недоліки фінансового лізингу - його вартість (за словами опитаних «ВД» експертів, доходить до 28% річних), а також підвищена ризиковість. «Основним ризиком, пов'язаним з укладанням договорів фінансового лізингу, є збереження за орендодавцем права розпорядження житлом до повної сплати орендних платежів, - коментує Ганна Огренчук, адвокат, керуючий партнер юридичної компанії LCF Law Group. - Це право дозволяє несумлінному орендодавцеві відчужувати передане в оренду житло». Також юристи відносять до факторів ризику при фінлізинг відсутність чіткого врегулювання на законодавчому рівні переходу права власності на житло до орендаря, порядок і терміни підписання акту про сплату у повному обсязі орендних платежів.
Ставки зроблено
До найменш ризикового і найбільш вигідного способу придбання квартири «з голочки» в борг більшість опитаних «ВД» експертів віднесли позики на покупку квартири у визначеного банком забудовника. Умови таких кредитів сьогодні - найліберальніші на ринку: ефективні ставки стартують від 18% річних, аванси - від 30% вартості квартири, терміни доходять до 20 років. Проте в цілому фахівці не схильні називати подібні кредити повністю безпечними. «Такий кредит лише знижує ступінь ризикованості операції, - коментує Ярослав Бабич, директор «ІТТ-Лекс». - Однак залишається багато «але». Наприклад, яку стратегію оберуть власники забудовника і банку в складній економічній ситуації, які з активів виявляться для них більш цінними».
Найменш привабливими для позичальників залишаються кредити без прив'язки до конкретного об'єкту, що будується (до 31% річних, аванси - від 50%, максимальний термін позики - 15 років). Шансів інвестувати в повітряний замок не менше, ніж раніше. До того ж, з часів скандалу з «Еліта-Центром» нічого в законодавчій сфері не змінилося, всі ризики по такому кредиту, в тому числі і з добудови об'єкта, несе позичальник.
Відродження масового інтересу до кредитів на купівлю «первинки» експерти вважають можливим за зниження мінімальних ефективних ставок до 11-12% річних, а авансів - до 10-15% від повної вартості. Проте спрогнозувати, коли ж це станеться, не вирішуються. «Думаю, що це питання не 2010 року, - впевнена Вікторія Попович, начальник управління розробки й аналізу продуктів роздрібного бізнесу АБ «Київська Русь». - Умови кредитування в нинішньому році, на мій погляд, істотно не зміняться. До кінця року ставки можуть знизитися на 3-5% у національній валюті, при цьому вони все одно залишаться на досить високому рівні для більшої частини потенційних позичальників».
Антон Шаперенков, директор департаменту управління продуктами роздрібного бізнесу ВіЕйБі Банку:
- У 2010 році особливого пожвавлення попиту на іпотеку на первинному ринку, швидше за все, ми не побачимо. Особливо важко буде повертатися довіра до інвестування в будівництво будинків. Через рік-два роки на ринку кредитування «первинки» можуть з'явитися мотиваційні програми лояльності. Однак стосуватися вони будуть в основному зданих в експлуатацію об'єктів, по яких є заборгованість перед банком з боку забудовника. У такому випадку позичальникові зможуть запропонувати більш низькі ставки на первинну нерухомість. Але лише для того, щоб «роздробити» ризик проблемної заборгованості забудовника на безліч одиничних ризиків за кредитами, що видаються фізособам.
Олексій Зеркалов, віце-президент інвестиційно-банківського департаменту ІК Dragon Capital:
- Якщо на ринку девелопменту житла не буде фундаментальних змін правил гри, повторення сценарію з «Еліта-Центром» - швидше за все, справа часу. Звичайно, після низки скандалів і невиконання зобов'язань деякими девелоперами багато громадян стало більш обережними: покупки у неперевірених компаній здійснюють виключно після введення будівлі в експлуатацію. Тим не менше, необхідно створити механізм, який би захищав покупця і не дозволяв би непрофесійним девелоперам продавати житло на стадії будівництва або до початку будівництва. Це підвищить довіру населення до галузі в цілому, а з часом приведе і до відновлення продажу житла на ранній стадії будівництва.
Олеся Блащук, "Власть денег"