ТСН.ua з'ясовував, чому, незважаючи на різке зниження попиту і падіння
платоспроможності українців, ціна за квадратні метри в столиці не просідає.
Зараз у вартість квадратного
метра закладаються ще старі ціни
Столичні забудовники не поспішають знижувати ціни на квадратні метри, хоча
шаленого попиту на нерухомість вже давно немає. У передкризовому 2007 році
вартість квадратного метра (на 80% і більше відсотків готовому будинку)
стартувала від 2,7 тис доларів, зараз ціна квадратного метра в будинку з
високим ступенем готовності починається від 1,5 тисячі доларів і тисячі доларів
в будинку в об'єкті "на етапі котловану".
Зіставляючи ці цифри, бачимо - падіння цін досить відчутне. Однак якщо
перевести дані суми у гривні з урахуванням поточного курсу долара, то різниця
за вартістю буде практично не відчутна для потенційних покупців. У виграші
можуть виявитися лише ті, хто отримує зарплату в доларах або з прив'язкою до
його курсу, але таких всього 10% від загальної кількості працездатного
населення. Це мізерний відсоток, який, безумовно, не може підтримувати ціни на
нерухомість на такому високому рівні. А значить, ціни повинні ґрунтовно
просісти. ТСН.ua розбирався, чому цього не відбувається.
Грошовий інтерес
За інформацією ТСН.ua, собівартість будівництва одного квадратного метра у
висотному будинку економ-класу становить 500-600 доларів. Однак, як вже
зазначалося вище, ціни в столиці в три рази вище.
"Будівництво - це корупційна сфера. В середньому в собівартості одного
квадратного метра закладені, так звані, нецільові витрати. Адже як влаштований
наш бізнес: ми платимо за все - від землевідведення до введення в експлуатацію.
В результаті при настільки вражаючих розцінках, за якими ми продаємо квартири,
ми маємо рентабельність у 10-15%", - запевняє заступник директора однієї
будівельної компанії (зводить об'єкти в Криму та містах-мільйонниках).
За його словами, частка нецільових витрат у будівельному кошторисі в Києві
становить 20-30%. Так, наприклад, для того, щоб ціна вирішення питання
землевідведення в Києві починалася від п'яти мільйонів доларів, за позитивне
узгодження всіх супутніх документів потрібно було заплатити ще близько двох
мільйонів доларів.
Правда, зараз ціни знизилися. Так, якщо три роки тому одна сотка землі в
столиці коштувала понад 50 тис. доларів, то зараз - не більше 30 тис. доларів.
Проте варто відзначити, що зараз практично всі новобудови зводяться на
земельних ділянках, виділених до 2009 року (за винятком двох-трьох житлових
комплексів столиці).
А це означає, що у вартість квадратного метра закладаються ще старі ціни.
Виходить, що в споруді висотки на 350 квартир вартість землі складає приблизно
285 доларів в ціні одного квадрата, або близько 30%.
"Не забувайте, що раніше, щоб почати будівництво, потрібно було
отримати не менше півсотні підписів. І за кожну потрібно було заплатити",
- каже заступник директора будівельної компанії. За його словами, підпис одного
із заступників Леоніда Черновецького на початку 2008 року коштував мільйон
доларів.
"Тоді за гроші можна було вирішити все: так, наприклад, відділу, де я
працювала, потрібно було узгодити будівництво на березі Дніпра, точніше об'єкт
за планом охоплював водну частину. За законом це заборонено (зокрема, це
забороняє Водний Кодекс - прим. ТСН),
але нам в наказовому порядку дали вказівку знайти рішення - в результаті в
документації написали: "ділянка тимчасово укрита водною гладдю", і
дали позитивне рішення", - розповіла одна з колишніх співробітниць
Київської ОДА.
У самій столиці ситуація не краще - так один з пафосних бізнес-центрів
примудрився "переплутати" свої етапи будівництва: забудовник спочатку
ввів цей об'єкт в експлуатацію, а потім отримав землевідведення під його
будівництво.
До речі, введення будівлі в експлуатацію - окремий витратний рядок. Щоб
здати приймаючій комісії об'єкт - потрібно отримати близько 20 підписів. Це
сфера ДАБК (iнспекцiї Державної архітектурно-будiвельної контори). У Києві, за
даними учасників ринку, розцінки цієї організації починаються від 40 доларів за
квадрат. Також потрібен позитивний висновок Бюро державної експертизи. У цієї
компанії свої тарифи: до десяти доларів за квадратний метр.
Будівельне нехлюйство
Втім, високі ціни - не тільки наслідок корупції, особливо в Києві. Адже до
кризи Київрада складалася на чверть з представників будівельних компаній, і їм,
за рахунок цього статусу, вдавалося "економити" на багатьох
перерахованих вище пунктах.
"Скромна рентабельність забудовника - міф, який згодовують українцям
ті ж забудовники. До кризи вони мали 100%-у і вище рентабельність. І до сих пір
забудовники не можуть змиритися з думкою, що їх час минув. Всі чекають, що
ринок ось-ось відновиться, тримають ціни", - вважає брокер Іван Єфименко.
Втім, на ціни впливає не тільки жадібність забудовників, а й їх боргове
навантаження. Криза фактично обнулила первинний ринок нерухомості: більшість
компаній опинилася в списках боржників банків. У 2009 році серйозне боргове
навантаження мав кожний другий забудовник. Зараз ситуація не набагато краще -
близько 20 об'єктів столиці заморожено через фінансові проблеми забудовників, а
на ринку нерухомості відбуваються злиття та поглинання - більш великі гравці
поглинають ослаблених. Деякі забудовники віддають банкам за борги свої об'єкти.
Iснує ще один фактор, який впливає на собівартість квадратного метра -
звичайна халатність. "Часто до кризи забудовник не знав, яка реальна
собівартість квадратного метра. Будівництво велося, ґрунтуючись на дуже
приблизних, часто роздутих кошторисах. На кожному етапі крали: відділи
постачання отримували відкати на закупівлях, виконроби списували матеріали,
будівельники несли додому з будівництв плитку, бетон, арматуру тощо" -
говорить Олексій Ворошковській, директор компанії, яка заробляє на оздобленні
фасадів будівель.
"Тоді ринок ріс, ціни галопували. Всі знали, скільки б не коштував
квадратний метр - завтра він буде ще дорожче. Це було дуже рентабельно і тоді
сюди хлинуло дуже багато випадкових бізнесменів без досвіду будівництва. Часто
вони навіть не цікавилися, у скільки їм обійдеться зведення будинку, а деякі не
цікавилися цим й після завершення об'єкта", - погоджується Іван Єфименко.
Дійсно, до кризи можна було побачити часто таку картину: будівельники не
сильно церемонилися з матеріалами - 30% бій плитки вважався нормою, робота
велася стихійно - бетон привозили задовго до того, як він був потрібен на
будмайданчику, в результаті його виливали поруч з майданчиком, будівельники
могли також витратити матеріалів більше, ніж закладено в нормативах, наприклад,
зробити на декілька сантиметрів товщу стіну.
Все це здорожувало будівництво, як мінімум, на 30%. Звичайно, що всі ці
витрати забудовники поспішали перекласти на плечі покупців у вигляді захмарних
цін на квадратні метри.
Світлана Єрьоміна, TCH.ua