В минулому одиничні випадки шахрайства на ринку нерухомості стають масовими. Причому ріелтори й нотаріуси визнають, що вони не можуть повноцінно захистити покупців і продавців від неприємностей.
Шахрайство процвітає
Як запевняють експерти, в період кризи кількість махінацій на ринку нерухомості зросла. За словами гендиректора АН «Альянс-Брок» Андрія Сокура, якщо раніше випадки шахрайства були одиничними, то зараз кількість спроб продати «чужу квартиру» збільшилося до двох-трьох десятків на рік. Цю тенденцію підтверджує і президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов, за спостереженнями якого, випадків купівлі житла у зловмисників дійсно стало більше. «Періодично мої колеги по ринку стикаються з цією проблемою», - говорить він.
Ріелтори зізнаються, що найпоширенішою схемою шахрайства є продаж житла за підробленими документами, доступ до яких зловмисники отримують, знявши квартиру у господаря і підписавши з ним відповідний договір. Причому, по нелегітимному паспорту і документам на право власності житла вони можуть одержати вже оригінальну довідку з БТІ. «Якість підробок зараз дуже висока і відрізнити їх від оригіналів практично нереально», - говорить А. Сокур.
Часто шахраї намагаються продати квартири у будинках, які були недавно введені в експлуатацію. Вразливим місцем потенційного покупця в даному випадку є те, що навести довідки про справжні власників у сусідів нереально. О. Рубанов додає, що можливість втратити придбане житло є і в покупця, який придбав заставну квартиру у банку, оскільки процедура відчуження майна складна і не відпрацьована на практиці.
Ще одна ймовірна схема шахрайства - продаж квартири психічно хворою людиною. Проблема полягає в тому, що при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості боку, як правило, вказують не реальну, а набагато меншу суму угоди, що дозволяє мінімізувати податки. Після того, як родичі психічно нездорового продавця через суд визнають договір недійсним, горе-покупцеві повертають суму, вказану в договорі. Перевірити ж психічне здоров'я продавця неможливо - цю довідку не видають на руки «третім особам». Гарантією для покупця хоча б повернути свої гроші в повному обсязі у разі шахрайської угоди є вказівка в договорі купівлі-продажу реальної, не заниженою суми операції, хоча податків у цьому випадку доведеться сплатити більше.
Шахрайство спостерігається і в сегменті оренди квартир. Причому, за словами провідного спеціаліста АН Red Ярослава Цуканова, кількість зловмисників постійно зростає. Як правило, шахраї орендують житло на тривалий термін, після чого починають його «здавати» третім особам. На підставі підробленої копії паспорта та права власності на нерухомість, укладається договір оренди і сплачується завдаток, після чого «власник житла» зникає. Ріелтори кажуть, то протягом тижня шахрай може укласти до 10 подібних угод.
Ріелтори і нотаріуси не допоможуть
Незважаючи на запевнення ріелторів і юристів, що укладені з їх допомогою договори позбавлять від можливих негативних наслідків, на ділі гарантувати чистоту операції не може ніхто. Згідно зі складеними між фізособою і ріелтором договорами, останній не несе матеріальної відповідальності, тобто не компенсує клієнту його втрати у тому випадку, якщо, ставши жертвою шахраїв, він втратить і свої кровні, і нерухомість. Самі агенти пояснюють це відсутністю повноважень для перевірки чистоти документів - неможливістю від свого імені зробити запити в усі перевіряючі органи, які могли б підтвердити або спростувати справжність виданих довідок.
Ситуація ускладнюється тим, що на ринку нерухомості, як і раніше, працює багато непрофесіоналів. За оцінками О. Рубанова, якісні послуги (підібрати потрібний варіант, сходити в ЖЕК, поговорити з сусідами, вивчити історію квартири) своєму клієнтові не може надати кожен другий брокер. До речі, гонорар агентства нерухомості при укладанні угод зараз становить 3-5% від вартості квартири, іноді може доходити до 7%.
Втім, чистоту угоди не можуть гарантувати і нотаріуси. При засвідченні договору вони перевіряють, чи не накладений на квартиру арешт, а в разі продажу за дорученням - чи видавався даний документ, а також правильність складання документів. Якщо якась довідка викликає обґрунтований сумнів, то нотаріус має право відправити запит до організації, яка її видала. Але якщо сумнів обґрунтувати не вдається, він змушений зареєструвати угоду. «Ми не вправі перевіряти справжність всіх документів, які потрапили до нас у руки, оскільки в даному випадку клієнт може написати на роботу нотаріуса скаргу», - розповів керівник однієї з нотаріальних контор Києва.
Захисти себе сам
В агентствах нерухомості відзначають, що першим чинником, який може вказувати на шахрайство, є поспіх, коли потенційного покупця просять заплатити всю суму відразу (без завдатку) або дають мало часу для перевірки документів. Як правило, під час перегляду житла на людину чиниться тиск - дзвінками і переглядами клієнтів, які нібито готові викласти за житло всю суму відразу. На ділі ж вони виявляються друзями або знайомими шахраїв. Подібну схему часто практикують і працівники агентств нерухомості, які також намагаються в короткі терміни продати житло. «Як показує практика, з трьох клієнтів, якы прийшли на перегляд, один піддасться елементарному тиску», - підкреслює Я. Цуканов.
Юристи радять при укладанні договору купівлі-продажу попросити продавця надати, крім паспорта громадянина України, інший документ, що засвідчує особу власника нерухомості (закордонний паспорт, права на керування транспортним засобом і т.д.). Якщо продавець веде себе неадекватно, то необхідно попросити його надати довідку про психологічне здоров'я. При зборі документів бажано відвідувати всі інстанції разом з продавцем, самостійно навідатися в ЖЕК і в «неформальному спілкуванні» навести довідки про квартиру. Бажано також познайомитися з сусідами і консьєржем.
Втім, якщо шахрай діяв грамотно, то вся відповідальність лягає на плечі покупця. Причому, як пояснюють юристи, у разі подальших судових розглядів, як правило, перемагає реальний власник квартири, який не продавав своє житло. Потерпілому ж у теорії може допомогти тільки міліція, якщо їй вдасться зловити шахрая і довести його провину.
Страховка на допомогу
Захистити покупця від шахрайства допомагає і договір титульного страхування. Завдяки цьому полісу у разі втрати права власності на житло страхова компанія зобов'язується виплатити невдалому покупцеві суму, яку він виклав за квартиру. Оформлення договору зі страховою компанією обійдеться в середньому від 0,8 до 1,5% від вартості покупки і залежить від історії житла (кількості попередніх власників), терміну, на який укладається угода та ін. Як правило, цю послугу надають практично всі великі страхові компанії.
Незважаючи на те, що даний поліс відносно недорогий (при вартості квартири близько $100 тис. становить $1,5 тис.), більшість покупців відмовляються від його придбання. З одного боку, це пов'язано з небажанням людей викладати «зайві» кошти і побоювання, що страховик не виконає взяті на себе зобов'язання, а з іншого - небажанням самих компаній масово укладати подібні угоди, оскільки перевірити чистоту всіх попередніх операцій вкрай скрутно, а в ряді випадків встановити легітимність документів продавця просто неможливо. У розвитку цього виду страхування не зацікавлені і самі ріелтори, оскільки, пропонуючи клієнтам таку послугу, вони демонструють свою неспроможність.
Тетяна Олександрова, ugmk.info