Купівля і продаж квартири - справа серйозна. Але підвищення рівня інформованості громадян про ринок нерухомості (нашими ж силами), а також розвиток цього ринку, додало громадянам зайву самовпевненість.
Ця стаття продовжує список публікацій, об'єднаних однією темою - всі шахрайства і несподіванки на ринку нерухомості. Ми розглядаємо обмани всіх сторін, і покупців, і продавців, і ріелторів, і інших зацікавлених осіб і намагаємося виділити найбільш складні і важко розпізнаються дилетанту випадки.
Коли мова йде про споруджуване житло, то вже одна назва викликає недовіру.
Та й купується тут не нерухомість і власність - а право, тобто фактично нематеріальний об'єкт. І ризиків тут не те, щоб більше, просто вони більше пов'язані з чинником невизначеності.
У цьому, мабуть, і полягає основна відмінність від європейського ринку.
Небезпеки первинного ринку можуть бути наступними:
- Забудовник не добудує об'єкт, або збанкрутує. Тут нічого ні від чого не залежить, форс-мажор може не залежати ні від кого. І передбачити складно. Але все-таки практично всі об'єкти добудовуються. А там, дивись, держава допоможе ...
- Забудовник укладає договір або без реєстрації в Держархбудконтролі, або укладає з вами договір з якою завгодно назвою і пунктами. Ви не зможете нічого поміняти, якщо вам потрібна квартира саме та, і саме в цьому будинку. Відповідно, законодавство у разі чого вам не допоможе, так як за договором ви можете називатися і інвестором, і партнером, і покупцем, і навіть позикодавцем.
- Умисні подвійні продажі. Вони можливі, коли договір не реєструється в Держархбудконтролі. Пристойні забудовники, звичайно, так не роблять. Важливо перевірити в офісі забудовника, щоб у шахматці об'єкта з'явилися ви як покупець.
- Випадкові подвійні продажі можуть бути викликані і технічною помилкою, коли вас просто забули внести до реєстру пайовиків, або переплутали щось. І випадковістю - наприклад, технічний збій або не було збережено файл.
- Зміна оздоблення квартири в процесі будівництва. Як тут вчинить забудовник, прогнозувати складно. Поставить перед фактом, запропонує доплатити або інше. Зазвичай робиться це не від хорошого життя, а щоб заощадити. Бувають випадки і інші. Зазвичай чистова обробка користується попитом у дешевих районах і бюджетних квартирах. Якщо ж будинок у престижному районі з великими квартирами запланований з чистовою обробкою, багато покупців самі можуть попросити чорнову, щоб потім зробити ексклюзивний ремонт. А забудовнику така ідея може сподобатися.
- Зміна площі квартири. У більшості випадків після споруди будинку і обмірів квартир БТІ виявляється, що якісь трохи менші, а якісь трохи більші. Колись забудовники навіть повертали частину грошей. Питання в тому, чи захочуть вони це зробити зараз. В іншому ж випадку, якщо площа виявиться більшою, то можуть попросити доплатити.
- Використання при розрахунку різних цифр площ. Чи то це загальна площа з урахуванням всіх балконів і лоджій з коефіцієнтом 1, чи то з коефіцієнтом 0,5 і 0,25.
- Одна квартира замість іншої. З наміром або без вам можуть показати іншу квартиру (якщо вона вже фактично можлива для перегляду, або інше планування. Ні з планування, ні при візуальному огляді чорнової обробки враження від побаченого не збігається з просторовими відчуттями.
- Будівельні та фактичні номери квартир відрізняються. Тому іноді не зовсім легко розібратися, особливо, якщо в секції не один під'їзд, а на поверсі дві схожі квартири.
- Продаж квартир на додаткових поверхах. Наприклад, проект узгоджений як 6-7-поверховий будинок. Квартири в ньому мають успіх, тому забудовник вирішує додати ще пару поверхів, запускає узгодження цього всього процесу. На півдорозі починаються продажі, а проект не узгоджується до кінця. У результаті із забудовника потрібно буде примудритися витягнути заплачене.
- Зміна ціни на протязі і доплата при здачі. Причин може бути багато: фінансова криза забудовника і зміна цін на будматеріали, перевищення фактичної площі нормативної і т.п. Настільки ж різні можуть бути і способи змусити вас доплатити.
- Численні аванси за одну й ту ж квартиру. Це ближче вже до форм шахрайства чорних ріелторів, які не прагнуть такі аванси повертати.
- Недороблені документи від забудовника, що може закінчитися неможливістю отримати свідоцтво про власність на вже зданий, або добудований і не зданий будинок. Узаконювати право власності тоді доведеться судом.
- Ціна «зверху». Часто в оголошеннях можна знайти однакові квартири за різною ціною. Може, навіть це одні й ті ж квартири. Десь накрутив ріелтор, десь квартира продається з переуступкою, десь забудовник розрахувався квартирою з підрядником і т.д.
- Криза ринку нерухомості або економіки в цілому може приректи проект на стадії котловану на вірну загибель. Такий об'єкт, якщо забудовник фінансує його з продажів, може не бути добудований. Хоча ціна й обіцянки можуть бути дуже привабливі.
- Занадто низька ціна, звичайно, повинна викликати підозри. Якщо це не короткострокова акція. Собівартість будівництва не може відрізнятися в рази за схожими об'єктами. Тому, якщо ціна занадто низька, це говорить або про низьку стадію будівництва, або про те, що забудовник вже навіть такими способами прагне залучити додаткові інвестиції. Тобто грошей у нього немає і взяти більше ніде.
Сподіваємося, ми налякали вас не занадто сильно. Так як багато з перерахованих вище ситуацій неможливо передбачити, і в більшості випадків це форс-мажорні ситуації. Або ж даність, яку ви все одно не в силах змінити, наприклад, змусити забудовника укладати іншу форму договору. Зовсім не означає, що все це станеться саме з вами. Але виявляти розумну обачність і вивчати документацію корисно завжди. Тим більше, що житло, що будується, якісне і сучасне - непогане вкладення завжди. Звичайно, за умови, що воно добудоване.
Андрєєва Олена, www.expert-russia.ru