Вся нерухомість > Статті. Аналітика > Київ відступає у передмістя
↑ До списку статей 

Київ відступає у передмістя

7 жовтня 2009

Українці, які кілька років тому приїхали підкорювати столицю з усіх куточків країни, і в яких фінансова криза відібрала частину заощаджень, роботу і впевненість у завтрашньому дні, змушені по-новому дивитися на життя в столиці. Сьогодні воно виявилося занадто дорогим. Але повертатися в маленькі міста, кидати кар'єру і руйнувати пов'язані зі столичним життям плани їм не дуже хочеться. Їм на допомогу приходять забудовники, які ще кілька років тому зрозуміли і оцінили перспективність київського передмістя, почавши будувати нерухомість за межами міста. Сьогодні приміські житлові комплекси, упевнені експерти, складуть сильну конкуренцію київським квартирам.

Варіант дешевше

Причин тому експерти знаходять досить багато. Самий головний аргумент - ціни на приміське і столичне житло, що відрізняються в 1,5-2 рази. За межами столиці житло на первинному ринку зараз обходиться в середньому в 7,5-9 тис. грн за кв. м, у Києві - від 12-16 тис. грн за кв. м і вище.
Така різниця у вартості житла зберігається в Києві та його передмістях протягом усіх останніх років, на які припав бурхливий розвиток українського ринку нерухомості. Більш низьку вартість приміського житла експерти пояснюють досить просто - у столиці забудовникам занадто дорого обходиться купівля чи оренда земельної ділянки, дуже складні умови її отримання та занадто високі офіційні й не зовсім платежі. Зокрема, соціальні відрахування до столичного бюджету становлять не менше 10% (різні експерти наводять цифри від 20% до 40%), до яких входять як квартири для передачі місту, так і створення забудовником інженерної, соціальної та культурної інфраструктури. Інакше виглядає картина в передмістях Києва. Там від початку соціальні відрахування були набагато меншими, при цьому їх цілком вистачає, щоб забезпечити необхідне поліпшення і створення інфраструктури. Ще більш лояльною стає влада на місцях в сьогоднішніх непростих умовах, коли прибутки платників податків впали в рази, а наповнювати місцеві бюджети як і раніше треба. Наприклад, у Борисполі чиновники вирішили спростити методику розрахунку цих відрахувань - незалежно від розміру, місця розташування та інших особливостей житлового об'єкта забудовник буде платити рівно 5%.
Києву такі цифри навряд чи загрожують у найближчому і навіть більш далекому майбутньому. Будувати, а значить, і купувати квартири в передмісті дешевше, ніж у місті, відзначають експерти. «Зараз порівняння в цінах на первинку точно не на користь столичних, і важливу роль у формуванні цін відіграють саме соціальні відрахування забудовників до місцевих бюджетів різних рівнів. У результаті, наприклад, в житлових комплексах «Авіатор» та «Сонячна брама» ціни стартують з 12000 грн за кв. м, а в ЖК «Чайка», який розташований на межі міста, кв. м вже коштує 7500-8000 грн. Таким чином, купівля квартири в передмісті вже сьогодні є вигідним придбанням, і з часом вигода може тільки збільшуватися», - впевнені експерти.

Новий ЖЕК краще старих двох

Не менше б'ють по кишені потенційного власника київської квартири і комунальні платежі, які зростають з року в рік, хоч якість послуг у сфері ЖКГ не покращується. Найбільш ефективний спосіб отримання якісних послуг ЖКГ - створення власного кондомініуму або товариства співвласників багатоквартирних будинків (ТСББ). Але ця процедура вимагає значних часових і організаційних зусиль активістів будинку, а виправдовуються вони далеко не завжди. Особливо якщо мова йде про новобудову, де частина квартир ще не заселена, а мешканці, які заселилися ще не встигли перезнайомитися або навіть не відчувають у цьому потреби.

Кращим варіантом, створеним за західним зразком, є обслуговування будинку компанією, яка його побудувала. Така практика дуже поширена в Європі, Америці, Азії. При купівлі квартири в житловому комплексі клієнт одержує не тільки квадратні метри житла, але і їх сервісне обслуговування - від водопроводу і електрики до квіткових клумб та охорони території. За кордоном таке задоволення коштує дорожче, ніж життя у звичайній багатоповерхівці. В Україні ціни неспіввідносні з закордонними та навіть з середньостатистичними жеківськими. Наприклад, найдешевше життя в київських «хрущовках» обходиться в 3,3-3,5 грн за кв. м щомісяця, у нових будинках - рази в два-три дорожче. Крім того, за інформацією УНІАН, нещодавно столична прокуратура виявила факти завищення вартості ЖКГ тарифів некомунальним ЖЕКами та подібними організаціями в кілька разів.
Більшість киян були б готові платити за нині існуючими тарифами або навіть за більш високим, але багатьох засмучує і навіть ображає той факт, що скільки б вони не платили, ліфти не запрацюють краще, натиск води в крані не посилиться, а вибиті вікна в під'їзді так і будуть стояти незасклені всю зиму.

Виправити ситуацію хоча б у нових житлових комплексах можуть їх девелопери, які паралельно з будівництвом будинків створюють власну службу по догляду за будинковою та прибудинковою територією. Прикладом може служити ЖК «Чайка», що знаходиться практично в межах міста, де організований забудовником ЖЕК працює вже кілька років. Вартість своїх послуг цей ЖЕК не підвищував вже давно і поки що робити цього не збирається, ціну в 2,86 грн за кв. м тут вважають цілком виправданою і достатньою. При цьому послуги жителям надаються як суто комунальні у вигляді опалення та газифікації, так і естетичні у вигляді клумб, газонів і охайних доріжок. Чистота і охорона території «Чайки» забезпечуються за визначенням. Такий західний підхід до обслуговування побудованого житлового комплексу забудовник вважає єдино правильним і можливим.

Свіже дихання передмістя

Як відомо, криза не скасувала сімейні відносини. Зараз самим поширеним і цілком справедливим аргументом ріелторів є той, що «люди як і раніше одружуються, розходяться, народжують дітей». В останній ситуації багато молодих сімей хочуть покращити свої житлові умови, придбавши власну квартиру в гарному, екологічно чистому, безпечному районі з добре розвиненою інфраструктурою. І все це за доступною ціною, яку, незважаючи на падіння, ринок нерухомості Києва поки що запропонувати не може. Зате її може запропонувати передмістя, причому разом з іншими обов'язковими вимогами, варто тільки пошукати. Безкоштовні квартири знайти не вдасться, але різниця в 1,5-2 рази в порівнянні з київськими цінами дуже істотна. Такі ціни забудовників цілком влаштовують, а щоб залучити покупців, вони, на відміну від колишніх часів, намагаються наситити свої об'єкти максимумом інфрастуктури розважального та соціального призначення.
За останні роки передмістя столиці отримали нове дихання - на них стали звертати все більш пильну увагу як забудовники, так і покупці житла. Причини інтересу обох цілком зрозумілі. Забудовникам набагато простіше і дешевше одержати ділянку для забудови за межами Києва, причому можна вибрати ділянку потрібного розміру і з відповідними параметрами. Гарному забудовнику це дозволяє не просто вигнати багатоквартирну коробку, а створити повноцінний комплекс з усіма умовами для комфортного життя. Якщо ці умови дотримані, покупець знайдеться завжди, навіть у кризовий час.
Київське передмістя зазвичай будується практично тими ж темпами, що й столиця. Але якщо раніше будівництво йшло однаково активно, то зараз активність пропорційно знизилася. Тим не менше, комплексами, що будуються або частково побудовані, міста-супутники Києва похвалитися можуть і зараз. На сьогодні у регіоні нараховується більше семи десятків будов, більшість з яких припадає на Бориспільський і Києво-Святошинський райони. Останній став популярним у першу чергу завдяки відмінним рекреаційним даними - території по обидві сторони житомирського шосе славляться зеленими лісами, соковитими луками, різноманітністю рельєфу, наявністю системи річок і озер, і все це при відмінній транспортній доступності.

Дитяче питання

Незважаючи на відмінності у проектах приміських комплексів, їх об'єднує кілька рис, що дають їм безумовну конкурентну перевагу. Такі комплекси забудовники разташовують неподалік від важливої транспортної артерії, але при цьому на достатній від неї відстані. Таким чином, вирішується проблема транспортної доступності і шумоізоляції комплексів. Адже таке житло найчастіше вибирають молоді сім'ї з маленькими дітьми, яким хочеться під'їхати до будинку на власному авто, залишивши позаду пил і кіптяви великого міста.
Цілком природно, що молодих батьків найбільше турбує середовище, в якому буде зростати їх малюк. На перше місце зазвичай виноситься екологія проживання. На жаль, лише деякі київські масиви можуть запропонувати близькість до лісу, водойми або хоча б парку. Цього з надлишком вистачає в передмісті, особливо на правому березі. Поки що не можна сказати про надлишок або навіть насичення житлом приміських зон, але забудовники до цього прагнуть. У «Чайці», наприклад, екологічність проживання і турботу про дітей поставили на перше місце. Комплекс обгороджений по периметру, в'їзд автомобілів на його територію здійснюється тільки через пункти охорони. Але автомобіль може провести біля під'їзду лише стільки часу, скільки знадобиться для його завантаження або розвантаження, потім він повинен або виїхати, або зайняти своє місце на паркінгу. Такий принцип був вироблений з тим, щоб машини не захаращували територію, не робили зайвих по ній поїздок і, головне, не заважали грати дітям. Про них же подбали місцеві садівники, розбили галявини, клумби, альпійські гірки і висадили численні дерева біля тих будинків, що вже побудовані. Ця рукотворна рослинність є лише доповненням до природного буяння лісів, що оточують комплекс. Туди діти можуть відправитися лише з батьками або дорослими, оскільки свою місію виконує і охорона - вона не випустить самотнього малюка за межі комплексу, а того, хто заблукав, негайно поверне батькам.

Турбота про дітей проявляється не тільки в організації їхнього дозвілля, а й у їхній освіті. Дитячий садок і школа у великому житловому комплексі сьогодні є обов'язковими як з точки зору соціальної відповідальності забудовника, так і з точки зору залучення покупців, особливо якщо мова йде про заміський комплекс, звідки у київські установи добиратися далеко.

Передмістя ближче міста

Саме через необхідність добиратися на маршрутках, автобусах і електричках із міст-супутників в Київ потенційні жителі передмістя нерідко сумніваються в доцільності купівлі квартири чи будинку в передмісті. Сумніви цілком виправдані - далеко не з кожного столичного міста-супутника або приміського житлового комплексу добиратися на роботу в центр Києва швидко, зручно та недорого. Але відразу відмовлятися від такого придбання не варто, краще порівняти варіанти, причому як приміські, так і на околицях столиці, де житло хоч і дешевше, ніж у центрі, але все одно по кишені не кожному.
Традиційно найгірше добиратися в центр Києва, де розташована більшість офісів та інших робочих місць, з лівого берега Дніпра. Достатня кількість маршруток і електрички забезпечують постійний зв'язок зі станціями київського метрополітену, який за 20-30 хвилин довозить пасажира в центр столиці, але при цьому доведеться трохи поштовхатися у вагоні. Власникам власного авто теж зручно наполовину - до меж міста вранці можна доїхати більш-менш швидко, а потім починаються тягучки і пробки, адже мости не справляються з потоками машин, що поспішають на правий берег.
На правому березі 20-30-кілометрова зона пропонує потенційним покупцям нерухомості більш широкі можливості. Але й тут вибирати потрібно уважно. Наприклад, прекрасні з точки зору екологічності та рекреаційних даних обухівський і варшавське напрямки в години пік «забиті» машинами, під'їзди до міста з цих трас ускладнені великою кількістю перехресть і світлофором. Аналогічна ситуація спостерігається і на одеській трасі.
Кращим варіантом з точки зору автомобіліста є житомирська траса - чотири смуги руху в кожен бік і перший світлофор тільки на перетині з Повітрофлотським проспектом, тобто, майже в центрі Києва. Тому Києво-Святошинський район в останні роки стає все більш популярним серед покупців житла і, відповідно, забудовників. Останні особливу увагу приділяють зоні біля спорткомплексу «Чайка» - саме тут розмістилися ЖК «Петропавловград», «Брест-Литовський», «Чайка». Ці комплекси безпосередньо за межею міста, відразу за столичною Петропавлівською Борщагівкою. З містом їх пов'язує краще правобережне шосе з регулярними рейсовими автобусами та маршрутками, які за кілька хвилин довозять пасажирів до найближчої станції метро «Житомирська».
А також, як відзначають ріелтори, різниця в ціні на приміські та міські квартири така, що дозволяє придбати власний автомобіль і їздити на ньому в місто, тим більше що на різницю у вартості міської та приміської квартири можна не лише придбати гарний автомобіль, щоб на ньому їздити на роботу і у сімейних справах, а й зробити в новій квартирі відмінний ремонт.

Євген Успішний
realt.aviso.ua 


Топ-оголошення

Без комісії! Ганни Ахматовой 13 д.Под будь-яку діяльність 145 м 2
Позняки, Ахматовой вул., 13 д, 145 кв.м, 60 000 грн./місяць, Без комісії! Ганни Ахматовой 13 д.Под ...

Торговельні приміщення > Здам > Київ > Дарницький р-н

Продам 1-кімнатну квартиру
Житловий комплекс Green Yard знаходиться в найживописнішому місці кращого передмістя столиці - р. ...

Квартири > Продам > Київська обл. > Києво-Святошинський р-н > Ірпінь

Топ-оголошення

2-до в Світлому провулку 3-15229
Світлий пер., 2 кімнати 44/29/6 кв.м 2/5, 44 000$, Світлий провулок / Черняховского. 2 кімнати. ...

Квартири > Продам > Одеса > Приморський р-н

Продам 3-хкімнатну квартиру, Перемога-5
Героїв просп., 3 кімнати 64/44/8 кв.м 7/9, 38 500$, Продам 3-хкімнатну квартиру, Перемога-5, просп. ...

Квартири > Продам > Дніпро > Соборний р-н

Красива 3-хкімнатна квартира в ЖК Альтаїр.
Таирова, 3 кімнати 115/45/34 кв.м 12/18, 103 500$, Пропонується до продажу шикарна квартира в новому, ...

Квартири > Продам > Одеса > Київський р-н