Наприкінці жовтня 2009 року в прес-центрі інформаційного агентства «ЛІГА БізнесІнформ» відбувся круглий стіл на тему «Ринок житла в Києві та регіонах: підсумки кризового раоку». Учасники — представники ринку нерухомості — відкрито говорили про реальну ситуацію в галузі, про динаміку цін у сегменті житлової нерухомості, а також про прогнози та перспективи розвитку.
Президент ССНУ Олександр Рубанов, намагаючись знайти істину і відповісти на питання, що хвилює багатьох — чи досяг ринок нерухомості цінового «дна», зазначив, що це питання перейшло в літературну площину і стало схоже на гамлетівське «Бути чи не бути?». Деяка стабілізація цін спостерігається, але помітного пожвавлення немає. Активні покази об'єктів, як правило, не призводять до угод, а ціни, за якими проходять купівлі квартир, набагато нижчи від цін, заявлених продавцями.
«За найбільш оптимістичними прогнозами баланс між попитом і пропозицією можливий до осені 2010 року. Сьогоднішню ситуацію можна охарактеризувати як ситуацію «очікування», — підкреслив О. Рубанов.
Радник інвестиційно-банківського департаменту "Dragon Capital» Олексій Зеркалов, проаналізувавши ринок, прорахував індекс цінової доступності, який практикується в Європі і США, і розповів, скільки середньостатистичний українець може купити квадратних метрів житла сьогодні.
Для того, щоб купити 60 кв.м житла, оформивши кредит на 15 років під 20% річних, при вартості 14 000 грн за кв.м, використовуючи для погашення кредиту 35% сімейного доходу, українська родина повинна мати прибуток 43 000 грн. Ціни не впали настільки, щоб житло стало більш доступним. А. Зеркалов зазначив, що інвестиції в нерухомість — не завжди безпрограшний варіант: «Ті, хто купили нерухомість на піку цін у 2007-2008 роках, сьогодні втратили до 50% від вартості». Прибутковість нерухомості в Україні становить 5-6% на рік, саме стільки можна заробити на оренді. У порівнянні з банківським депозитом така прибутковість занадто мала.
Таку думку поділяє і Всеволод Жоголєв — директор департаменту з оцінки консалтингової компанії "Самсон". За його словами, інвесторам цікаві будь-які об'єкти, прибутковість яких становить 10-12% річних. В останні роки цей показник знижувався і був нижче ставок по банківських депозитах. Це пояснюється тим, що вартість продажу нерухомості зростала швидше вартості оренди.
«В очікуванні подальшого зростання цін ринок не звернув уваги на цей факт, хоча це явна ознака переоцінки і високої ймовірності швидкого зниження цін. Після кризової корекції цін норма капіталізації залишилася на колишньому рівні, а в деяких сегментах спостерігається ще більше зниження. Але й банківські депозити сьогодні втратили статус «вкладень без ризику», тому що проблеми з поверненням депозитів відчувають близько 30% вкладників », — пояснив В. Жоголєв.
На думку фахівця, середня вартість квадратного метра житла в Києві повинна становити 1,5 тис. доларів.
Ситуацію в сегменті елітної нерухомості прокоментувала керівник відділу стратегічного консалтингу компанії «Knight Frank» Наталія Проніна, розклавши ринок на попит і пропозицію. Девелопери переглядають ціноутворення, при цьому одні серйозно знизили ціни ще на початку року, інші — коректували їх влітку, намагаючись зловити хвилю сезонного пожвавлення. Покупці приходять, цікавляться, але у них зник головний рушійний фактор: купувати зараз, тому що завтра буде дорожче.
За кризовий рік ціни на елітну нерухомість у доларах знизилися в середньому на 23%. 
Таке зниження цін було скоріше «технічним» і було обумовлено девальвацією гривні. У цілому ж цінове становище характеризується стабільністю. Про це говорять і нові цікаві проекти клубних будинків з невеликою кількістю апартаментів, що свідчить про впевненість девелоперів у перспективності і стабільності даного сегмента. Один з проектів обіцяє стати «бомбою», завдяки серйозному розташуванню і якості матеріалів. «На таке житло попит є, адже покупці елітної нерухомості володіють істотними грошовими заощадженнями», — упевнена Н. Проніна.
«У порівнянні з докризовим періодом попит на заміське житло впав, але операції є», — констатував директор з маркетингу «SV Development» Володимир Степенко.
Сьогодні на ринок заміського житла впливають як позитивні, так і негативні фактори. Забудовники зіткнулися з серйозною проблемою фінансування, відсутністю інвесторів, відсутністю кредитування, падінням загальної платоспроможності населення, а інвестори — зі збільшенням ризиків при інвестуванні в об'єкти, що будуються, з невідповідністю заявленої інфраструктури дійсності, курсовими коливаннями, загальною економічною нестабільністю — все це негативно впливає на розвиток ринку . Серед позитивних факторів можна відзначити наявність вільних коштів у населення, знятих з депозитів, а також зниження цін.
«Якщо до кризи котедж коштував 300 тис. доларів, то сьогодні подібний об'єкт можна купити за 195 тис., адже за минулий рік ціни на будинки в котеджних селищах впали в середньому на 35%», — зауважив В. Степенко. Сьогодні є інформація про 132 котеджні містечки, з них 44 — побудовано (понад 2000 домоволодінь), 61 — на етапі будівництва (9000 домоволодінь), 24 — проектується (8000 домоволодінь). Лідерами за кількістю побудованих і споруджуваних котеджних городків залишаються Обухівський і Житомирський напрямки. За даними «SV Development», кількість угод в 2009 році впала більш ніж у 2 рази. Експерти компанії вважають, що ринок заміської нерухомості досяг дна і надалі буде спостерігатися нульова динаміка або повільне зростання. «Ринок заміської нерухомості ще досить молодий і незабаром він продемонструє свій потенціал», — відзначив експерт.
Сьогодні покупця цікавлять котеджі площею 250-300 кв.м, до 20 соток, розвинена інфраструктура, якість житла, бажано готові та введені в експлуатацію будинки. Таку думку висловила віце-президент ССНУ із зовнішніх зв'язків Алла Жоголєва: «Ціна, що заявлена, серйозно відрізняється від ціни продажу. Якщо продавець і покупець домовляються про ціну, то це і є ринкова ціна об'єкту сьогодні».
Представники з Луцька, Харкова, Чернігова, Хмельницького відзначали схожість стану ринку в їх регіонах.
«Ринок нерухомості першим входить у кризу, а виходить з неї останнім.
Тільки відчутне збільшення конкретних транзакцій — сигнал до того, що ринок починає одужувати», — підсумував екс-президент АСНУ Олександр Бондаренко.
Отже, питання про те, чи пройшов український ринок дно, так і залишається відкритим. Деякі представники ринку говорять про поступове зростання цін і збільшення попиту, проте мала кількість угод свідчить про те, що корекція цін убік зниження ще можлива.
Вікторія Теслицька
Фото: Лариса Петренко
«Вся нерухомість»