Украинский рынок мини-гостиниц привлекателен для
иностранных инвесторов, ведь пока конкуренции здесь практически нет. И все же
они не спешат вкладывать свои деньги в рискованный бизнес в Украине – их
смущает не только местный «менталитет», но и слабая заполняемость уже
существующих объектов.
Манящие
перспективы
По данным Ассоциации малых гостиниц и апартаментов
Украины, из 10 тыс. работающих в нашей стране объектов размещения 7,5 тыс.
называют себя мини-гостиницами (от 9 мест до 100 номеров). При этом стране
нужно в несколько раз больше номеров, так что инвесторы уже успели составить
перечень перспективных для их размещения городов.
Одними из первых в списке потенциальных мест для создания
мини-гостиниц эксперты называют города-миллионники. В них из-за отсутствия
отелей хорошего качества приезжие бизнесмены вынуждены арендовать квартиры либо
снимать комнаты в апартаментах – объектах в жилых домах с охраной и ресепшном,
где стоимость проживания более демократичная (от 180-220 грн в сутки с
человека).
Самым же привлекательным городом для развития данного
бизнеса традиционно является Киев, где спрос на гостиницы и низкая насыщенность
рынка позволяют открывать объекты практически любого формата. Желание
инвесторов вкладывать средства исключительно в города-миллионники президент
«Инвестиционной группы «ДАД» Александр Давтян объясняет отсутствием
инфраструктуры в небольших населенных пунктах: неудовлетворительным качеством
дорог, слабым развитием аэропортов и бизнеса, что не привлекает
путешественников. «В итоге нам просто не для кого строить отели в небольших
городах», - говорит он.
Перспективным для открытия новых гостиниц считается ЮБК,
где девелоперы констатируют острую нехватку качественных мини-гостиниц. По
словам исполнительного директора девелоперской компании Real Estate Solutions
Андрея Борща, большим спросом в этом регионе пользуются недорогие отели,
которые находятся на первой линии возле моря. Как правило, для возведения
подобного объекта необходим относительно небольшой участок, площадью от 30
соток. «Мы просчитывали реализацию подобного объекта категории 3 звезды на 42
номера в Симеизе, где аренда земельного участка обходится в 65 тыс. грн в год,
что вполне подъемно для данного проекта», - рассказывает эксперт. При этом он
добавляет, что хорошие гостиницы ЮБК могут рассчитывать на неплохую
заполняемость круглый год, чему способствует растущая популярность курорта в не
сезон, к примеру, в новогодние и майские праздники.
Более рисковым является строительство отелей на курортах
Западной Украины, которые популярны преимущественно в зимние месяцы. Славское,
Яремча, Ворохта пока малопривлекательны для инвесторов – опять же из-за слабого
развития инфраструктуры (отсутствия хороших подъемников, снежных пушек,
развитой транспортной сети) и довольно короткого зимнего сезона. Для сравнения:
в Альпах туристы могут кататься на лыжах с ноября по май.
В свою очередь, интерес у инвесторов вызывает Львов,
который ежегодно принимает около 1 млн. туристов. Однако их пыл останавливает
жесткая позиция чиновников, требующих вписать новый объект в архитектурный
ансамбль города. Зачастую выполнить все их требования практически нереально,
тогда как строить за пределами города многие инвесторы не решаются.
Строительство новых отелей не активизируется даже в связи
с близостью Евро-2012, который позволит загрузить все гостиницы в крупных
городах. Не привлекают их даже принятые налоговые льготы. Напомним, что в
августе 2010 г.
закон «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно развития и
подготовки гостиничной инфраструктуры к проведению в Украине финальной части
чемпионата Европы 2012 года по футболу» освободил трех-, четырех- и
пятизвездочные отели, которые будут введены в эксплуатацию до 1 сентября 2012 г., от налога на
прибыль на 10 лет, начиная с 1 января 2011 г. «Многие бизнесмены понимают, что уже
просто не успеют ввести объект в эксплуатацию к указанному сроку», - говорит
зампред Государственной службы туризма и курортов Украины Дмитрий Заруба.
В то же время, в службе туризма отмечают новую тенденцию
– массовую категоризацию существующих гостиниц, которая в нашей стране не
является обязательной. «Если еще в прошлом году мы присваивали звездность 2-3
отелям за квартал, то за первые три месяца нынешнего года их получило около 150
объектов», - рассказывает Д. Заруба. Наблюдаемая активность объясняется тем,
что большинство отельеров стараются получить звездность и попасть под действие
нового закона.
Жестокая
реальность
Девелоперы не скрывают, что строительство мини-гостиницы
– привлекательный с точки зрения окупаемости бизнес. К примеру, как
подчеркивает А. Борщ, по его подсчетам, вышеуказанный отель в Симеизе должен
выйти на точку безубыточности уже на третий год работы, а в его строительство,
которое можно завершить за 18 месяцев, необходимо вложить около $2 млн. По
данным же Ассоциации малых гостиниц и апартаментов Украины, строительство
подобного объекта занимает в среднем около года, столько же необходимо
потратить и на ведение подготовительных работ – разработку и утверждение
проектной документации. По предварительным подсчетам экспертов, для открытия
небольшой гостиницы в столице либо в крупных населенных пунктах инвестору
необходимо иметь в кармане около $5 млн., вернуть которые можно в течение шести
лет.
Но очереди из желающих строить и открывать нет. В
гостиницах отмечают, что на сегодняшний день многие мини-отели, которые расположены
вдалеке от крымского побережья, могут похвастаться заполняемостью лишь половины
номеров, а некоторые объекты и вовсе пустуют. К слову, данная тенденция
наблюдается с начала кризиса, и Евро-2012, который обеспечит загрузку гостиниц
всего на несколько дней, не в состоянии окупить данный объект.
Кроме того, как рассказывает вице-президент Ассоциации
малых гостиниц и апартаментов Роман Пономаренко, большинство бизнесменов не
могут разобраться в огромном количестве разрешительных документов, необходимых
для строительства и управления гостиницами, поэтому и не стремятся осваивать
этот бизнес. «Более того, если жилой дом можно построить и передать в
коммунальную собственность города, то управлением отеля необходимо заниматься,
что действительно отталкивает некоторых денежных инвесторов», - подчеркивает А.
Борщ. И добавляет, что крупным операторам пока тоже неинтересно инвестировать в
этот сегмент.
Татьяна
Александрова, UGMK.INFO