Спрос на недвижимость в Украине продолжает падать. Главная причина - недоступность ипотечного кредитования.
Так, несмотря на двукратное снижение Нацбанком учетной ставки с 10,25% до 8,5% годовых, займы, по-прежнему остаются недоступными и недешевыми.
По данным компании "Простобанк-консалтинг", в июне средние реальные ставки гривневых ипотечных кредитов на вторичном рынке снизились на 0,7% до 24% в год. В свою очередь, на первичном рынке ставки выросли до 23%. Как известно, долларовое кредитование физических лиц Нацбанк запретил в разгар кризиса.
Дороговизна ссудного ресурса заставляет застройщиков искать новые пути привлечения потенциальных покупателей. В последнее время они стали предлагать жилье в рассрочку. Такая схема покупки квартир от застройщиков может заменить ипотеку, говорят специалисты. Впрочем, на практике использовать ее достаточно сложно.
Услуга приобретения жилья в рассрочку не нова. В 1980-х годах существовали кооперативы, которым покупатели выплачивали стоимость квартир поэтапно, напоминают эксперты. Стагнация на рынке недвижимости заставила застройщиков вернуться к старой практике. По словам директора консалтинговой компании "Канзас" Алексея Киселева, такую услугу начали предлагать в начале кризиса, в декабре 2008 года.
Сегодня, говорит он, большинство строительных компаний сами готовы кредитовать покупателей, предоставляя им возможность поэтапно оплачивать стоимость жилой площади. При этом девелоперы, подчеркивает Киселев, предлагают вдвое ниже ставки средних на ипотечном рынке. В зависимости от срока предоставления услуги и величины авансового взноса, стоимость кредита может составлять 5-13% годовых.
Средняя величина первого взноса - 30-35%. "Чем больше первый взнос, тем меньше процент", - пояснил нехитрый принцип глава "Канзаса". Оставшиеся 70% суммы клиент погашает в течение срока, оговоренного контрактом. "Эта сумма может выплачиваться равными или неравными частями, по стандартному или индивидуальным графикам. Все зависит от желания клиента", - отмечает руководитель днепропетровского застройщика АОЗТ "НПО "Созидатель" Леонид Турчин.
Если же клиент не успевает с выплатой, как правило, строительная компания продлевает срок уплаты и штрафует его в соответствии с соглашением. В случае отказа покупателя выплачивать деньги, соглашение может быть расторгнуто, а взнос возвращен покупателю.
Следует отметить, что еще одним вариантом покупки квартиры в рассрочку может быть заключение договора аренды с правом выкупа. После полного расчета клиента с застройщиком стороны заключают договор купли-продажи квартиры, в счет оплаты которого причисляют часть суммы, уплаченной по договору аренды.
Обычно компании готовы кредитовать максимум на два года, говорит Киселев. Это подтверждают и сами участники рынка: в отделах продаж 20 столичных строительных компаний "Економічній правді" назвали именно такой срок выплаты. При этом в компании "Познякижилстрой" на вопрос о данной услуге удивленно переспросили: "Что значит "в рассрочку"? Правда, потом собеседник исправился и сообщил, что услуга предоставляется, но не более чем на полгода.
По словам Турчина, его компания за последние четыре года продала около 600 квартир по указанной схеме. "За последние два года только 10% владельцев приобрели жилье со стопроцентной оплатой, другие клиенты пользовались возможностью платить часть стоимости квартиры поэтапно", - добавил он. В девелоперско-строительной компании "ТММ" цифры совсем другие. Заместитель гендиректора предприятия Алексей Говорун заверил "Экономическую правду", что на схему поэтапной уплаты приходится не более 10-20% сделок. Он отметил, что продажа квартир в рассрочку чаще востребован при значительных суммах сделок, например, в случае приобретения двухкомнатных или трехкомнатных квартир.
В целом, такие преференции для покупателей, убежден аналитик инвестиционной компании Concorde Capital Андрей Гостик, - вынужденный шаг для строителей. По его мнению, это неплохое решение, но разложение уплаты на сроки может работать только относительно объектов, введенных в эксплуатацию. Однако сегодня на рынке нет компаний, которые готовы отсрочить оплату за готовое жилье.
"Нынешний уровень доверия потребителя к застройщикам не позволит ему согласиться на эту схему при строительстве с "нуля". Люди не готовы вкладываться ни на стадии" ноль ", ни на стадии" фундамент ", ни на стадии 50% строительства", - считает эксперт . Понимая, что покупатели не будут платить за котлован, строители выставляют в рассрочку жилье, возведенное на 50-70%. Впрочем, и такие отчаянные меры не приносят результатов. Массовым спросом "первичка" сейчас не пользуется, напоминает Гостик. Отсутствие лояльности у покупателей к таким услугам может быть вызвана и другими причинами, подчеркивает аналитик компании SV Development Сергей Костецкий. По его словам, участники рынка готовы использовать поэтапную уплату только для продажи неликвидных объектов в строящихся домах или дорогого жилья.
Киселев из "Канзаса" частично с этим согласен. Он подтвердил, что на киевском рынке есть несколько компаний, предоставляющих беспроцентную рассрочку, но при этом завышают стоимость объектов более чем на 15%. Назвать этих застройщиков он отказался. Впрочем, в Гостика по этому поводу иное мнение. "Видели глаза, что покупали. Разумеется, девелоперы заинтересованы увеличить продажи и сбыть наиболее неликвидные объекты. Для этого они могут использовать различные схемы", - отмечает аналитик. Он считает, что застройщик сам определяет маржу, которая закладывается для компенсации рисков.
"Будет спрос по такой цене - второй вопрос, для этого существует рынок. Невозможно требовать от застройщика как рационального экономического агента, чтобы он за одну и ту же цену продавал готовую и недостроенную квартиры", - объясняет Гостик.
В любом случае, считают эксперты, застройщики предпочитают клиента, чем банки. Они не требуют справки о доходах и подтверждения платежеспособности, достаточно только заплатить первый взнос. Такая лояльность вполне понятна: в случае невыплат застройщик просто разорвет контракт и заберет квартиру.
Дмитрий Денков, Економічна правда