Идея совместить в одном помещении частный дом за городом и городские
бытовые удобства привлекает все больше украинцев.
Удовлетворить это желание можно довольно просто - купив дом в коттеджном
городке.
Покупая загородный "кров",
украинцы обычно покупают мечту о комфортной жизни за городом. Однако они часто
не понимают, насколько специфическое имущество купили.
Проблемы, которые могут возникнуть в отношениях с управляющей компанией
городка, заставят владельца задуматься, хватит ли сил и умения содержать это
имущество.
Казалось бы, наличие управляющей компании - безусловный плюс. Девелопер
предлагает потребителю полный комплект услуг: дом с приусадебным участком и
услуги по эксплуатации коммунальной инфраструктуры. Все - без лишних хлопот.
Однако собственника может ожидать неожиданный сюрприз, ведь взгляды
владельца на порядок управления городком и стоимость услуг могут не совпадать с
позицией управляющей компании, которая обычно является структурным
подразделением девелопера.
Коммунальная война
Спор о размере коммунальных тарифов между жителями коттеджного городка
"Новая Богдановка" в Киевской и местной управляющей компанией ООО
"Аркада-жилсервис" превратилась в настоящую войну.
Девелопер АКБ "Аркада" всегда подчеркивал, что в "Новой
Богдановке" есть все городские удобства. Как рассказывают жители, именно
это было решающим для покупки коттеджа.
С 2006 года жизнь в городке текла спокойно, жалоб на управляющую компанию
не было. До февраля 2012 года тариф на жилищно-коммунальные услуги - уборка,
освещение территории, вывоз мусора, озеленение - составлял 425 грн с
"дома". Охрана - 0,14 грн за квадратный метр общей площади участка.
Однако в марте, говорится в инициативной группе жителей, этот тариф вырос соответственно до 626 грн и 0,18 грн.
До недавнего времени плата за 1 кВт электроэнергии в городе составляла 33,7
коп. Счет выставляет "Аркада-жилсервис", которая имеет контракт с
"Киевоблэнерго".
Новобогдановцы сетуют, что в самом "Киевоблэнерго" за первые 150
кВт, потребленные в течение месяца, для физлиц в сельской местности тариф
составляет лишь 25,92 коп, а 33,7 коп - за сверхурочное потребление. В
последних "платежках" 1 кВт уже стоит 36 коп, тогда как в
"Киевоблэнерго" такого тарифа нет вообще.
Тариф на холодную воду и водоотвод с мая составляет 14,08 грн. Характерно,
что в эту сумму не входит техобслуживание внешних систем. Счет за это
"Аркада-жилсервис" выставляла отдельно - 130 грн с потребителя.
В то же время КП "Броварытепловодоэнергия" предоставляет обе
услуги по суммарному тарифу около 6 грн. Конечно, жители Новой Богдановки хотят
получать упомянутые услуги непосредственно от монополистов по более низким
тарифам.
Добиться снижения тарифов от "Аркада-жилсервис" путем переговоров
жителям "Новой Богдановка" не удалось.
Также их постигла неудача, когда они пытались самостоятельно добиться
заключения прямых договоров с "Киевоблэнерго" на поставку тока.
Выяснилось, что вся инженерная инфраструктура, необходимая для поставки
электроэнергии, воды и водоотвода, полностью принадлежит ООО
"Аркада-жилсервис".
"Экономическая правда" получила от АКБ "Аркада" письмо
с комментарием руководства фирмы "Аркада-жилсервис", которое
подтвердило эту информацию.
Проблему дороговизны водоснабжения и водоотведения жители "Новой
Богдановка" решают, копая собственные колодцы и устанавливая локальные
водоочистные системы. Однако с электроэнергией все значительно сложнее.
Жители устанавливают генераторы, но это слишком дорого. Чтобы полноценно
обеспечить себя током, надо ежедневно тратить около 200 грн за топливо.
Новобогдановцы хотят, чтобы управляющая компания передала сети местным
монополистам. Тогда жители смогли бы заключить с ними прямые договоры.
Тем временем в "Аркаде-жилсервис" считают претензии жителей
неправомерными. Как сказано в письме в адрес ЭП, компания не намерена
передавать объекты на баланс местным монополистам, потому что на их создание
потрачены значительные средства.
Если общество по тем или иным причинам будет вынуждено прекратить
обслуживание "Новой Богдановки", тогда объекты инженерной
инфраструктуры будут реализованы заинтересованным лицам по рыночным ценам.
Жители планируют создать собственное объединение, которое руководило бы
городком, однако каким оно должно быть, никто четко не представляет.
Законодательство не содержит ни понятия "коттеджный городок", ни
механизмов для его создания. Следовательно, люди оказались в полной зависимости
от управляющей компании.
В то же время, "Аркада-жилсервис" не считает себя монополистом
ввиду вышеупомянутых частных скважин и водоочистных систем.
Антимонопольный комитет другого мнения. Киевское областное территориальное
отделение АМКУ проверило компанию и все-таки усмотрело нарушение закона.
Комитет обязал предприятие привести свои тарифы к экономически обоснованному
уровню.
В результате компания снизила их на 10%. Также при содействии АМКУ у
жителей появилась надежда заключить прямые договоры с
"Киевоблэнерго".
Украинские традиции
Как утверждают специалисты, проблемы с правом собственности на инженерную
инфраструктуру у большинства коттеджных городков Украины.
"Инфраструктура в поселках принадлежит девелоперам или застройщикам.
Для продажи всех коттеджей требуется время. Чтобы их продать, девелоперу
необходимо убедиться, что все будет работать отлично. К тому же часто
планируется строительство второй очереди, которая будет обслуживаться с помощью
той же инфраструктуры", - говорит аналитик SV Development Сергей
Костецкий.
С этим мнением согласен и Владимир Тимочко, директор компании Dragon Asset
Management, которая является девелопером коттеджного городка Green Hills на
Киевщине.
Однако специалисты соглашаются и с тем, что затраты на создание
инфраструктуры закладываются в стоимость коттеджей и приусадебных участков, то
есть фактически финансируются за счет потребителя-инвестора. Иными словами,
покупая коттедж, клиент платит не только их стоимость, а часть стоимости
инженерной инфраструктуры.
"Именно поэтому земля в городках стоит дороже, чем рядом. Если
девелопер не подвел к дому сети, то это банальный обман покупателей", -
говорит Тимочко.
Однако, добавляет Костецкий, обычно, в соответствии с договорами
купли-продажи, доля в инфраструктуре городка не входит в перечень
приобретаемого покупателем имущества.
"Формально человек покупает только дом или землю, без доли в
инженерной инфраструктуре. Однако стоимость этой доли застройщик обязательно
относит к собственной прибыли от продажи коттеджа или участка", - говорит
Костецкий.
Получается, что застройщик будто и не продавал инженерную инфраструктуру и
не компенсировал себя расходы на ее создание, а собирается делать это в
процессе ее эксплуатации. Фактически же он взял за нее деньги с покупателей.
По словам Тимочко, после заселения городка инвестор обычно не имеет
коммерческого интереса во владении сетями, но сохраняется репутационная и
моральная ответственность перед его жителями.
Однако, в городках, где количество домов превышает 50, застройщик может
быть заинтересован в дальнейшей коммерческой эксплуатации инженерной инфраструктуры,
ведь при правильном подходе это очень перспективное и взаимовыгодное для
компании и потребителя дело.
Первая очередь "Новой Богдановки" состоит из 251 коттеджа. Между
тем, согласно информации АКБ "Аркада", окончательное количество домов
должно достигать 830. Поэтому коммерческий интерес в управлении «Новой Богдановкой"
был и остается.
Относительно возможности эффективного управления коттеджным городком
объединениям собственников оба эксперта высказываются скептически. Эти сомнения
основываются главным образом на отсутствии у граждан необходимых навыков и
опыта.
Зеленый гай
ЭП попыталась найти поселения, где модель управления была бы максимально
некоммерческой. Нечто похожее есть в коттеджном городке "Зеленый гай"
под Киевом.
Руководит им также управляющая компания, связанная с застройщиком. Как
утверждает ее руководитель Константин Клименко, эта компания не является
коммерческим предприятием.
По сути, это тот случай, когда у инвестора нет интереса к коммерческой
эксплуатации инфраструктуры после завершения строительства, ведь в городке, по
крайней мере, пока мало домиков - всего 20.
"Мы являемся транзитником, который обслуживает городок и не получает от
этого прибыль. Все услуги предоставляются по себестоимости. Штат предприятия
небольшой - четыре человека. Еще есть дворники и охранники, которые постоянно
работают в городке. Остальных специалистов привлекаем при необходимости",
- рассказывает Клименко.
Концепция поселения была такой, что каждое домовладение будет обеспечивать
себя коммунальными услугами самостоятельно. Так, на каждом участке есть
водозаборные скважины и автономная канализация с системой очистки, автономное
отопление. Газ и электроэнергия в городке поставляются централизованно.
По словам Клименко, споры между сторонами по поводу стоимости и формы
предоставления услуг решаются по принципу максимальной прозрачности.
"Когда-то было недопонимание относительно платы за освещение улиц. Мы
выставляли каждому потребителю счет, но жители не понимали, за что они платят.
Тогда мы обязали их поставить фонари на заборах, выходящих на улицу. Каждый
начал платить за свет по своему счетчику, и претензии исчезли", - говорит
Клименко.
Однако Клименко скептически относится к управлению городком жителями.
"Вряд ли они смогут договориться. К тому же, объединению совладельцев
будет очень трудно решать проблемы с коммунальными монополистами", -
считает он.
Альтернативное мнение
Адвокат Татьяна Монтян категорически не согласна с тем, что владельцы
коттеджей могут управлять городком и его инфраструктурой.
"Управлять городком может товарищество собственников особой правовой
природы. Членство в нем могут иметь только владельцы, которые принимают решения
на собрании. Количество голосов в таком обществе может распределяться в
зависимости от величины доли собственника в имущественном комплексе", -
говорит адвокат.
По ее словам, в развитых странах, покупая коттедж, люди покупают не просто
домик и землю, а долю в крупном имущественном комплексе. При этом застройщик
изначально определенную модель управления этим комплексом.
"Украинцы ничуть не беспомощнее, чем люди в цивилизованных странах, и
вполне способны эффективно управлять своим и общим имуществом. Для этого лишь
нужны определенные законодательные механизмы", - подытожила Монтян.
Антонина Бажан, для «Экономической правды»