В
чем опасности такой схемы приобретения жилья? Какие проблемы потенциально могут
возникнуть у покупателя и в чем преимущества такой схемы? - узнавал Prostobank.ua.
Артем Стоянов, Старший партнер, юрист: LCF Law Group:
Согласно
вступившему в силу постановлению Кабинета Министров Украины «О Порядке аренды
жилья с выкупом», сделка возможна исключительно для отчуждения готового жилья
или для привлечения средств в строительство жилья при использовании
предварительного договора аренды жилья до завершения его строительства.
Более
того – такая сделка оказывается доступной не для всех. Право на ее
осуществление имеет лишь предприятие-арендодатель, что исключает возможность
использования данной операции физическими лицами-собственниками, в том числе,
физическими лицами-предпринимателями. Данная сделка предполагает долгосрочный
характер, ограниченный 30 годами, в течение которых арендатор должен произвести
компенсацию зафиксированной в договоре стоимости квартиры. Учитывая
долгосрочный характер данного договора, логичным его атрибутом становится
обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделки.
Такой
договор предполагает особую систему расчета: обязательный первичный взнос, в
определении размера которого стороны не ограничены, а также периодические
взносы, включающие вознаграждение арендодателя и компенсации стоимости жилья.
Вопрос
о возможности изменения выкупной стоимости объекта в течение срока действия
договора остается открытым. Например, организация Минрегионстрой предписывает
использовать при определении вознаграждения арендодателя процентную ставку от
платежа за выкуп жилья. Такой подход значительно сужает возможности по
установлению фиксированной ставки вознаграждения или по ее изначальному
получению до осуществления полного выкупа.
В
обязанности арендодателя вменяется формирование резерва непредвиденных затрат,
связанных с обслуживанием обязательств арендатора. При этом предполагается, что
указанный резерв будет формироваться за счет арендатора. Сумма резерва будет
зачисляться в счет компенсации выкупной стоимости жилья и не будет превышать 3%
от стоимости жилья.
Минрегионстрой
не ограничил направления целевого использования средств резерва и, более того,
не обязал арендодателя согласовывать направления их использования с
арендатором. В конечном итоге это может привести к тому, что средств резерва
для зачета в счет оплаты выкупной стоимости квартиры не останется, что приведет
к увеличению стоимости квартиры на 3%.
Предполагается,
что эта операция будет востребована компаниями по управлению активами, право
которых на передачу в аренду имеющегося в активах инвестиционных фондов жилья
подтверждено ст.3 Закона Украины №693-VI от 18.12.08 г. Так, на
этапе строительства компания по управлению активами будет привлекать средства
от потенциальных покупателей путем заключения предварительного договора аренды,
по которому будет оплачиваться вступительный взнос. После завершения строительства
право собственности на квартиру будет оформлено на компанию по управлению
активами. Приобретенная квартира передается инвестору в аренду на основании
договора аренды с правом выкупа.
Для
многих застройщиков такая схема, очевидно, станет основным способом привлечь
средства для завершения строительства объекта. При этом, учитывая, что право
собственности на квартиру к инвестору перейдет только после прекращения
отношений аренды, собственник может этим имуществом беспрепятственно
распоряжаться, передавая в ипотеку.
Ирина Савченко, юрист, юридическая корпорация "Принцип":
Заключая
договор аренды с поэтапной оплатой покупки недвижимости, прежде всего,
необходимо учитывать момент возникновения права собственности на приобретенную
недвижимость, который оттягивается до полной уплаты её стоимости, что есть
явным недостатком. То есть, пытаясь уменьшить риск потери денег (вкладывая
поэтапно определенные суммы в покупку), покупатель недвижимости длительное
время не становится её собственником, что не может считаться для него выгодным.
Логичным будет также вывод о том, что соглашаясь на получение недвижимости на
условиях договора аренды, и в случае расторжения в будущем этого договора,
покупатель, таким образом, рискует потерять прежде уплаченную им сумму, так как
она будет считаться суммой, внесенной за аренду недвижимости, и не будет
подлежать возврату.
Конечно
же, преимуществом данной схемы есть минимальный риск потери крупной суммы. К
тому же, внесение поэтапно суммы стоимости квартиры в данном случае может
считаться в какой-то мере кредитом, особенно если покупатель не имеет
возможность уплатить всю сумму сразу.
Сергей Рымар, старший юрист, Адвокатская компания "Правочин":
Аренда
жилья с выкупом предусмотрена ст. 810-1 Гражданского кодекса Украины, Постановлением
Кабинета министров Украины № 274 от 25.03.2009г. «Об утверждении порядка аренды
жилья с выкупом».
Явным
недостатком такой схемы, на мой взгляд, является то, что арендатор может стать
собственником квартиры только после выплаты всех платежей по договору, а также
то, что на протяжении действия договора аренды арендодатель не лишен права
распоряжения предметом аренды.
Ирина Бугера, юрист отдела по вопросам недвижимости, строительства и
земельного права, Юридическая компания "Юстикон":
Прежде
всего, необходимо определится с тем, что покупка недвижимости путем заключения
договора аренды с последующим выкупом не является инвестированием в
строительство, и, соответственно, Закон Украины «Об инвестиционной
деятельности» на такие правоотношения не распространяется. В данном случае
деньги вкладываются в готовую недвижимость, т. е. это предполагает то, что дом
сдан в эксплуатацию, и квартира зарегистрирована как объект недвижимости.
Данная
схема интересна тем застройщикам, у которых есть запас
готового жилья, которое по каким-либо причинам не продалось. К сожалению, вряд
ли данная схема будет пользоваться популярностью у застройщиков, для которых
важным является привлечение финансов до и во время, а не после строительства
дома.
Но
если вам все же предложили заключить подобный договор — обратите внимание на
его условия. Важным в данном случае будет их соответствие требованиям
Постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка аренды жилья с
выкупом» №274 от 25 марта 2009 года и Примерному договору аренды жилья с
выкупом, утвержденному приказом Министерства регионального развития и
строительства Украины №252 от 24 июня 2009 года.
Фактически
– это договор о переходе права собственности на имущество с отлагательным
условием. Отлагательным условием в данном случае будет полная оплата стоимости
помещения. Соответственно для такого договора обязательным будет его
нотариальное удостоверению и государственная регистрация.
Данная
схема покупки недвижимости является относительно прозрачной и безопасной, если
договор аренды с выкупом составлен грамотно и с учетом интересов арендатора.
Особое внимание советуем обратить на пункты договора, которые регламентируют
порядок расторжения договора, условия перехода квартиры в собственность
арендатора и возможность увеличения арендной платы в одностороннем порядке.
prostobank.ua