Сегодня по всей Украине насчитывается около 600 коттеджных городков или поселков. Однако действующее законодательство не содержит термина и определения коттеджа или коттеджного поселка как объектов недвижимости, в отличие от, например, жилого дома. В зависимости от статуса земельного участка, часто строятся не индивидуальные жилые, а садовые или дачные дома, в которых невозможно оформить прописку или регистрацию. Для инвесторов и застройщиков ситуацию комментируют юристы и участники рынка.
Коттедж или садовый домик?
Большинство киевских коттеджей строят на земле с целевым назначением "земля для садового товарищества" и, соответственно, являются "садовыми домиками" для сезонного использования, рассказал директор ТОВ "РеалЕкспо", руководитель сайта "Zagorodna.com" Виктор Коваленко.
Юрист ЮФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус объяснила, что действующее законодательство характеризует коттедж как разновидность индивидуальной жилой настройки.
Коттеджи (жилые дома) в зависимости от месторасположения на определенных земельных участках могут получить статус:
- индивидуального жилого дома (категория земель жилой и общественной застройки);
- садового дома (категория земель сельскохозяйственного назначения);
- дачного дома (категория земель рекреационного назначения).
При этом юрист отметила, что в дачных и садовых домах невозможно прописаться или зарегистрироваться, получить почтовый или юридический адрес (исключение составляют случаи, когда дом является постоянным и единственным местом жительства и владелец добивается прописки через суд, см. ниже).
Что касается коттеджных городков, то, по законодательству, загородные поселения отличаются друг от друга степенью централизации их проектирования и обустройства. "Есть поселки с единым планом застройки, определенным набором домов, возводимых силами одной фирмы под единым руководством. Этот тип поселков характеризуется наличием высокотехнологичной инфраструктуры, включающей современные средства связи, которые оплачиваются еще на стадии покупки коттеджей", - говорит Н.Доценко-Белоус.
Но если речь идет об индивидуальной застройке, объединенной одной территорией и общим названием, то вся инфраструктура, которая находится в распоряжении застройщика, в любой момент может быть продана, а соответственно стоимость сопутствующих услуг (охрана, детские площадки и т.д.) может вырасти в разы, а перед красивым озером, якобы для жителей поселка, может появиться большой забор.
Централизованных коттеджных поселков в Киевской области очень мало. По данным В.Коваленко, на данный момент всего в 30% городков Киевской области можно прописаться. И большинство из них - в Обуховском районе Киевской области.
По словам директора по маркетингу "SV Development" Владимира Степенко, сейчас можно прописаться всего в 5-10% коттеджных поселков Киевского региона. Но это только при условии, что поселок уже построен и полностью функционирует.
Нельзя, но можно
Что делать, если коттедж является основным местом проживания и регистрация необходима? В.Степенко отмечает, что если участок, на котором стоит дом, имеет целевое назначение под индивидуальную застройку, то прописка – не проблема. Если земельный участок входит в состав населенного пункта, то проблем с пропиской тоже нет. Но большинство коттеджных городков находятся за пределами населенного пункта.
"(Другой вариант, - Ред.) если у человека нет иного жилья, допустим, он купил землю, продал квартиру, построил дом и живет в нем. В этом случае он пишет заявление паспортисту в районное управление внутренних дел с просьбой прописать по месту нахождения недвижимого имущества. Если паспортист отказывает (письменно), то прописка осуществляется через суд", - рассказал замдиректора АН "АльянсБрок" Сергей Подгорный.
По его словам, в таком случае важны две вещи: письменное обращение в паспортный стол и доказательство того, что другой недвижимости, где бы вы могли прописаться, у вас нет.
Эксперты подчеркивают: во избежание проблем и волокиты с пропиской, если таковая обязательно необходима, стоит покупать коттедж в готовом поселке, который входит в состав населенного пункта.
Яна Довгань, ИА ЛIГАБiзнесIнформ