Украинский рынок недвижимости
в 2011 году пережил сложный период, связанный с отсутствием кредитования и
оттоком иностранного капитала. Участники рынка утверждают, что кредитование
может возобновиться лишь во второй половине 2012 года. Аналитики возлагают
большие надежды на чемпионат Евро-2012, который должен оживить интерес
иностранных инвесторов к Украине, сообщает "Минфин".
По итогам 2011 года рынок
недвижимости вышел на значительно лучшие показатели по сравнению с 2010 годом.
Как рассказала «Минфину» генеральный директор агентства недвижимости
«Благовест» Ирина Луханина, несмотря на доминирующую часть сделок по покупке
жилых объектов «для себя», на рынке появились инвестиционные сделки с целью
приумножения и сохранения средств. Кроме того, на рынке жилья наблюдалась
тенденция перемещения части спроса сделок из наиболее бюджетного сегмента до
$100 тыс. в категорию бизнес-класса - $150-250 тыс.
Эксперты также отметили, что в
прошлом году, по сравнению с 2009-2010 годами, оживился рынок первичного кредитования.
Испытание на прочность
Директор по маркетингу
компании SV Development
Владимир Степенко сообщил «Минфину», что в 2011 году на рынке недвижимости
наблюдалось незначительное увеличение цен и объемов сделок и продаж. Также, по
его словам, существенно активизировался первичный рынок недвижимости. «Многие
объекты, закрытые в 2009-2010 годах, начали
«размораживаться», застройщики возобновили строительство, - подчеркнул он, -
украинцы в 2011 году предпочли «первичку», что поспособствовало существенному
возобновлению этого сегмента рынка».
За счет собственного капитала
и оборотных средств, а также ранее открытых кредитных линий крупные продуктовые
сети и ритейлеры товаров непродуктовой группы поддержали сегмент
профессиональных торговых центров. При этом директор Dragon Development Олег
Куринной добавил, что рост крупных сетевых арендаторов сдерживался низким
предложением свободных торговых площадей в форматных торговых центрах, а также
постепенным падением покупательского спроса.
Наименее востребованными в
2011 году оказались рынки загородной недвижимости и земельных участков. «Это
привело к тому, что на сегодняшний день рынки загородных земельных участков и
загородных котеджных поселков находятся в наихудшем положении», - сетует господин Степенко.
Несколько слов о цене
Цены на объекты жилой
недвижимости в течение 2011 года подорожали на 5-10%. «Эти показатели касаются
объектов, которые представлены по минимальным и средним ценам. Относительно
объектов коммерческой недвижимости - мы наблюдаем рост цен на 7-10%, - сообщил
«Минфину» Владимир Степенко. - Соответственно, те объекты недвижимости, которые
были представлены по максимальной цене, продолжают падение».
Как объяснил господин
Степенко, цена предложения может уменьшаться в то время, когда реальная цена
сделки увеличивается. «Многие пишут о том, что цены уменьшаются. Да, это
происходит, но цена предложения и сделки растут», - уверен он. Кроме того,
эксперт отметил, что в 2011 году наблюдалось увеличение арендных ставок, в
частности, по отдельным объектам рост составлял порядка 15% за год.
Ипотека не по карману
Глава набсовета ассоциации
«Всеукраинский союз производителей строительных материалов и изделий» Иван
Салий отметил, что 99,4% жилой недвижимости финансируется за счет частных
инвесторов. «Государственное финансирование в вопросах социальной недвижимости
и других объектов составляет всего 0,6%, - сетует он. - Для сравнения: в Беларуси
с участием государства финансируется 95%».
Кроме того, господин Салий
рассказал, что в 2011 году по общему строительному сектору был зафиксирован
рост на 12,5%. «Но перед этим рынок пережил падение на 70%», - признался он.
Уменьшение объемов кредитования,
по мнению экспертов, стало одной из основных проблем рынка недвижимости 2011
года. «Банки помимо проектов, реализованных совместно с застройщиками, будут
предлагать ипотеку частным клиентам», - рассказал казначей банка «Национальный
кредит» Василий Невмержицкий. Однако, по его словам, в целом банковский сектор
не будет активно развивать ипотечное направление (см. статью «Минфина» -
«Отпечаток 2011 на банковской системе»).
Участники рынка считают, что
для полноценного возобновления ипотечных программ необходимы недорогие
гривневые ресурсы у банков, а также увеличение доходов населения. «Ипотека
невозможна при существующих сегодня ставках кредитования, - уверен господин
Невмержицкий, - чтобы начать активно кредитовать покупку недвижимости, банкам
нужны длинные и дешевые ресурсы в достаточном, даже избыточном объеме».
В этом году цены на недвижимость будут стабильными?
Как утверждает Олег Куринной,
кредитование новых объектов или достройка существующих могут возобновиться не
ранее, чем во второй половине 2012 года, и только при
условии сбалансированного госбюджета и отсутствия девальвации гривны.
Кроме того, эксперты уверяют,
что корректировки цен на недвижимость в новом году в сторону повышения или
падения не предвидится. «Цены будут проходить свой традиционный сезонный цикл, -
отмечает Ирина Луханина, - если не произойдет никаких экономических и
финансовых коллапсов, установившаяся стабильность будет продолжаться с
позитивным вектором развития».
С июня возможно некоторое
оживление на фоне мощной промо-кампании Украины в рамках проведения чемпионата
по футболу Евро-2012, что может повысить интерес к Украине со стороны
иностранных инвесторов. «Традиционно количество сделок возрастает в середине
марта-апреля, а также в октябре-декабре. Аналогичная сезонность должна
сохраниться и в этом году, - поделилась госпожа Луханина. - Единственным
исключением станет всплеск в июне-июле на рынке краткосрочной аренды, связанный
с футбольным чемпионатом».
Финансовый портал «Минфин»