Спекулянтов обвиняют в том, что они обрушили рынок недвижимости. Но благодаря им отрасль продолжала развиваться.
Уже третий год как рынок недвижимости в Украине перестал существовать. В стране остановилось множество строек – а это десятки или даже миллионы квадратных метров. Но людей за это время меньше не стало, рождаемость упала ненамного. И вообще, жизнь-то идёт: у кого-то дети поженились, у кого-то внуки выросли, многие просто хотят улучшить жилищные условия. Спрос есть и будет, но если кризис на рынке продлится хотя бы ещё год, квартир на всех не хватит.
Докризисный бум на рынке недвижимости привёл к тому, что строительством стали заниматься даже те, кто ещё вчера торговал колбасой или босоножками. Встречаешь людей, спрашиваешь: «Как дела?» В ответ слышишь: «А я уже недвижимостью занимаюсь». Но когда на рынок попали дилетанты, очень сильно пострадало качество строительства. Экономили сильно, чтобы больше заработать. И заработки порой доходили до 100%.
То есть любой человек, имея какие-то связи и деньги, мог получить кусок земли. До 2002 года в Харькове, например, земля почти ничего не стоила. Даже потом, когда начался бум и за сотку просили 30 тысяч долларов, в убытке никто не оставался. Вроде сумасшедшие деньги. Но на 10 сотках, а это уже 300 тысяч долларов, строится дом в 10 этажей на 10 тысяч квадратных метров. Если раскидать эти 300 тысяч на всех, то на каждом квадратном метре прибавится всего 20–30 долларов. А себестоимость строительства составляла 50%, а у кого-то и 40% от той цены, по которой продавали новостройки.
Между тем, для развития рынка спекуляция – это хорошо. Она создаёт спрос. Например, я построил 100 квартир для 100 человек. Спекулянты купили 50 квартир, и 50 желающим жилья не хватило. То есть нужно строить ещё. Доходило, правда, до смешного. В высотном доме, который возводила моя компания, один человек купил 50 или 60 квартир из 120. Мы об этом узнали не сразу, поскольку в офис продаж он посылал разных людей. Приходили бабушки, дедушки торговались за каждые 20 долларов, мы им уступали, снижали цены. А потом оказалось, что это всё скупал один человек – спекулянт. Но когда спекулянты перестали покупать, строительный рынок замер.
Конечно, радует, что рынок уже прошёл дно и цены с того момента не очень выросли. Тем не менее, квартиры остаются недоступными. Нет кредитов. Но как только вернутся кредиты, на рынок опять придут те, кто его перегрел и обрушил, то есть спекулянты. И тогда о нынешних ценах можно забыть. Они вырастут, правда, не настолько, как до кризиса. В Киеве вообще до идиотизма доходило: 18–20 тысяч долларов за квадратный метр. А ведь себестоимость дома что в Киеве, что Черкассах или Харькове почти одинаковая. В столице разве что земля стоит дороже.
Единственное, что способно остановить спекулянтов, – для них может не хватить квартир. За три года простоя в строительной отрасли и остановки рынка недвижимости сформировался огромный потенциальный спрос на жильё. Удовлетворить его, когда вернётся кредитование, будет очень сложно. Причём самым востребованным и дефицитным будет жильё экономкласса, которое и до кризиса строили не очень охотно. У нас в Харькове даже в непрестижных районах были такие дома, где квадратный метр стоил лишь немного дешевле, чем в центре.
Александр Давтян, президент ООО «Инвестиционная группа «ДАД»
"ФОКУС"