Рынок промышленной недвижимости донецкого региона
Обширные донецкие промышленные узлы оказались невостребованными рынком — спрос на производственные площадки сейчас в пять-семь раз ниже, чем предложение. Чтобы пристроить цеха, владельцы готовы не только хорошо уступать в цене, но и предлагают в качестве бонуса оборудование и даже действующий бизнес. Впрочем, клиентов все равно не хватает, что множит численность заброшенных объектов.
Поселки демпингуют
В Донецке так и не дождались обещанного аналитиками оживления производства и связанного с ним всплеска спроса на промышленные помещения. По словам директора местного АН «Жилком» Сергея Тахтарова, интерес к объектам сейчас минимальный. Особенно сложная ситуация в сегменте купли-продажи: несмотря на то что стоимость по сравнению с докризисной снизилась в 2,5-3 раза — до $300/кв. м, владельцы цехов ищут клиентов месяцами. «Простаивают даже «горящие» предложения, изначально выставляемые на продажу по ценам в 1,5-2 раза ниже среднерыночных», — говорит руководитель агентства «Донецкая недвижимость» Виктор Петулько.
К примеру, риелторам с трудом удалось пристроить за $40 тыс. производственные мастерские с земельным участком площадью 1 га на выезде из областного центра, хотя до того, как страну накрыл финансовый кризис, аналогичный объект стоил как минимум $200-250 тыс. Специалист по продажам коммерческой недвижимости АН «Донбасс-Риэлт» Алеся Иванова объясняет инертность производственников в первую очередь дефицитом оборотных средств — компаниям едва хватает на покрытие текущих нужд. Кроме того, многие новички, начавшие работать уже в кризисные времена, из-за туманных перспектив развития своего бизнеса не рискуют обзаводиться собственными цехами, даже имея необходимую сумму. Поэтому арендаторов на рынке гораздо больше, чем покупателей.
Сейчас в регионе, по мнению г-жи Ивановой, наблюдается тенденция массового переезда производственников из шахтерской столицы в близлежащие населенные пункты, в частности в Макеевку и Авдеевку, где помещения дешевле на 30-40%. Миграция бизнесменов, подыскивающих площадки по своему «похудевшему» карману, обеспечивает местных риелторов вполне приличным количеством заказов: по сравнению с прошлым годом спрос на аренду вырос на 10%. Это подтверждает и Виктор Петулько, добавляя к перечню приоритетных для производственников также Волноваху, Докучаев, Константиновку и Дружковку. Первые два населенных пункта привлекают предпринимателей удобной транспортной развязкой (наличие ж/д ветки), остальные — демпинговыми ценами. И в Константиновке, и в Дружковке владельцы пустующих цехов предлагают их в аренду вчетверо дешевле, чем в Донецке (от 5 грн./кв. м в месяц). За такие деньги бизнесмены готовы мириться даже с плохим состоянием объектов, многие из которых не ремонтировались еще с советских времен. «Дополнительным стимулом для предпринимателей служит наличие в поселках дешевой рабочей силы, экономия на которой с лихвой компенсирует логистические затраты на доставку товара», — поясняет г-н Петулько.
Чаще всего за пределы городской черты выезжают мелкие и средние компании, которым все сложнее содержать производство в шахтерской столице. Лидируют в списке мигрантов пищевики, изготовители окон, дверей, мебели и металлических конструкций, специализация которых требует помещений от 300-400 кв.м.
Бизнес в нагрузку
Предложение продающихся и сдающихся внаем производственных помещений как в Донецке, так и в близлежащих населенных пунктах стремительно растет и на сегодняшний день, по оценкам риэлторов, превышает спрос в пять-семь раз. «Многие мелкие компании прогорают или выселяются в более дешевые цеха, а крупные предприятия резко снизили объемы производства и сдают лишние площади в аренду», — говорит г-н Тахтаров. По его словам, объекты, владельцы которых в течение последнего года так и не смогли найти постояльцев, попросту приходят в запустение, поскольку за неуплату там обрезали коммуникации, и теперь шансов пристроить их в другие руки практически не осталось. Виктор Петулько рассказывает, что нередко в нагрузку к сдающимся цехам собственники предлагают оборудование, услуги по производству и даже свой персонал, что прельщает новичков, только налаживающих свой бизнес. В базах данных местных АН подобных предложений как минимум несколько десятков. К примеру, в Ворошиловском районе выставлен на продажу функционирующий швейный цех площадью 80 кв. м с оборудованием за $45 тыс. В Калининском районе за $50 тыс. можно приобрести столярный цех площадью 350 кв. м. Подобные примеры есть и в близлежащих населенных пунктах. Так, в Макеевке ищут новых собственников на производственный комплекс в 500 квадратов с 40 сотками земли за $300 тыс. К объекту прилагаются оборудование и действующая лицензия на ремонт и строительство дорог. В этом же населенном пункте за $330 тыс. реализуется Пролетарский завод металлических конструкций (корпуса — 3 тыс. кв. м, участок — 1,6 га) с оборудованием. Причем заявленные цены далеко не окончательные.
Практически все владельцы готовы уступать реальному покупателю 5-7% от изначально озвученной стоимости. Но поскольку потенциальных клиентов все равно немного, дисбаланс на рынке продолжает расти. Ситуацию усугубляет тот факт, что Донецк и его пригороды традиционно располагают обширными промзонами. Только в шахтерской столице общая площадь промышленных объектов превышает 4,6 тыс. га, и в ближайшее время перекос в спросе и предложении будет вести к падению цен. Как прогнозирует представитель консалтинговой компании «Увекон» Анастасия Илич, выставленные в аренду и на продажу объекты ежеквартально будут дешеветь на 2-5%. Однако, учитывая возможность торга при заключении сделок в каждом конкретном случае, снижение стоимости может быть куда ощутимее.
Людмила Ксенз, Деловая столица