Рынок гостиничной недвижимости в Украине в первом полугодии
не стал исключением и продемонстрировал отрицательную динамику развития. В
связи с последними событиями в нашей стране туристический поток, который и без
того не особо радовал, уменьшился. Соответственно, и заполняемость гостиниц
упала. Также на ситуацию с заполняемостью номеров повлияло открытие новых
отелей.
Еще год назад мировые эксперты прогнозировали рост
туристического бизнеса в Украине, а,
соответственно, должен был
расти и гостиничный бизнес. Так, по данным Всемирной туристской организации ООН
(ЮНВТО, UNWTO) и статистической информации Мирового банка (World Bank) Украина
входит в первую 20 стран-лидеров мира по объемам привлечения туристов. Ежегодно
нашу страну посещает более 20 млн. гостей из других стран. Согласно данных
Государственной статистической службы, в 2013 году Украину посетили 24,7 млн.
человек, что на 1,7 млн. человек больше, чем в 2012 году, или на 7,2% в относительном выражении.
Наиболее привлекательными городами Украины туристы находили Львов, Одессу,
Киев.
Ситуацию усугубил
кризис
Ситуация усугубилась в конце 2013 года, когда в Киеве начала
накаляться политическая обстановка и посещение города стало опасным для
туристов. Немного позже тенденция распространилась и на всю Украину. В итоге
туристический и гостиничный бизнес в нашей стране не только перестал
развиваться, но и начал работать в убыток. Ситуация отобразилась и на
авиаперевозчиках.
"В 1 полугодии 2014 года наблюдалась тенденция к
уменьшению объемов авиаперевозок: спад туристической и деловой активности
привел к отмене заявленных ранее слотов, снижению загруженности рейсов. По
предварительным прогнозам Госавиаслужбы, в 2014 году ожидается снижение
пассажиропотока в целом по Украине на 30%", – констатирует старший
аналитик департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин
Олейник.
Эксперты отмечают, что уменьшилось количество не только
иностранных туристов, но и сами украинцы стали меньше путешествовать внутри
страны. Все эти факторы оказываю значительное влияние на гостиничный бизнес.
Киевские отельеры
считают убытки
Продолжает наблюдаться рост доли номерного фонда гостиниц
высокого сегмента (4* и 5*) до 30%. Это происходит в условиях сокращения
платежеспособного спроса и введения большинством компаний политики сокращения затрат. Как результат – дисбаланс
спроса и предложения.
"Можно прогнозировать качественные изменения рынка при
сохранении количества номеров гостиничного фонда – усовершенствование и
реконструкция существующих гостиниц, введенных в эксплуатацию во времена СССР,
переход устаревших и несетевых гостиниц под управление национальных и
международных сетевых операторов", – рассуждает руководитель департамента
стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский.
На фоне роста конкуренции между гостиницами и падения
количества посещающих город туристов, наблюдается недостаточная заполняемость
номеров на уровне исторического минимума, что приводит к необходимости
коррекции стоимости проживания в виде акций лояльности, подарков, скидок,
прямого снижения цен. Также часто отельерам приходится полностью, временно (на
ремонт, реконструкцию) или частично (отдельного или нескольких этажей) закрытию
управляемых объектов для сокращения расходов и минимизации уровня затрат.
В результате совокупного негативного влияния внешних
факторов и падения коэффициента заполняемости, доходность в пересчете на номер
в киевских гостиницах продолжает демонстрировать снижение. Учитывая
задекларированные к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы гостиницы, при
существующих экономических и политических проблемах в Украине, ситуация может
усугубиться и негативные тенденции к ухудшению показателей продолжатся.
Ценовая политика
Среднее значение стоимости номера по классам 3-5* в динамике
демонстрирует устойчивую цикличную тенденцию: после 2 лет спада наступает
подъем. В 1 полугодии 2014 года относительно декабря 2013 года средневзвешенное
увеличение стоимости по рынку составило +6,0%.
На изменение показателя повлиял рост цен размещения в
5-звездочном (+39,5%) и 4-звездочном (+7,5%) сегментах, снижение в 3-звездочных
гостиницах (-6,6%). Размещение в гостиницах Киева сопровождается разнообразными
акциями (третья ночь в подарок, бесплатные ранний заезд / поздний выезд /
трансфер / завтрак); существенными скидками для корпоративных клиентов и новых
постояльцев, специальными "летними" предложениями (прямое снижение
цены, дисконты); подарками и поощрениями для гостей.
Постепенное укрепление в Киеве позиций международных
операторов также значительно влияет на ценовую политику, ведь каждый желает
заманить к себе посетителей, а одним из наиболее влиятельных факторов являются
цены. В городе представлены гостиницы под управлением: Hyatt, Carlson Rezidor
Hotel Group, InterContinental Hotels Group, Wyndham Hotel Group, Accor hotels,
Fairmont Raffles Hotels, Hilton Hotels & Resorts.
Заполняемость номеров
Первое полугодие 2014 года на рынке гостиничной недвижимости
Киева отличилось антирекордом. Сворачивание бизнеса и уход с рынка некоторых
иностранных компаний, сокращение рабочих мест и падение реальных доходов
украинцев, отказ от путешествий и командировок внутри страны и в столицу,
способствовали достижению заполняемости действующих гостиниц на уровне
исторического минимума. В итоге рынок стал менее доходным, а в некоторых
случаях даже убыточным для инвесторов, затягивая или перенося сроки открытия
новых объектов.
К тому же киевский гостиничный рынок становится весьма
конкурентным: к и без того избыточному существующему номерному фонду на
2014-2016 годы заявлены к открытию не менее 8 гостиниц категории 3-5 звезд, что
увеличит предложение на 1 807 номеров (или 14,9%).
По итогам 1 полугодия коэффициент заполняемости гостиниц
3-5* столицы сократился до 34,9% и оказался на уровне исторического минимума,
что приводит к необходимости коррекции стоимости проживания.
В результате совокупного негативного влияния внешних
факторов и падения коэффициента заполняемости доходность в пересчете на номер в
киевских гостиницах продолжает демонстрировать снижение. Учитывая
задекларированные к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы гостиницы, при
существующих экономических и политических проблемах в Украине ситуация может
усугубиться и негативные тенденции к ухудшению показателей продолжатся.
Перспективы
Перспективы развития гостиничного бизнеса в Украине тесно
переплетаются с туристическим бизнесом. Положительный прогноз вероятен при
условии повышения потоков иностранного группового и индивидуального туризма.
Эксперты говорят, что Украина имеет высокие оценки и положительные отзывы
международных рейтинговых агентств: Globe Spots, National Geographic, Trip
Advisor, The Lonely Planet, которые после проведения "Евро-2012" подняли
туристические прогнозы страны с "аутсайдер" до "это необходимо
увидеть", изменили восприятие Украины до уровня востребованных
туристических направлений.
Привлечь туристов поможет восстановление исторической
ценности многих городов, а также реконструкция оздоровительных комплексов. Еще
одним важным моментом считают проведение различных международных мероприятий,
которые лишний раз заявляют об Украине в мире.
Правда,
пока основным фактором привлечения туристов в Украину является стабилизация
ситуации на востоке. Все-таки это значимый фактор, который уже привлек
негативное внимание к нашей стране. Поэтому туристы начнут активно посещать
Украину только когда будут уверенны в своей безопасности, находясь в стране.
Татьяна Веремеева,
UBR