Банкиры
говорят, что ужимают стоимость ипотеки до минимума. Поднатужившись в 2011 г.,
они смогут снизить ставки еще на 1-2%. Но при среднерыночной стоимости ипотеки
в 20% годовых такое «удешевление» никак не поможет украинцам обзавестись
собственным жильем.
Расширение
условий
Сегодня
ипотечные кредиты предоставляют около 30 банков, что вдвое больше по сравнению
с началом 2010 г. Примерно половина учреждений готова предоставить кредит под
покупку жилья на первичном рынке, в основном,
под собственные или партнерские проекты. «Количество кредитующих банков увеличивается,
но это пока не означает восстановление рынка ипотечного кредитования», -
говорит член правления по розничному бизнесу «Банка Форум Commerzbank Group»
Кшиштоф Кужьбик. По его словам, сегодня речь идет, прежде всего, о расширении
продуктовых линеек кредитующих финучреждений.
Авансовый
платеж сегодня составляет 30-60% стоимости залога, сроки кредитования
увеличились до 20 лет, ужесточились требования к заемщику (в расчет принимается
только «белая» зарплата, хотя учитываются и любые другие легальные источники
дохода, в т. ч. членов семьи). «Для получения кредита в Киеве доход на одного
человека должен быть не менее 9,1 тыс. грн. (при сумме кредита 250 тыс. грн),
для других городов Украины – от 4,5 тыс. грн (при сумме кредита 120 тыс. грн)»,
- приводит пример К. Кужьбик.
По
данным компании «Простобанк Консалтинг», под конец ноября в сегменте ипотечного
кредитования на первичном рынке появилось предложение с реальной ставкой 14,71%
годовых. Такие условия доступны пока лишь при сроке кредита 5 лет с классической
схемой его погашения (проценты насчитываются на остаток задолженности, размер
платежей убывает с каждым месяцем). В то же время, как сообщает компания,
ставки по другим предложениям начинаются с 15,17%, но по отдельным
(краткосрочным) программам доходят до 31,28% реальных годовых. Среднерыночная
же ставка составляет 19,5% реальных годовых.
Дорого и без
удовольствия
Участники
рынка, начиная от банкиров и заканчивая риэлторами, говорят о существенном
уменьшении ипотечных ставок уже несколько месяцев, причем наибольшее снижение
пришлось на осень 2010 г. Тем не менее, 19-20% годовых в гривне (валютные
кредиты по-прежнему запрещены в большинстве случаев) -
это непосильная плата за собственное жилье для любого
украинца. Поэтому воспользоваться услугами банков рискуют единицы. «Пока можно
говорить только о разовых сделках – в рамках акций застройщиков и в случае
наличия существенного первоначального взноса», - подтверждает первый
зампредседателя правления АО «Сбербанк России» Александр Ведяхин. Не удивительно,
что даже предправления «Укрсоцбанка» Борис Тимонькин не рекомендует брать
ипотеку по нынешним ставкам.
Рискуют
взять ипотеку те заемщики, которым, по подсчетам банкиров, обычно не хватает
10-20% полной стоимости покупки. «В настоящее время основными потребителями
ипотечного кредитования являются состоятельные клиенты, которые хотят улучшить
свои жилищные условия и приобрести дополнительную недвижимость для членов своей
семьи, и у которых есть возможность внести как минимум 40-50% стоимости недвижимости»,
- уточняет А. Ведяхин.
Дешевле не
получится
При
этом прогнозы для заемщиков неутешительны – несмотря на избыток ликвидности в
банках, банкиры уверяют, что не могут позволить себе и дальше уменьшать ставки
по кредитам. Мол, ставки по депозитам и так снижены максимально, еще немного –
и вклады потеряют привлекательность. «В связи с дефицитом у банков долгосрочных
гривневых ресурсов в ближайшей перспективе изменений базовых условий
кредитования не предвидится», - подтверждает А. Ведяхин.
К
тому же, у банков остались действующие депозитные договора с высокими
кризисными ставками, которые им до сих пор приходится обслуживать. Так что, по
прогнозам начальника управления ипотечного кредитования «ВТБ Банка» Александра
Борщевича, до конца текущего года стоимость ипотеки не поменяется, а в 2011 г.
реальные ставки снизятся лишь на 1-2%. Правда, в 2012 г., по его
предположениям, объем рынка ипотеки вырастет на 20% по сравнению с нынешним, а
ставки будут ниже докризисных. Но, как напоминают эксперты, даже в 2008 г.
лучшие предложения в гривне редко опускались ниже 12-14%, так что
воспользовалось ими всего лишь около 8% украинцев.
Чуть
оптимистичнее в своих прогнозах К. Кужьбик, который считает, что наблюдаемое
удешевление кредитов продлится и дальше. «Постепенное восстановление рынка
ипотеки будет продолжаться еще не меньше 12-18 месяцев. Мы ожидаем плавное
снижение процентной ставки при условии постепенного улучшения экономической
ситуации в стране. 15% годовых по ипотеке – это вполне реальная перспектива, достижимая
во второй половине 2011 г.», - считает он. Но уточняет, что для полноценного
оживления рынка ипотеки ставка должна быть на уровне 10% и ниже, чего можно
ожидать лишь в долгосрочной перспективе.
Начальник
отдела кредитных продуктов OTP Bank Светлана Спицына добавляет, что существенно
ставки будут понижаться только тогда, когда рынок окончательно стабилизируется,
и главное — появится массовый платежеспособный спрос. До тех пор она считает
возможным лишь небольшое их уменьшение будущей весной.
Стоит
отметить, что сегодня все банкиры говорят о тенденции отказа от фиксированных
ставок и переходе на плавающие. К чему их привязывать, пока не решили. Среди
основных вариантов – такие переменные как LIBOR и стоимость депозитов.
Плавающие ставки считаются сегодня наиболее выгодными, хотя дешеветь не будут и
они. Тем более, уже сегодня наблюдаются определенные трудности у учреждений,
выдающих кредиты с плавающей ставкой – пока что наши банки привязывают ее к
депозитам, и клиенты неохотно несут деньги под 12-14%, если есть возможность
положить их под 17-18%.
Василий Салатов, UGMK.INFO