Денис Сергиенко, Руководитель отдела
корпоративных услуг и работы с арендаторами, CBRE (Украина):
Бизнес-парки уже
давно являются популярным и востребованным форматом недвижимости в Европе, США
и на других устоявшихся и высокоразвитых рынках. Основная их особенность – это
относительно недорогое решение высокого качества с достаточно большой
концентрацией офисных площадей на целостных территориях, либо целых районах за
пределами города, с необходимой внутренней инфраструктурой, большими паркингами
и озеленением.
Также их
ключевыми параметрами являетсяся наличие вблизи квалифицированных трудовых
ресурсов, или/и легкая доступность подъезда к таким паркам на авто,
поездах/электричках. Поэтому, на развитых рынках бизнес-парки часто расположены
вблизи городов-сателлитов больших мегаполисов, на автомагистралях и вблизи
аэропортов, где воздушное сообщение широко развито и востребовано. Основными
потребителями бизнес-парков являются IT-компании, в меньшей степени FMCG, бэк-офисы,
но бывают даже такие исключения, как сервисные компании (если качество и
представительность объекта высоки и обеспечено удобное сообщение с городом).
На нашем же
рынке формат бизнес-парков тоже, казалось бы, должен быть востребован, т.к.
есть немалый сегмент потребителей, которым не так важна центральность и
«статус» офиса, а важнее функциональность и цена. В частности, речь идет о
потребителях из сферы IT, особенно IT-аутсорсинга, который сейчас быстро
набирает темпы, как в Киеве, так и в Украине. Также, стабильным и достаточно
большим потребителем офисов в бизнес-парках может быть агро- и фармсектор, FMCG
компании.
Если проводить
параллели с развитыми рынками, то территориально бизнес-парки в Киеве могли бы
развиваться на периферии, в направлениях Борисполя, Броваров, Обухова,
Вишневого (Окружной дороги), Ирпеня, в чуть меньшей степени – Вышгорода. Тем не
менее, «классических» бизнес-парков ни в одном из этих районов пока нет. Хотя
на бумаге, в проектах, их существует немало, особенно по направлению к
Борисполю. Один из них (на 40
000 кв. м в с. Счастливом) даже начал строиться, но был
заморожен в кризис на уровне фундамента, и при новой конъюнктуре рынка он стал
просто коммерчески нецелесообразным.
Тем не менее,
своего рода бизнес-парки уже имеются в Киеве. Также, есть, как минимум, один
перспективный объект на этапе строительства. Основные черты «наших» бизнес-парков
– это довольно большие площади, нецентральное расположение в пределах города,
класс помещений не ниже Б и сравнительно невысокая цена. Самыми характерными
объектами такого сегмента можно выделить форумы: «Бизнес Сити», «Парк Плаза»,
новый «Виктория Парк». О зеленой зоне говорить сложно, тем не менее, они
представляют собой цельную концепцию сравнительно недорогих офисов большого
объема в нецентральной части города, имеют свою обособленную территорию, свою
инфраструктуру и отличаются удобным доступом для сотрудников
компаний-арендаторов.
Также хотелось
бы отметить новый бизнес-парк, который сейчас строится на Московском проспекте
(вблизи ТРЦ «Блокбастер»). Уникален он тем, что представляет собой крупный
проект действительно высочайшего (по меркам киевского рынка) качества. Объект
расположен за пределами центра города и является своего рода пионером данного
формата. На прилегающем к объекту участке земли девелопером запланирована зеленая
рекреационная зона, что в практике киевского рынка является почти
беспрецедентным явлением. Окружение объекта все больше теряет черты
промышленного квартала и все больше приобретает хорошую инфраструктуру. В плане
наличия трудовых ресурсов – рядом расположены большие жилые районы Оболонь и
Троещина, близко станция метро «Петровка» и доступны маршруты общественного
транспорта, а также запланировано строительство новой дороги параллельно
Московскому проспекту, от Петровки до улицы Набережно-Рыбальской, которая
обеспечит еще лучший доступ к объекту.
Еще можно
упомянуть БЦ «Премиум» на бул. Лепсе, который был введен в эксплуатацию в 2011 г. Хотя объект сложно
назвать парком, как минимум, из-за небольшой территории, но он также имеет
большие качественные площади, расположен вдали от центрального делового района
и сдается по привлекательной арендной ставке.
Расценивать ряд
этих объектов и проектов как тенденцию развития бизнес-парков в Киеве пока не
приходится, скорее – это частные случаи. Но все же, можно выделить некоторую
общую тенденцию появления нового формата предложения – недорогих нецентральных,
но качественных(!) помещений, с хорошим доступом, парковкой, неплохой
внутренней инфраструктурой и неплохим окружением. И полагаю, что такой формат
будет востребован.
Из факторов же,
которые препятствуют широкому развитию в столице «настоящих» бизнес-парков, по
аналогии с развитыми рынками можно выделить три основных:
1. Отсутствие
полнофункциональной окружной дороги вокруг Киева, а также загруженное сообщение
между левым и правым берегом. Таким образом, существенно отдаленный от центра
объект становится сложнодосягаемым для тех, кто живет в противоположной стороне
города (к примеру, Харьковский или Дарницкий районы). Подобным образом, объект
за Харьковской площадью будет сложно досягаем для жителей Оболонского или
Святошинского районов.
2. Неуверенность
в рынке в целом. Спрос довольно вялый, где активно растущий сегмент
потребителей – это, преимущественно, IT-аутсорсинг. Еще есть несколько других
сегментов бизнеса, которые чувствуют себя относительно стабильно и могли бы
рассматривать аренду бизнес-парков, но подтвердить это на практике пока не
представлялось возможным. Сохраняется риск того, что фармацевты, агрокомпании и
FMCG даже при появлении полноценных бизнес-парков будут все же предпочитать
более дорогие и более центрально расположенные объекты. А на колл-центры, как
арендаторов бизнес-парков, пока рассчитывать не приходится, т.к. другие средние
и больше города Украины лучше для этого подходят, чем Киев: и недвижимость, и
трудовые ресурсы в регионах дешевле. Также сложно рассчитывать на потребителей
в лице бэк-офисов банков, пока финансовый сектор ведет себя, как минимум,
консервативно, и проблема сообщения центр-окраина остается в Киеве довольно
существенной.
3. Низкая
коммерческая целесообразность девелопмента, точнее, дороговизна финансирования.
При арендных ставках около $15/кв.м./мес., которые, предположительно, рынок
готов был бы платить сегодня за офисы в бизнес-парках, для девелопера нужно,
чтоб общий бюджет проекта вписывался в не более чем $900/кв.м. (с учетом цены
участка/проекта, всех разрешений, взноса в развитие инфраструктуры города,
затрат на строительство/реконструкцию, благоустройство территории (если это
настоящий бизнес-парк), маркетинга и поощрений арендаторов, как то отделка) –
реализовать в таком бюджете объект высокого класса достаточно сложно.
Наиболее
вероятно, что в ближайшее время в Киеве своего рода бизнес-парки будут
развиваться, но только в черте города и в сегменте класса Б, причем не в
формате нового строительства, а, скорее, реконструкции существующих зданий,
что, как правило, дешевле для девелопера и при этом хорошо подходит для
наиболее активно развивающегося сегмента ̶
IT-аутсорсинга. Сейчас существуют заявления о планах развития больших проектов
А-класса вне города, но решиться в нынешнее время на такие проекты могут только
«энтузиасты»: то есть девелоперы, которые уже располагают участками/объектами
подходящими под развитие бизнес-парков или/и собственным капиталом, либо же те,
которые являются большими оптимистами относительно перспектив развития офисного
рынка Киева, и руководствующиеся собственными (не среднерыночными) критериями
целесообразности инвестирования в недвижимость. Более же массовое развития
высококлассных бизнес-парков все же стоит ожидать вместе с удешевлением
банковского кредитования.
Из всего
сказанного выше можно сделать предположение, что перспективы спроса на бизнес-парки
в Киеве «умеренно-хорошие». Объекты формата бизнес-парков будут развиваться
сдержанными темпами и пользоваться спросом. Но только те, что: во-первых,
смогут предложить площади по более низким ставкам, чем в центре, иначе киевских
арендаторов будет тяжело переубедить отказаться от привычного для них
стремления к центральному деловому району; и во-вторых, те объекты, которые
являются наилучшими в сочетании цена/качество, поскольку конкуренция за
арендатора на рынке сохранится высокая, и это особо ощутимо для нецентральных
объектов, тем более – нового формата.
Building.ua